Экономика недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Инженерно-экономический  институт

 

Кафедра менеджмента

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине:

«Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:  Ст. гр. ГКу	Широкова М.А.
Шифр	11ГКу 10531
проверила:	Фирцева C.В.

 

Тюмень, 2013г. 
Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ……..……………………...…………………………………………..………………………………3

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ……………………………6

1. Титульный  лист………………………...………………………………………………...………………...…….6

2. Сопроводительное  письмо………………………...………………………………………….………………… 7

3. Дата и объем  технического освидетельствования…...……………………………………………………………8

4. Анализ социально-экономической  ситуации в регионе    ...………………….……………………………………9

5. Описание объекта оценки и анализ его местоположения …………………….…………….……………………13

6. Определение рыночной стоимости доходным подходом…………………….……………….…………….……16

7.Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом  ……………………….…………….……………19

8. Согласование  результатов оценки  ………………………...………………………………….…………….……21

9. Приложения  к отчету……………………………….…………….………………...…………………………….23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ..…………………………………………………………... ……………….…………….………24

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………… ……………….…………….………………………………… 25

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

К недвижимым вещам относятся  земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с  землей, т.е., объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектом недвижимости.

Различают 2 вида стоимости: стоимость обмена и стоимость использования. 
Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для операций с недвижимостью на рынке для покупки, продажи, передачи в залог и другим функциям. 
К стоимости обмена относят: 
- рыночная стоимость 
- ликвидационная стоимость 
- страховая стоимость 
- залоговая стоимость 
- арендная стоимость 
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую могут получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке. 
Ликвидационная стоимость – это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при принудительной продаже объекта. 
Страховая стоимость – рассчитывается на основе либо полной восстановительной либо стоимости замещения. 
Залоговая стоимость – это оценка объекта недвижимости в среде ипотечного кредитования (в основном по рыночной стоимости). 
Стоимость использования основана на эффективном использовании недвижимости в форме дохода полезности или удобств. Отражает стоимость конкретного собственника. 
К стоимости использования относят: 
- инвестиционная стоимость; 
- балансовая стоимость 
- стоимость для целей налогообложения. 
Инвестиционная стоимость – это стоимость, расчет которой производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. 
Балансовая стоимость – стоимость недвижимости индексируемая на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства РФ. Стоимость для целей налогообложения определяется БТИ. 
Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта. 
Стоимость замещения определяется расходами текущих цен на строительство объектов имеющего с оцениваемым сходные характеристики, но построено из других материалов. [2]

Сейчас очень часто  цена на квартиру - один из факторов при  проведении ряда операций, но проведение профессиональной оценки квартиры или  дома необходимо не всегда.

Одним из главных преимуществ  при продаже квартиры является правильно  определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную  недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в  том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.

В данной работе студент  выступает в роли оценщика. Оценщик  может оценивать несколько видов  стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет  определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости  аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет  об оценке рыночной стоимости жилой  недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место  проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто  имеет достаточно средств на его  приобретение, желает проживать в  более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное  жилье. Так как рынок жилья  сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной  операции.

 

 

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ

Расположенной по адресу:

г. Тюмень, ул. Республики, д. 183, кв. 29

 

 

 

 

 

 

 

Заказчик                                                                  Елизавета Евгеньевна Иванова

 

Исполнитель:

ОАО «Звезда Авангарда»

Генеральный директор                                                                          Аксарин А.В.

 

 

Дата оценки: 24.05.2013 г

 

 

 

2. Сопроводительное письмо

Уважаемая Елизавета Евгеньевна Иванова!

В соответствии с договором  № 213, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, произведена оценка ОБЪЕКТА, включающего в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 183, кв. 29, по состоянию на 24 мая 2013 г.

Целью оценки является определение  рыночной стоимости ОБЪЕКТА для  реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это  письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный  далее. Полная характеристика объекта  оценки, необходимая информация и  расчеты представлены в отчете, отдельные  части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с  полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Произведенные ниже расчеты  и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА  оценки, включающего в себя однокомнатную  квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 183, кв. 29, по состоянию на 24 мая 2013 г., с учетом округления составляет

2 747 000 руб

(два миллиона  семьсот сорок семь тысяч рублей)

 

Настоящий отчет составлен  в соответствии с Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 22-01-96, «Едиными стандартами профессиональной Практики оценки» и «Международными стандартами оценки», Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIA VSC).

Если у Вас возникнут  какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь  непосредственно к нам.

Генеральный директор                                                             Аксарин А.В.                           
 
3. Дата и объем технического освидетельствования

 

24 мая 2013 г. Сотрудником  ОАО «Звезда Авангарда» Филиповым  С.Н. была произведена оценка  объекта, включающего в себя  однокомнатную квартиру, расположенную  по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 183, кв. 29.

Квартира расположена на 8-м этаже 12-ти-этажного жилого панельного дома, в микрорайоне Восточный-2.

Общая площадь помещения  составляет - 43,7 м².

S комнаты –16,8 м²;

S кухни – 10,9 м²;

S коридора –3,2 м²;

S прихожей – 7,2 м²;

S ванной – 4,1 м²;

S туалета – 1,5 м²;

S лоджии –   4,1 м²;

В квартире установлены пластиковые  окна (комната, кухня, лоджия), железная дверь. Подведено горячее/холодное водоснабжение, электроснабжение. Есть счетчики на воду и электроэнергию. В 2012 г. был сделан полный косметический ремонт. Подведены - телефон, интернет, кабельное телевидение. В ходе экспертизы были также осмотрены колясочная и подъезд -  видимых дефектов не выявлено.

 

4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе

1. Общая оценка социально-экономической  ситуации в регионе - В I квартале 2013 года общая ситуация в реальном секторе экономики и социальной сфере Тюменской области характеризовалась продолжением положительных тенденций. Сохранился динамичный рост промышленного производства: произошло существенное увеличение объемов добычи нефти, ускоренными темпами развивалось большинство предприятий обрабатывающего сектора. В агропромышленном комплексе завершается подготовка к весенним полевым работам, устойчиво развивается животноводство.  Продолжился рост доходов населения и объемов розничного товарооборота.

2. Промышленное производство - Индекс промышленного производства по итогам I квартала 2013 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составил 119,5% (в среднем по России – 100%).

3. Развитие агропромышленного комплекса - В животноводстве хозяйствами всех категорий произведено 29,9 тыс. тонн мяса (103,8% к аналогичному периоду 2012 года), 353,7 млн. штук яиц (103,1%), 116,5 тыс. тонн молока (99,6%).

4. Строительство - За январь-март 2013 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 18,2 млрд. рублей, что на 15,2% ниже уровня соответствующего периода прошлого года.

Организациями всех форм собственности  введено 245,9 тыс. кв. метров общей площади  жилых домов, из них 37,8% построено  индивидуальными застройщиками.

5. Потребительский рынок - Сохранилась тенденция роста потребительского спроса. За январь—март 2013 года оборот розничной торговли составил 60,8 млрд. рублей (107,6% к предыдущему году в сопоставимых ценах). В расчете на душу населения реализовано товаров на сумму 44,3 тыс. рублей.