Экономика недвижимости

Министерство  образования и науки РФ

 

Брянский  государственный технический университет

 

 

Кафедра «Экономика и менеджмент»

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости» 

 

 

 

 

 

 

Студент гр. З-11ЭУП2

Рубис В.Ю.

Проверил: к.э.н., доцент

Нагоркина В.В.

 

 

 

 

 

 

Брянск 2013 

Содержание

 

1. Задание 1 3

2. Задание 2 5

3. Задание 3 13

Задача № 12. 13

Задача №17 13

4. Задание 4. 15

Задача 4.1. 15

Задача 4.2. 15

5. Задание 5 16

Задача 5.1. 16

Задача 5.3. 16

6. Задание 6 17

Задача 6.1. 17

Задача 6.3. 17

Задача 6.5. 18

Список использованной литературы 20

 

 

1. Задание 1

    Тест

    Вариант 3

Основные подходы к оценке объектов недвижимости

1. При определении восстановительной стоимости применяется метод:

а) сметный;

б) доходный;

в) индексный.

2. При оценке бизнеса предприятия используются:

а) бизнес-план;

б) комментарии в аудиторском отчете;

в) информация об объекте недвижимости;

г) предписания пожарных органов и энергонадзора;

д) информация о договорах между владельцами, управляющими и совладельцами.

3. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):

а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;

б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

4. Ликвидационная стоимость определяется:

а) на основе рыночной стоимости;

б) на основе восстановительной стоимости;

в) на основе стоимости замещения;

г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.

5. Что из нижеследующего не является подходом к оценке не-

ижимости?

а) доходный;

б) рыночный;

в) восстановительный;

г) замещение;

д) с учетом износа;

е) затратный.

6. Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости?

а) полезность;

б) возраст;

в) дефицитность;

г) передаваемость.

7. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка?

а) сравнительный;

б) доходный;

в) затратный;

г) все перечисленные.

8. Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к стоимости использования, стоимости обмена, общим принципам?

К стоимости использования:

а) ожид;ания;

ж) полезности;

к) замещения

К стоимости обмена:

г) остаточной продуктивности;

д) сбалансированности;

з) вклада;

л) экономической величины;

м) экономического разделения;

К общим принципам:

б) спроса и предложения;

в) конкуренции;

е) изменения;

и) наилучшего и наиболее эффективного использования;

н) соответствия.

2. Задание 2

Право собственности  на недвижимость

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

- недвижимость  общественных организаций;

- недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

- государственная  (муниципальная);

- частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических  отношений между гражданами РФ, при  которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность  на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты  недвижимости народнохозяйственного  значения (например, сооружения, причисленные  к памятникам архитектуры и  искусства);

- на уровне  того или иного национального  образования;

- областная  или краевая собственность объектов  недвижимости (она, как правило,  носит коммунальный характер);

- объекты  недвижимости, находящиеся в собственности  определенного города, района или  даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве  хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных  отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности  частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования  и распоряжения (включая продажу  данного объекта недвижимости другому  лицу).

В соответствии с российским законодательством  право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования  объектов недвижимости в целях и  пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются  все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое  основание — титул) владельцу  объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им.

В отношении  объекта недвижимости тесно переплетаются  две стороны: «благо» обладания  объектом недвижимости и получения  доходов от его использования  и «бремя» несения связанных  с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска  и потерь никогда не сделает владельца  недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т.д.).

Собственник недвижимости также несет  риск случайной гибели или порчи  объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности  могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников.

Способы приобретения права собственности принято  делить на первоначальные и производные. Первоначальные — это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной  первоначальный способ приобретения прав — это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую  вещь, изготовленную или созданную  лицом для себя с соблюдением  закона и иных правовых актов, приобретается  этим лицом. Это происходит в случаях  и в порядке, предусмотренных  ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав — это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение  права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит  обязанность уплаты налога.

Некоторыми  особенностями обладает содержание права собственности на землю  и другие природные ресурсы. Конституционная  возможность иметь указанные  объекты недвижимости в собственности  не только государства или муниципальных  образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник  должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с  правом собственности на рынке земли  необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат  лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в  том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах  без посредничества других лиц и  собственника иногда даже помимо его  воли. Они сохраняются и при  смене собственника земли, т.е. следуют  не за собственником, а за самим земельным  участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении  сделок, т.к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок  является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых  застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное  и беспрепятственное использование  мест общего пользования (пешеходные  и автомобильные дороги, объекты  инженерной инфраструктуры), которые  существовали на- момент передачи земельного участка в собственность;