Экономика недвижимости

1. Материнский капитал

2. Налоговые вычеты

3. Долгосрочная целевая программа Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы»

1. Материнский капитал

С 1 января 2009 года вступил в действие Федеральный закон от 25 декабря 2008 № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей“». Он предоставляет право использовать средства материнского (семейного) капитала (МСК) для погашения ипотечного кредита вне зависимости от срока, прошедшего со дня рождения второго, третьего ребенка или последующих детей. Ранее право направлять средства МСК на погашение ипотеки предоставлялось только при достижении ребенком возраста 3 лет.

Средства МСК могут  быть использованы для погашения  основного долга и уплаты процентов по кредиту (за исключением штрафов, комиссий и пеней за просрочку).

Изменения законодательства направлены на то, чтобы поддержать финансовое положение семей, имеющих детей и заключивших кредитный договор на приобретение или строительство жилья по 31 декабря 2010 года включительно.

В соответствии с изменениями использовать средства МСК для погашения ипотечного кредита теперь разрешено не только владельцу сертификата МСК, но и его супругу. Но в этом случае от лица, на чье имя выписан сертификат, потребуется письменное заявление.

2. Налоговые вычеты

С 1 января 2009 года вступил в действие Федеральный закон от 26 ноября 2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ», в соответствии с которым размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья, увеличен с 1 000 000 до 2 000 000 рублей. Таким образом, теперь приобретая квартиру, заемщик может получить вычет в размере до 260 000 рублей. Новое правило действует для всех, кто покупал недвижимость после 1 января 2008 года и ранее не получал имущественный налоговый вычет.

Налоговые вычеты также распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту. Величина вычета— 13% от всех выплаченных процентов.

Срок владения жильем при  его продаже для получения  имущественного налогового вычета в  размере максимально 1 млн. руб. составляет 3 года. В случае же владения жильем более 3 лет подобный вычет может  быть предоставлен в сумме, вырученной от продажи жилья.

Имущественный налоговый  вычет налогоплательщику при  приобретении квартиры предоставляется  на основе следующих документов:

- документов, подтверждающих  право собственности на квартиру, договора о приобретении квартиры, акта о передаче квартиры налогоплательщику;

- письменного заявления  налогоплательщика;

- платежных документов, оформленных  в установленном порядке и  подтверждающих факт уплаты денежных  средств налогоплательщиком.

 

3. Долгосрочная целевая  программа Тверской области «Ипотечное  жилищное кредитование в Тверской  области на 2009-2013 годы», утвержденная постановлением Администрации Тверской области от 01.09.2008 № 279-па «Об утверждении долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы», в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» нацелена на развитие ипотечного жилищного кредитования на территории Тверской области и улучшение жилищных условий населения, а как следствие, повышение уровня доступности ипотечных жилищных кредитов (займов) для жителей Тверской области за счет государственной поддержки граждан и привлечение наибольшего числа семей к улучшению жилищных условий с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования. Государственная поддержка граждан в рамках Программы предусматривает выделение денежных средств из областного бюджета в виде безвозмездной выплаты социальных выплат гражданам, приобретающим (строящим) жилье с помощью ипотечного кредита (займа).

Граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории Тверской области, и относящиеся  к одной из следующих категорий  могут получить государственную  поддержку:

Категория «а» - работники  организаций, финансируемых из областного или муниципального бюджета, члены  молодых семей, государственные  гражданские служащие Тверской области, граждане, замещающие государственные  должности, а также граждане, замещающие должности государственной гражданской  службы Российской Федерации, граждане, имеющие двоих и более детей  в возрасте до 18 лет.

Категория «б» - работники  организаций, финансируемых из федерального бюджета.

Категория «в» - граждане-участники  проекта «Офицер-фермер — возрождение  села»; - граждане-участники региональной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом.

Категория «г» - граждане, приобретающие  жилье на условиях софинансирования организации-работодателя.

Категория «д» - граждане, в  семьях которых рождается одновременно трое и более детей в период действия Программы.

Категория «е» - врачи общей  практики - осуществляющие свою деятельность в медицинских организациях системы  здравоохранения Тверской области, финансируемых из областного бюджета  Тверской области, бюджетов муниципальных  образований Тверской области или  федерального бюджета. [16]

Вид государственной поддержки:

Предоставление социальных выплат на приобретение (строительство) жилья; 
Предоставление дополнительных социальных выплат.

Размер субсидии по программе  определяется в размере:

Гражданам-участникам Программы, относящимся к категории «а»  и «б», или членам их семей, в размере 10% от стоимости жилья, но не более 150 000 рублей, а в случае приобретения жилья непосредственно у организации-застройщика, – не более 200 000 рублей.

Гражданам-участникам Программы, относящимся к категории «в», «е», или членам их семей, в размере 30% от стоимости жилья, но не более 150 000 рублей, а в случае приобретения жилья непосредственно у организации-застройщика, – не более 200 000 рублей.

Гражданам-участникам Программы, относящимся к категории «г», или членам их семей, в размере 5% стоимости жилья, но не более 40 000 рублей.

Гражданам-участникам Программы, относящимся к категории «д», или членам их семей, в размере 50% стоимости жилья, но не более 1 000 000 рублей.[17]

Глава3. Практика ипотечного кредитования молодых семей в Твери и Тверской области

3.1 Сравнительная характеристика  основных программ ипотечного  кредитования молодых семей в  Тверской области.

