Экономика недвижимости

6. Внешняя торговля (оборот), в том  числе экспорт и импорт - Совокупный внешнеторговый оборот в зоне деятельности Тюменской таможни по итогам I квартала 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 10,3% и составил 534,4 млн. долл. США (экспорт – 467,3 и импорт – 67,1 млн. долл. США). При этом объем экспорта товаров в стоимостном выражении возрос на 14,1%, а импортные поставки сократились на 10,5%.

Основные экспортные поставки товаров осуществлены в Турцию (40,5% от общего объема экспорта), Нидерланды (17,3%), Польшу (16,1%), Финляндию (8,2%), Венгрию (7,9%) и Швецию (2,9%).

Основные страны-импортеры: США (26,8% от общего объема импорта), Китай (23%), Германия (11,1%), Канада (8,5%), Италия (7,8%), Венгрия (4,1%), Туркмения (3,7%) и Франция (3,3%).

7. Инвестиции - Объем инвестиций в основной капитал (за счет всех источников финансирования) за 2012 год составил 204,6 млрд. рублей (103% к предыдущему году).

8. Транспорт - Автомобильным транспортом организаций всех видов деятельности перевезено 7,7 млн. тонн грузов. Грузооборот составил 619 млн. т-км (167,6%).

9. Уровень жизни населения - Денежные доходы населения в расчете на одного жителя, по предварительным данным, за I квартал 2013 года составили 19,8 тыс. рублей (112,1% к январю-марту прошлого года). Реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 4,7%.

Номинальная среднемесячная заработная плата за январь-февраль  текущего года сложилась в сумме 27,1 тыс. рублей (111,1% к аналогичному периоду 2012 года). Реальная заработная плата  составила 103,2%.

10. Демография - Численность населения, по предварительным данным, на 1 марта 2013 года составила 1388,6 тыс. человек, прирост по сравнению с аналогичной датой предыдущего года — 1,8%.

Миграционный прирост  населения за этот период составил 2632 человека (увеличение — на 62,1%).

 

5. Описание объекта  оценки и анализ его местоположения

 

Оцениваемый объект, включающий в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 183, кв. 29, находится в новом жилом районе города (Приложение 1).

Микрорайон «Восточный-2» - расположен на пересечении улиц Широтная и Народная. Это перспективный район строительства: именно в этом направлении Тюмень активно развивается. Согласно генплану города здесь планируется строительство детского сада и школы, спорткомплекса, торгово-развлекательного центра и малоэтажных парковок. Уютные дворики с детскими игровыми площадками, парковочные места для жильцов и гостей, ландшафтный дизайн – эти особенности сделали район по-настоящему комфортным для проживания. Работают все объекты первой необходимости – магазины, банки, аптеки. Украшение Восточного – 2 – единственный в России сквер, посвященный памяти воинов-десантников. Прогулки по этой пешеходной зоне стали приятным семейным обычаем всех новоселов микрорайона. Микрорайон «Восточный-2» в Тюмени — отличный выбор для молодой семьи, которая собирается купить квартиру в тихом и уютном микрорайоне для счастливой жизни.

Микрорайон имеет хорошую транспортную доступность – к центру города отсюда идут 3 маршрута – 46-й и 25-й автобусы, а также 51-е маршрутное такси. Но в ближайшие два года запланировано открытие моста через железнодорожные пути по ул. Боровская, до ул. Республики, что расширит возможности транспортной доступности к микрорайону. В районе работают несколько операторов связи (Билайн/Ростелеком). Коммунальное обслуживание дома ведет Управляющая Компания «Русь». В непосредственной близости от жилого дома расположен торговый супермаркет «Окей», мебельный центр «Мебельград», специализированный магазин напольных покрытий и строительных материалов «Половик», цветочные салоны, парикмахерская и кафе. Школа и детский сад расположены в соседнем микрорайоне «Войновка» в пределах 1 остановки от оцениваемого объекта. Рядом с домом сделана специализированная автостоянка, также есть охраняемая многоуровневая автостоянка (250 000 руб. за машино-место), есть гаражный кооператив в непосредственной близости от дома. Вокруг дома имеется облагороженная территория – газоны, клумбы, насаждения, декоративные деревья. Сделана большая детская площадка, теннисный корт, беседки для отдыха.

Экологическое состояние  района среднее – он расположен неподалеку от ТЭЦ-2, но тот факт, что  район находится на окраине города в непосредственной близости от защитной зеленой зоны снижает этот неблагоприятный фактор.

 

6. Описание объекта  оценки и анализ его местоположения

 

Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена  следующая документация:

Технический паспорт БТИ  № 31409/6 от 23.10.2009  г. На квартиру по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 183, кв. 29 (Приложение 5).

 

Характеристика  объекта	Возможные значения
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирные дом
Вид данных	Оценка
Юридическое описание
Регион	Тюменская область
Город	Тюмень
Адрес	ул. Широтная, д. 183, кв. 29
Право собственности на здание	Полное право собственности

 

Описание объекта оценки произведено на основании визуального  осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение (инв. № 3 1409/6, дата заполнения 23.10.2009 г.). Объектом оценки является однокомнатная квартира, состоящая из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, коридора, встроенный шкаф, ванной, санузла, лоджии, общей полезной площадью 43,7 м², в том числе жилой площадью – 16,8 м², высота потолков 2,54 м.

