Ипотечное кредитование в рб

Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность  для человека получить квартиру и  проживать в ней уже сейчас, не выстаивая длительный очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.

Однако, несмотря на очевидную  востребованность ипотечного кредитования, механизм ипотеки в Беларуси до сих  пор не отработан. Есть немало неразрешенных  проблем. Главная проблема – снижение банковских рисков по кредитам. По данным Национального банка на сегодняшний  день на каждые 5 рублей выданных белорусскими банками кредитов 4 рубля приходится на заемные средства акционеров  и вкладчиков. Естественно, банки  не могут, да и не хотят рисковать  заемными средствами. Что касается работы банков с задолженностью по кредитам физических лиц, в 2010 году Национальный банк предложил создать нормативную  базу по коллекторским агентствам и  разработал проект соответствующего Указа  Президента. Однако эта инициатива Национального банка не была поддержана и проект разработанного Указа до сих пор находится в стадии рассмотрения и доработки.

Еще одна очень важная проблема – низкий уровень доходов основной части населения страны. Несмотря на то, что 60-80% жителей США и Западной Европы на протяжении 50 последних лет  предпочитают решать свои жилищные вопросы  через ипотеку (и ипотека уже  реально работает и на постсоветском  пространстве – в России, Казахстане, Молдове и на Украине), у нас  в стране воспользоваться механизмом ипотечного кредитования сможет далеко не каждый. На сегодняшний день средняя  цена предложения квадратного метра  квартир на вторичном рынке жилья  в Минске составляет 1298 долларов [23]. А средняя заработная плата составляет 490 долларов. Возможно, действенным шагом на пути к ипотеке станет приравнивание стоимости квадратного метра к среднемесячной зарплате. В Министерстве экономике прогнозируют это к 2015 году за счёт увеличения валовой добавленной стоимости, объёма подрядных работ, производительности труда. А новые показатели, в свою очередь, позволят увеличить и объёмы строительства жилья. В планах их рост на 60 % через 5 лет [24].

У финансистов к ипотеке  свой интерес. Выдавая ипотечные  кредиты, банки работают с таким  видом ценных бумаг, как закладные, которые пускают в оборот. Работа с закладными обеспечивает банкам приток денежных средств по ипотеке, что  существенно снижает банковские риски. За рубежом существуют ипотечные  агентства, которые размещая закладные  у инвесторов, снижают тем самым  банковские риски. Развитие страхования  рисков невозврата кредита тоже могло  бы снизить банковские риски по кредитам на строительство жилья. А снижение при этом процентных ставок стало  бы стимулирующим фактором для кредитополучателя, что способствовало бы развитию страхования  кредитных рисков.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы  гарантий, как правовой, так и  финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании  гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни  и трудоспособности заемщиков [24].

Национальное законодательство в части выпуска и обращения  ценных бумаг во многом не удовлетворяет  требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через  выпуск и обращение эмиссионных  ипотечных ценных бумаг. Принятие законодательного акта об ипотечных ценных бумагах  позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив  рефинансирование выдаваемых кредитов.

Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует  надежный механизм перехода средств  инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие  увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.

Именно эту цель − привлечь на рынок долгосрочных кредитов необхо-                   димый объем ресурсов с рынка  капиталов по максимально низким ценам − и должно решить законодательство об ипотечных ценных бумагах. Цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг  ресурсов будет в конечном счете  определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заемщиков. Для того чтобы инвесторы согласились  вкладывать свои средства в эти бумаги, важно, чтобы они были уверены  в их надежности и ликвидности, то есть в возможности купить или  продать ипотечные бумаги по рыночным ценам в любой удобный момент.

 Развитие ипотечного  кредитования не предусматривает  упразднение института поручительства, так как отмена института поручительства  усугубит положение на рынке  кредитования жилья. Поэтому ипотека  и институт поручительства должны  мирно сосуществовать и дополнять  друг друга. На протяжении ряда  лет, не имея в собственности  недвижимого имущества, которое  бы банки приняли в качестве  обеспечения по получаемым кредитам, население активно использовало  институт поручительства. Однако  на данном этапе он исчерпал  свои возможности. Поручителей  не хватает. Прошло то время,  когда люди подписывали договор  на одном доверии. Сегодня правовая  грамотность граждан  значительно  возросла. Люди в полной мере  осознали, что поручитель наряду  с кредитополучателем несет солидарную  ответственность по кредиту [25].

В парламенте убеждены, ипотеку  нужно развивать в тесной связке со строительными сбережениями, которые  позволят людям не только накопить нужную сумму для первоначального  взноса, но и зарекомендовать себя перед банками в качестве аккуратных плательщиков. Суть проекта заключается  в том, что проценты по вкладам  в системе жилищных стройсбережений  выше, чем по банковским депозитам, а процент кредитования – несколько  ниже, чем процент по кредитам для  граждан, состоящих на учете по улучшению  жилищных условий, но не пользующихся господдержкой.. Несомненно, ипотека  способна стать хорошей финансовой подпиткой для строительной отрасли, ведь до 2015 года в стране должно быть построено 48 млн. кв. метров жилья.