Ипотеку в Твери и Тверской области представляют шестнадцать  ипотечных банков, которые предлагают заёмщикам сто три ипотечные  Программы. Условия  по предоставлению ипотеки довольно разнообразны и  ориентированы на заёмщиков с  разным уровнем дохода. Жильё предлагается в строящихся домах и на вторичном  рынке.

Ставки по ипотеке находятся  в диапазоне 10,75 – 18% годовых по рублёвым кредитам и 9 – 13,5% по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Твери составляет 5%. Срок, на который банки готовы оформить клиентам ипотечный кредит, может достигать 50 лет.[ 6].

Рассмотрим более подробно ипотечную программу «Молодая семья» Сбербанка России, ипотечную программу ВТБ24 «Квартира на вторичном рынке» и программу Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования. Проведем сравнительную характеристику данных программ.

Для этого выделим пять основных условий, которые влияют на принятие решения заемщиком: 

 

1. Процентная ставка;

2. Первый взнос;

3. Срок кредитования 

4. Возможность досрочного погашения без штрафных санкций;

5. Необходимость поручительства

Для подавляющего большинства заемщиков размер процентной ставки является одной из важнейших характеристик ипотеки. Ставка влияет на размер ежемесячных выплат и величину переплаты. 

На величину размера первого взноса обращают внимание те заемщики, кому необходимо оформить  жилищный кредит при относительно небольшой накопленной сумме, а иногда – и при полном отсутствии накопленных средств. 

Чем короче срок кредитования, тем больше размер ежемесячных платежей. Даже если заемщику кажется, что он сможет выплачивать каждый месяц серьезные для его бюджета суммы, то у кредитного комитета может быть иное мнение на этот счет. В каждом банке существует свой ограничительный максимальный процент от заработка, который может быть направлен на погашение ипотеки. Если доход заемщика не очень высок, то в кредитовании, скорее всего, будет отказано.  

Сегодня для многих заемщиков  очень важно, чтобы неофициальный  доход был банком учтен для  расчета суммы кредита. И такие  заемщики ради этого готовы к увеличению процентной ставки.[ 20]

Теперь сравним программы  и выясним, какая из них наиболее приемлема для молодой семьи, исходя из вышеуказанных критериев.

В программе Сбербанка уже прописана ставка по кредиту в размере 10,50%, что является, безусловно, меньше чем диапазон от 13,60 до 18,10% (программа ВТБ24), а при обращении в Тверской фонд процентные ставки рассчитываются индивидуально в каждом случае и зависят от срока и размера кредита и соотношения собственных и заемных средств.

Минимальный первоначальный взнос в программе Сбербанка 10%, в программе ВТБ24 20% [11], в программе Тверского областного фонда 10%. По данному параметру проигрывает программа ВТБ24.

Срок кредитования в программе  Сбербанка до 30 лет, в программе  ВТБ24 от 5 до 50 лет, в программе Тверского  областного фонда от 3 до 30 лет. По этому  параметру, на мой взгляд, выигрывает программа ВТБ24, так как чем  короче срок погашения кредита, тем  больше ежемесячные платежи.

Плюсами программы Сбербанка  являются возможность привлекать в качестве созаемщиков родителей семейной пары и обеспечивать кредит залогом имеющегося у них имущества, ценных бумаг и т.д., а так же существует вариант отсрочки конечного платежа до 5 лет. Но существует так же большой минус – необходимость поручительства, когда в двух других программах это не является обязательным условием.

Плюсом в программе  ВТБ24  является возможность  досрочного погашения кредита без штрафных санкций с момента выдачи кредита.

В программе Сбербанка  нет ограничений по сумме кредита, в отличии от двух других программ, зато отсутствуют  требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

Решение о выдаче кредита  принимается быстрее в программе  Тверского областного фонда, чем  в двух других, что экономит время  заемщиков.

 Во всех трех случаях обеспечением является приобретаемая недвижимость.

Все три банка достаточно известны в нашей области и  достаточно хорошо зарекомендованы.

Однако наибольшее доверие  у граждан вызывает Тверской областной  фонд ипотечного жилищного кредитования, так как это государственный  фонд.

Подтверждение дохода в программах ВТБ24 и Сбербанка возможно как  справками 2-НДФЛ, так и по форме  банка, а в программе Тверского  областного фонда жилищного кредитования подтверждение дохода возможно только справками 2- НДФЛ.

Справка о доходах по форме банка  – альтернативный документ, который  принимается кредитными организациями  как подтверждение дохода заемщика, обращающегося за получением кредита. Используется в том случае, если на предприятии не вся зарплата выплачивается работникам в виде официального заработка, облагаемого подоходным налогом.

Считается, что руководству предприятия  проще подписать документ, отличный от официальной формы налоговой  отчетности 2-НДФЛ.

Справка о доходах печатается на бланке выдавшей его организации. Как  правило, банки требуют, чтобы в  ней содержались следующие сведения:

• фамилия, имя отчество сотрудника;
• должность, которую он занимает;
• стаж работы на предприятии;
• срок, до которого у сотрудника заключен трудовой договор;
• средняя зарплата за последние несколько месяцев;
• зарплата за последний год с разбивкой по месяцам.

Чаще всего сведения о произведенных  налоговых выплатах, в отличие  от формы № 2-НДФЛ, не требуются, т. к. они не интересуют кредитную организацию  при определении кредитного лимита.

Документ подписывается руководителем  предприятия, главным бухгалтером  и заверяется печатью.