Квартира расположена  в двенадцатиэтажном панельном жилом доме 2009 г. постройки.

Распределение площадей: коридор 3,2 м² (№5 по плану Технического паспорта); прихожая - 7,2 м² (№ 6 по плану Технического паспорта); кухня - 10,9 м² (№2 по плану Технического паспорта); жилая комната - 16,8 м² (№1 по плану Технического паспорта); туалет – 1,5 м² (№ 3 по плану Технического паспорта); ванная – 4,1 м² (№4 по плану Технического паспорта). Площадь нежилого помещения согласно Техническому паспорту лоджии – 4,1 м².

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее/холодное) – централизованные.

Коридор 3,2 м² (№5 по плану Технического паспорта) – прямоугольный. Полы - ламинат (имп. "черный дуб») по бетонной сяжке; стены – декоративная штукатурка (имп.); входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая, наружная дверь - металлическая; потолок – подвесной, со встроенным освещением. Из коридора имеется арка в прихожую, вход в кухню, ванную и туалет.

Прихожая - 7,2 м² (№ 6 по плану Технического паспорта) – прямоугольная. Полы – ламинат (имп. "черный дуб») по бетонной сяжке; стены – декоративная штукатурка (имп.). Из прихожей имеется вход в жилую комнату - дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой. В прихожей установлен большой встроенный шкаф (3,8 м²).

Жилая комната - 16,8 м² (№1 по плану Технического паспорта) – Полы – ламинат (имп. «белая сосна») по бетонной стяжке; стены – обои шелкография (имп.); потолок – подвесной, со встроенным освещением; окна – пластиковые; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

Лоджия (из кухни) – Полы – утепленный пол, плитка керамическая; стены и потолок – декоративная штукатурка; окна – пластиковые, двойные, створчатые; окна одинарные во всю стену; дверь – пластиковая, со стеклом.

Кухня - 10,9 м² (№2 по плану Технического паспорта) – полы – ламинат (имп. «клен»); потолок – подвесной, со встроенным освещением; окна – пластиковые; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой. Имеется вход на лоджию.

Ванная – 4,1 м² (№4 по плану Технического паспорта) – пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника – ванная, раковина, смеситель – имп.; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

Туалет – 1,5 м² (№ 3 по плану Технического паспорта) – пол - керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника – унитаз (имп.), раковина-компакт (имп.); дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

 

Местоположение  объекта оценки

 

Объект оценки расположен в мкр. Восточный-2 г. Тюмени по адресу ул. Широтная, д. 183, кв. 29 (Приложение 1, 2).

Объект расположен в жилом  районе, удаленном от центра города Тюмени, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. Средний возраст  окружающих жилых домов относительно небольшой – 5 лет.

 

6. Определение рыночной стоимости доходным подходом

 

Доходный  подход – это метод прямой капитализации. Он основан на том, что стоимость недвижимости (Сон), в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Расчет стоимости определяется по формуле:

 

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Чистый  операционный доход (ЧОД) - это годовой доход, который приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации (например, от сдачи в аренду и прочего использования данной собственности другими лицами) и вычета всех расходов, необходимых для эксплуатации данной собственности.

Коэффициент капитализации (Ко)- норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. ПВД – это доход, рассчитываемый при условии, что объект недвижимости в течение года будет сдаваться в аренду.

Анализ рынка недвижимости показал, что аналогичные объекты  в данном районе сдаются в аренду по цене от 15 000 руб./месс.

ПВД = 15 000 руб./месс. * 12 мес. = 180 000 руб./год

2.  Оценка потерь от  неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей  производится на основе анализа  рынка, характера его динамики  применительно к оцениваемой  недвижимости. Рассчитанная таким  образом величина вычитается  из валового дохода, а итоговый  показатель является действительным  валовым доходом.

ДВД=180 000 руб. – 15 000 руб = 165 000 руб.

3.  Расчет расходов  операционных (эксплуатационных) расходов (ОР) – издержки по эксплуатации объекта (коммунальные расходы)

Коммунальные расходы  оцениваемого объекта недвижимости составляют 1159 руб. (Приложение 4)

Налог на имущество – 220 руб./год

ОР=1159 руб./мес. * 12 + 220 = 14 128 руб

4.  Определение величины  чистого дохода от продажи  объекта (ЧОД).

ЧОД=ДВД - ОР

ЧОД = 165 000 – 14 128 = 150 872 руб.

5.  Расчет коэффициента  капитализации (Ко).

 

 

Таблица 1. Расчет коэффициента капитализации.

Показатели	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог № 4	Аналог № 5
1. Стоимость руб.	2 850 000	3 050 000	3 000 000	2 650 000	2 750 000
Площадь м2	43	45	44	42	45
ПВД руб.	180 000	180 000	180 000	180 000	180 000
ДВД руб.	165 000	165 000	165 000	165 000	165 000
Коммунальные расходы	15 436	16 671	16 218	14 453	16 446
Налог на имущество	220	220	220	220	220
Итого ОР	15 656	16 891	16 438	14 673	16 666
ЧОД руб.	149 344	148 109	148 562	150 327	148 334
Ко руб.	0,0524	0,0485	0,0495	0,0567	0,0539
%	5,24	4,85	4,95	5,67	5,39