Экономика недвижимости

- возможность  размещения на участке межевых  и геодезических знаков и подъездов  к ним;

- возможность  доступа на участок соответствующих  муниципальных служб для ремонта  объектов инфраструктуры.

Изменение названных  и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом  или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен  особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается  вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную  собственность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности  на землю, что исключает возможность  бесхозного ее существования. Поэтому  рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных  интересах.

Так, не могут  быть в частной собственности  земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных  вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки  семеноводческих станций, унитарных  государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли  общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

Поскольку земля  является одновременно не только специфическим  средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным  ресурсом, то содержание права собственности  на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно  хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом  купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной  собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи  должна быть приватизирована, т.е. переведена из государственной собственности  в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается  в договорах приватизации, оформленных  до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую  собственность), а также в отношении  совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Что касается ЖСК, то гражданин может считать  себя собственником ЖСК с момента  полной выплаты пая. Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной  и ее владелец сохраняет право  на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник - член кооператива, все члены семьи  пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака.

3. Задание 3

Задача № 12.

Какая сумма будет накоплена  на счете к концу второго года, если сегодня положить 1000 y.e. на счет, приносящих 14% годовых? Каково начисление процентов в конце каждого года, квартала, месяца?

На покупку недвижимости выдан кредит в размере 10000 у. е. на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Рассчитайте остаток долга по кредиту на конец 3-го года.

Решение.

Будущая стоимость денежной единицы через 2 года

,

где FV – будущая стоимость денег; PV – текущая стоимость денег; i – процентная ставка; n – число лет.

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №17

Инвестор имеет возможность  разместить свой капитал в 100000 у. е. в двух проектах на 5 лет. Первый проект предполагает вложение средств в строительство офиса с удвоением капитала за указанное время. Второй - строительство магазина и 13% годового дохода. Дайте рекомендацию инвестору, какой проект следует предпочесть. Задачу решить двумя способами.

 

 

Решение

1-ый способ

При строительстве офиса  капитал удваивается за 5 лет. Согласно правилу 72, для примерного определения срока удвоения капитала в годах необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Тогда

,

Таким образом, инвестору следует предпочесть вложить средства в строительство офиса.

2-ой способ

Накопленная сумма денежной единицы при строительстве магазина

При строительстве магазина для удвоения капитала инвестору  понадобится больше времени, чем 5 лет. Ему следует предпочесть вложить  средства в строительство офиса.

 

4. Задание 4.

Задача 4.1.

 Гражданин купил коттедж стоимостью 710 тыс. руб. При этом собственный его капитал составляет 310 тыс. руб. и заёмный капитал за счёт взятого ипотечного кредита 450 тыс. руб. Определить коэффициент ипотечной задолженности.

Решение

Коэффициент ипотечной задолженности

К_З = (И/К)*100%,

где И - сумма ипотечного кредита, К - общая стоимость недвижимости.

Для покупки коттеджа требуется  ипотечный кредит в сумме

И = 450 – (710 – 310) = 50 тыс. руб.

Тогда

К_З = (50/710)*100 = 7,04%

Доля ипотечного долга  в общей стоимости недвижимости 7,04%.

Задача 4.2.

Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 45 тыс. руб. при сумме ипотечного кредита 440 тыс. руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5% годовых. Определить ипотечную постоянную.

Решение

Ипотечная постоянная

Пи = (Д/И) *100% = (45/440)*100% = 10,23%,

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб., И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Ипотечный кредит будет полностью  погашен, так как ипотечная постоянная выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. 

5. Задание 5

Задача 5.1.

Необходимо оценить величину ежегодного чистого операционного  дохода (ЧОД) для небольшого магазина на основании следующей информации: ежемесячный ПВД 7000 у. е.; потери при  сборе 400 у. е. в месяц; текущие операционные расходы 30% от ЭВД.

Решение

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается по зависимости

ЧОД=ЭВД  – Расх,

где ЧОД –  чистый операционный доход, Расх – операционные расходы, ЭВД – эффективный валовой доход.

ЭВД= ПВД – УВН + ИД=6500 – 420 = 6080 у. е.,

где ПВД –  потенциальный валовой доход, УВН  – убытки от вакансий и неплатежей, ИД – иные доходы.

ЧОД = ЭВД – 0,3ЭВД=0,7ЭВД=0,7*6080=4256 у.е.

