Экономика недвижимости

Первоначальный взнос - это  та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие  программы отличаются невысоким  размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в  строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии. Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

 7) Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита

Существует несколько  вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:  аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты. Дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.

8) В законодательстве  РФ исполнение условий ипотечного  кредита обеспечивается ст. 77 Федерального  закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются Федеральным законом РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 9) Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная.

Закладная, это именная  ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также  подтверждает право банка на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

10) Заемщик в обязательном  порядке должен застраховать  свою жизнь, а также застраховаться  от потери трудоспособности, утраты  объекта ипотеки или его повреждения.

Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой  компанией. Все расходы по страхованию  ложатся на заемщика.

11) Стоимость объекта ипотеки,  в данном случае жилья, определяется  на основе оценки его независимым  экспертом.

При подаче заявления в  банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может  провести самостоятельную оценку собственными специалистами.

12) Заемщик должен, как  и в случае обычного кредита,  предоставить справку о своих  официальных доходах за последние  шесть месяцев. [ 11]

 

 

 

 

1.3 Виды ипотечных  кредитов

В России существуют несколько  видов ипотечного кредитования. Самый  распространенный из них – это  целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке  приобретается жилье, ипотечные  кредиты делятся на два типа. В  настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее  распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.  

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.      

1. По объекту недвижимости:      

-земельные участки;    

-предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;     

-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;      

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;      

-воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.       

2. По целям кредитования:    

-приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;  

-приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.      

3. По виду кредитора:

-банковские 

-небанковские.      

4. По виду заемщиков  как субъектов кредитования:

-кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

-кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

 -кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.      

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются  различные кредитные институты.  Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования  выдаваемых кредитов     

6. По способу амортизации  долга: 

-постоянный ипотечный кредит;

-кредит с переменными выплатами;      

 кредит с единовременным  погашением согласно особым условиям.       

7. По виду процентной  ставки:

 -кредит с фиксированной процентной ставкой;

-кредит с переменной процентной ставкой.      

8. По возможности досрочного  погашения: с правом досрочного  погашения;      

- без права досрочного погашения;       

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.      

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества. 

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

-обычные и комбинированные  (выдаваемые несколькими кредиторами);

-субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях. [25]

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные  государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой  категории населения государство  предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

Для военнослужащих, которые  нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная  программа, по которой её участник может  осуществить покупку квартиры в  любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока  службы.

Еще один вид ипотеки –  социальная ипотека. Социальная ипотека  направлена на обеспечение жильем социально  не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении  жилищных условий.[14]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ государственного регулирования защиты молодых семей  в РФ

2.1 Понятие молодой семьи в российском законодательстве

Согласно закону №342052-3 О социальной поддержке молодых семей в осуществлении права на жилище  молодая семья - семья, в которой возраст супругов не превышает тридцати лет. К молодым семьям также относятся семьи, состоящие из одного родителя или усыновителя, возраст которого не превышает тридцати лет, и ребенка (детей).

В качестве критериев, позволяющих  отнести семью к группе молодых, выступают возраст, наличие детей  и продолжительность брака.[7]

Если исходить из того, что  основой семьи является брак, то его наличие представляется необходимым  юридическим признаком молодой  семьи. Характеризуя этот признак, нельзя сбрасывать со счета факт совместного  проживания многих молодых людей  без регистрации брака, в том  числе после рождения детей.

 Речь идет о публичных правоотношениях, в которых признание юридической силы за так называемыми фактическими (или гражданскими, как теперь модно это называть) браками представляется неприемлемым. Видимо, не случайно государство, признавая юридическую силу за подобными союзами в течение более 17 лет (с 1 января 1927 г. до 8 июля 1944 г.), в дальнейшем от этого отказалось, и не только ввиду трудностей, возникших в связи с военными действиями, и до сих пор последовательно придерживается этой позиции, которая представляется вполне оправданной, особенно в публичных правоотношениях с участием семьи.