Если рассматривать этот вопрос несколько шире, то государство  должно предоставить различным категориям граждан право получить необходимое  им жилье – будь то социальное жилье или арендные дома, где квартиры будут сдаваться внаем. Однако полагаться только на систему господдержки не стоит. Поэтому развитие таких форм решения жилищного вопроса, как ипотека и система стройсбережений, даст гражданам определенное право выбора на рынке жилья. Понятно, что развитие схемы ипотечного кредитования – процесс долгий, который даже при наличии хорошей законодательной базы растянется на годы. Тем не менее предполагают, что в Беларуси ипотечный механизм может заработать уже к 2015 году.

Национальный банк проводит консультации с Всемирным банком и российской стороной по созданию в Беларуси национального агентства  по ипотечному жилищному кредитованию. По данным за январь-сентябрь 2012 года, кредиты на строительство и приобретение жилья в Беларуси составляют 76,1% от общего объема кредитной задолженности  населения. Вопрос создания ипотечного агентства прорабатывается с  учетом недостаточности внебюджетного  инструментария финансирования жилищного  строительства.

К примеру, в России в качестве государственного института развития ипотечного жилищного кредитования выступает ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), основными  задачами которого являются обеспечение  доступности ипотеки для широких  слоев населения и формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Основными функциями такого агентства являются стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения  равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения. Также  в компетенцию организации входит предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведении операций, связанных с выдачей и рефинансированием  ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг. Кроме того, агентство занимается привлечением финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска  и размещения на открытом рынке корпоративных  облигаций и ипотечных ценных бумаг, внедряет различные финансовые инструменты и механизмы для  повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка. Агентство  также заключает долгосрочные договоры с партнерами на рефинансирование ипотечных  жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения  предсказуемости развития ситуации для участников рынка.

В настоящее время также  прорабатывается вопрос создания совместной системы рефинансирования ипотечных  кредитов в СНГ. Потенциальными участниками  выступают Беларусь, Россия, Армения, Казахстан. Система предполагает создание единой наднациональной структуры - совместного предприятия. Основной задачей СП будет внедрение единых стандартов и принципов ипотечного жилищного кредитования, основанных на лучших образцах мировой практики, для последующего рефинансирования и рублевой секьюритизации ипотечных кредитов, предоставленных в национальной валюте стран-участников. Совместное предприятие также будет осуществлять необходимую гармонизацию законодательной базы стран-участников и анализ качества первичных кредиторов. Одновременно проект создания совместного предприятия предусматривает развитие инструментов страхования и хеджирования валютных рисков[26].

Таким образом, при правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование. Так же необходимо достичь должного уровня экономической стабильности. Только в условиях сильной экономики возможно развитие рыночного ипотечного кредитования. При том, что только государству по силам организовать все имеющиеся в стране ресурсы в эффективную, мощную инвестиционную систему. Формировании в Беларуси системы ипотечного жилищного кредитования, направленное на решение жилищной проблемы, позволит повысить уровень социальной защиты населения и будет являться дополнительным фактором социальной стабильности в государстве. Основными предпосылками создания в Республике Беларусь системы долгосрочного ипотечного кредитования является последовательное проведение государственной политики по созданию в стране системы залогового кредитования; сокращение бюджетного финансирования жилищного строительства, повышение доли жилья, возводимого за счет средств граждан; необходимость долгосрочного кредитования промышленности, сельского хозяйства, других отраслей экономики. Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Ипотечный кредит – это особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости  является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

2. Отличительными особенностями  ипотечного кредита является  совмещение объекта залога и  приобретаемого объекта. Объектом  всегда является недвижимость, которая  остается во владении должника. Договор кредитора и должника  об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной,  которая подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации.

 3. Существование множества ипотечных кредитов обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.

4. Опыт большинства европейских  стран и США доказывает возможность  и целесообразность введения  системы ипотечного кредитования  даже в условиях неустойчивой  переходной экономики, несовершенного  законодательства, неразвитого фондового  рынка и отсутствия высоких  доходов населения. Данное обстоятельство  объясняется тем, что ипотечное  кредитование является существенным  фактором экономического и социального  развития страны, особенно в период  выхода из экономического и  социального кризисов.

5. Ипотечный кредит −  один из самых сложных кредитных  продуктов, предлагаемых физическим  лицам на сегодняшний день. Предоставление  ипотечного кредита − это длительный  процесс, требующий тщательной  проработки принимаемых решений.  Процесс предоставления состоит  из шести основных этапов, наиболее  важным из которых является  андеррайтинг (оценка вероятности  погашения кредита).

6. Система строительных  сбережений помогает накопить  необходимую сумму денежных средств  (не менее 25% от общей суммы  планируемых инвестиций на строительство  или приобретение жилья). После  этого банк предоставляет кредит  в размере до 75% от суммы планируемых  инвестиций.

7. Если на начальном  этапе функционирования системы  строительных сбережений «Беларусбанка»  наблюдалась востребованность данного  банковского продукта, то в дальнейшем  система не получила широкого  распространения по простой причине  – ставка рефинансирования постоянно  меняется и на данный момент  достаточно высока, что делает  кредит очень дорогим. Однако сейчас спрос на ипотечный кредит продолжает расти. Для того, что бы система строительных сбережений стала популярной, необходима стабилизация в экономике. В таком случае, она сможет действительно стать отличным способом для решения проблемы с собственным жильем.