Задача 5.3.

Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов недвижимости.

Сопоставимый объект	Продажная цена, млн. руб.	Потенциальная валовая рента, млн. руб.	Валовой рентный мультипликатор
Объект №1	600	130	7,2
Объект №2	800	1490	7,41
Объект №3	500	120	7,10

 

Рассчитайте стоимость объекта  недвижимости, если его потенциальная годовая рентная выручка составляет 60 млн. руб.

Решение

Итоговый валовой рентный  мультипликатор

ВРМ=(7,2+7,41+7,1)/3 = 7,24

Стоимость требуемого объекта  недвижимости

С = 7,24*60 = 434,2 млн. руб. 

6. Задание 6

Задача 6.1.

Определите стоимость  здания гостиницы, физический износ  которого составляет 35%, функциональный износ – 10%, внешний – 5%. При строительстве  нового аналогичного здания гостиницы  величина прямых затрат составляет 3500 тыс. руб., косвенные издержки составили 15% от величины прямых затрат. Стоимость  земельного участка под строительство - 500 тыс. руб. Ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство  аналогичных проектов составляет 13%.

Решение

Стоимость здания гостиницы  определяется по формуле

С_зд = С_стр * ПП * И_нак + С_з ,

где ПП – прибыль за инвестирование, С_стр – стоимость строительства, С_з – стоимость земельного участка.

И_нак =1 – (1 –И_физ) * (1 – И_функ) *(1 – И_вн),

где И_нак - накопленный износ объекта недвижимости; И_физ - физический износ объекта недвижимости; И_функ - функциональный износ объекта недвижимости; И_вн - внешний износ объекта недвижимости.

С_стр = 3500+3500*0,15 = 4025 тыс. руб.

И_нак = 1 – (1 – 0,35)*(1 – 0,1)*(1 – 0,05) = 0,44425.

С_зд = 4025*1,13*0,44425+500=2520,56 тыс. руб.

Задача 6.3.

Необходимо оценить стоимость нового строительства здания офисного центра, если цена аналогичного здания с эффективным возрастом 50 лет и общей экономической жизнью 100 лет составляет 200 тыс. руб. Стоимость земельного участка 15 тыс. руб.

Решение

Стоимость строительства  определим по формуле

С_зд = ВС + НИ + С_з,

где НИ - накопленный износ объекта недвижимости; ВС - восстановительная стоимость объекта, С_з – стоимость земельного участка.

,

Где ЭВ - эффективный возраст объекта; СЭЖ - срок экономической жизни объекта.

НИ = 200*50/100=100 тыс. руб.

С_зд = 200+100+15=315 тыс. руб.

Задача 6.5.

Определите методом затрат стоимость объекта недвижимости, приносящего доход. Нормативная цена земли - 35 руб. за 1м².

 

Площадь земельного участка 4000 м. Стоимость строительства главного сооружения по смете - 100 млн. руб. Косвенные  издержки составляют 20% стоимости строительства  главного сооружения. Норма прибыли  на вложенный капитал – 20%. Износ  сооружения – 2%. Стоимость вспомогательных  сооружений по смете составляет 20 млн. руб. Износ вспомогательных сооружений от стоимости строительства 2%.

Решение

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

С_зп = С_з + С_нс – И_н,

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

С_з - стоимость земли, тыс. руб.,

С_нс - стоимость строений (включая прямые и косвенные издержки, предпринимательскую прибыль), тыс. руб.,

И_н - накопленный строением износ, тыс. руб.

С_з = П_з * Ц_з,

где П_з - площадь земельного участка, м²,

Ц_з - цена земли, тыс. р. / м. кв.

С_з = 4000*35 = 140 тыс. руб.

С_нс = (100000+100000*0,2+2000)*1,2 = 146400 тыс. руб.

И_н = 100000*0,02+2000*0,02 = 2040 тыс. руб.

Стоимость данного объекта

Сз = 140+146400 – 2040=144500 тыс. руб.=144,5 млн. руб.

 

 

Список использованной литературы

1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учеб. для вузов. / А. Н. Асаул. – М.: Питер, 2004. – 508 с.
2. Оценка недвижимости: учеб. для вузов / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, Н. В. Агуреев, И. Л. Артеменков; под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 492 с.
3. Электронный ресурс http://cde.osu.ru/demoversion/course126/1_1.html#4