 Факт наличия брака существенно влияет на характер юридической обязанности по возврату предоставленного семье социального кредита, поскольку в силу статьи 45 Семейного кодекса супруги отвечают по общим долгам солидарно, в то время как лица, проживающие одной семьей без регистрации брака, несут долевую ответственность.

Таким образом, одним из существенных признаков, включаемых в понятие  молодой семьи, должен быть факт наличия  брака, зарегистрированного в органах  загс.

Юридическое значение придается  также другому факту: для лиц, вступивших в брак, этот брак должен быть первым. В связи с этим возникает  вопрос: должен ли брак быть первым для  обоих супругов или только для  одного из них? Определенную ясность в ответе на данный вопрос могла бы внести правоприменительная практика как критерий истинности.

Поскольку ни наука, ни правоприменительная  практика не могут предложить сколько-нибудь четко обоснованного и апробированного  решения данного вопроса, его  решение целиком зависит от воли законодателя. Если руководствоваться  исключительно соображениями гуманности и необходимости скорейшего улучшения  демографической ситуации, то представляется, что для включения соответствующей  супружеской пары в число молодых  семей достаточно, чтобы брак был  первым хотя бы для одного из супругов.

 Острым является вопрос о временных рамках, в течение которых сохраняется правовой статус молодой семьи. Молодая семья возникает с момента заключения брака. Рождение первого ребенка - это уже этап ее развития, с которым связано частичное погашение социального кредита, а не его предоставление. Ведь еще до рождения ребенка семья озабочена вопросами обзаведения жильем, домашним хозяйством, для чего как раз и нужна материальная поддержка.

Что касается момента прекращения  правового статуса молодой семьи, то таким моментом должно быть истечение  пятилетнего срока с момента  заключения брака. Это соображение  основано на широко известных научных  данных о том, что, как правило, в  течение пятилетнего периода  проходит процесс адаптации супругов друг к другу, как принято говорить, процесс «притирки» характеров, накапливается жизненный опыт, в том числе опыт организации быта; в этот период приобретается хотя бы необходимое для жизни имущество. При рациональном планировании семьи в течение 5 лет может родиться два ребенка, а значит, может быть погашена основная часть кредита. Как раз на этот период приходится первый "пик" разводов.

 Бесконечно продолжаться действие правового статуса молодой семьи также не может, поэтому в данном вопросе позиция законодателя должна быть четкой и определенной.

 Таким образом, понятие "молодая семья" учитывает возраст супругов лишь в момент ее создания, но не в момент прекращения и перехода в так называемую "среднюю" семью, так как к этому моменту супруги могут по возрасту оставаться молодыми.

Из этого общего правила  должно быть предусмотрено исключение: действие правового статуса молодой  семьи должно сохраняться до момента  предоставления тех льгот и преимуществ, на которые она вправе была рассчитывать, но они не были ей предоставлены  в течение установленного законом  срока действия статуса молодой  семьи. В противном случае у органов  и должностных лиц, ответственных  за поддержку молодой семьи, может  возникнуть соблазн в целях экономии государственных средств всеми  правдами и неправдами отсрочивать  предоставление семье соответствующих  льгот до истечения указанного срока. Поэтому если молодая семья в  период действия данного правового  статуса заявила о своем желании  получить соответствующую поддержку, то в случае отказа в ее предоставлении по мотивам истечения срока она  вправе требовать по суду предоставления соответствующих льгот. [26]

Молодая семья для банка  должна удовлетворять следующим  требованиям:

-хотя бы один из  супругов должен быть моложе 35 лет

-брак должен быть официально  зарегистрированным и подтверждённым 

-на кредит может рассчитывать  неполная семья, то есть одинокий  родитель, которому ещё нет 35 лет  с ребёнком.

- у мужа должны быть  решены вопросы со службой  в армии.

2.2 Виды государственной  поддержки молодых семей при  жилищном кредитовании

Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита, молодая семья может воспользоваться специальными государственными программами и льготами. Они помогут быстрее погасить кредит и сэкономить на выплатах. Существует несколько видов субсидий от государства: