Экономика недвижимости

 

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-  качество и количество  дохода, который объект недвижимости  может принести в течение своего  срока службы;

-  риски, характерные  как для оцениваемого объекта,  так и для региона.

Средний коэффициент капитализации

 

 

6. Расчет рыночной стоимости

 

 

 

 

Вывод:

 

Мы получили стоимость однокомнатной  квартиры в рамках доходного подхода  по состоянию на 24 мая 2013 г. с учетом округления = 2 890 000 руб.

 

7.Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом

 

Сравнительный подход - то совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В ходе анализа рынка жилой  недвижимости были отобраны объекты-аналоги (Приложение 3).

 

Таблица 2. Основные характеристики объектов-аналогов.

Характеристики	Аналог №1	Аналог №2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог №5
Местоположение	ул. Широтная 192 корп.2	мкр. Восточный-2 ул.Широтная	мкр. Восточный-2 ул.Широтная	мкр. Восточный-2 ул.Широтная	мкр. Восточный-2 ул.Широтная
Этаж	8/9	9/10	5/14	8/10	4/10
Площадь, м2	43	45	44	42	45
Цена предложения  на рынке, руб.	2 850 000	3 050 000	3 000 000	2 650 000	2 750 000
Состояние квартиры	Хороший ремонт	Хороший ремонт	Хороший ремонт	Хороший ремонт	Хороший ремонт
Источник  информации	http://www.avito.ru/tyumen/kvartiry/1-k_kvartira_43_m_89_aet._157756290	http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=1&ID=23976&fs=1	http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=1&ID=24534&fs=1	http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=1&ID=23435&fs=1	http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=2&ID=21886&fs=1

 

Таблица № 3. Расчет стоимости  объекта оценки сравнительным подходом

Показатели	Оцениваемый ОН	Объекты-аналоги
		1	2	3	4	5
Стоимость, руб	?	2 850 000	3 050 000	3 000 000	2 650 000	2 750 000
Площадь, м2	43,7	43	45	44	42	45
Стоимость 1 м2	?	66 279	67 777	68 181	63 095	61 111
Поправки Право собственности Скорректированная цена, 1м2/руб		Полное право собственности 0 (1)   66 279	Полное право собственности 0 (1)   67 777	Полное право собственности 0 (1)   68 181	Полное право собственности 0 (1)   63 095	Полное право собственности 0 (1)   61 111
Условия финансирования Скорректированная цена, 1м2/руб		0 (1)   66 279	0 (1)   67 777	0 (1)   68 181	0 (1)   63 095	0 (1)   61 111
Условия продажи Скорректированная цена, 1м2/руб		- 5 % (*0,95)   62 965	- 5 % (*0,95)   64 388	- 5 % (*0,95)   64 771	- 5 % (*0,95)   59 940	- 5 % (*0,95)   58 055
Время продажи		0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
Местоположение		0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
Поправка на этаж		0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
Поправка на состояние объекта		0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)

 

 

Вывод:

 

Мы получили рыночную стоимость  однокомнатной квартиры в рамках сравнительного подхода по состоянию  на 24 мая 2013 г. с учетом округления = 2 711 000 руб.

 

8. Согласование результатов  оценки

 

На основании выполненного анализа  и проведенных расчетов, с учетом всех полученных выводов стоимость  оцениваемого объекта недвижимости составляет:

 

- в рамках доходного подхода  по состоянию на 24 мая 2013 г.  с учетом округления = 2 890 000 руб.

 

в рамках сравнительного подхода по состоянию на 24 мая 2013 г. с учетом округления = 2 711 000 руб.

 

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие  выводы.

Доходный подход - отражает ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Для расчета берем максимальный коэффициент (средневзвешенное значение достоверности подхода ) = 0,2 так как подход не отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости.

 

Сравнительный подход – отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Но здесь не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. [2] Для расчета берем максимальный коэффициент (средневзвешенное значение достоверности подхода ) = 0,8, так как подход отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости.

 

Обоснованная рыночная стоимость  объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле

 

V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным методами, руб;

Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

 

V= 2 890 000* 0,2 + 2 711 000 * 0,8 = 2 746 800 руб.

 

Таким образом, на основе имеющейся  информации и данных, полученных в  результате проведения настоящего анализа  с применением методик оценки, можно сделать следующее значение:

 

 

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА  оценки, включающего в себя однокомнатную  квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 183, кВ. 29,

По состоянию на 24 мая 2013 г., с учетом округления составляет:

 

2 747 000 руб

(два миллиона  семьсот сорок семь тысяч рублей)

 

 

Полученная оценка рыночной стоимости  в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в  ходе переговоров с партнерами при  определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи  в аренду, расммотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

 

Генеральный директор ОАО «Звезда  Авангарда»                                     Аксарин А.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным  развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом  юридических лиц.

Для решения проблем, возникающих  на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию  новой  области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.[1]

Дисциплина «Экономика недвижимости»  призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных  специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в  частности, рынка недвижимости, и  для студентов специальности  «Городской кадастр» изучение этой дисциплины послужит хорошей основой для  экономического и технического образования.

Написание курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» способствует закреплению теоретических положений, рассмотренных на лекциях, расширению знаний по отдельным вопросам и получению  навыков организации самостоятельной  исследовательской работы по данной тематике.

В данной курсовой работе мы выполняли  роль оценщиков и производили  оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали собственное жилье  и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта  затратным и сравнительным подходами. Для этого была изучена специальная  литература и необходимые нормативно- правовые акты, а также законы. Затем  научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых  требований и стандартов.

Полученные мной навыки по оценке жилой недвижимости очень пригодятся в моей дальнейшей учебе и работе. Накопленная информация пригодится также для собственного развития и будет полезна в жизни.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.
2. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
3. Объект – аналог - 1

     http://www.avito.ru/tyumen/kvartiry/1-k_kvartira_43_m_89_aet._157756290

4. Объект-аналог – 2

http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=1&ID=23976&fs=1

5. Объект- аналог - 3

http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=1&ID=24534&fs=1

6. Объект – аналог – 4

http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=1&ID=23435&fs=1

7. Объект – аналог – 5

http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&ftp=1&sbr=2&mt=2&ar=1&page=2&ID=21886&fs=1