Ипотечное кредитование в рб

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [1, с.112].

Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная — юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества. Закладная выдается кредитору и находится у него до окончательного расчета с должником. В случае неуплаты долга в срок кредитор обладает правом продать заложенное имущество, стать его собственником [7]. Закладная под недвижимость содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности:

- По выплате всех долгов, процентов, сборов и других платежей, взимаемых  с данной собственности;

- поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности;

- не использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности;

- страховать недвижимость в пользу банка;

- запрещение передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д [5].

В связи с тем, что для  ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование  займов и формирование вторичного рынка  ипотек. Ипотечное обязательство  становится ценной бумагой, который  привлекается на финансовый рынок. Ипотечные  банки тем самым получают возможность  проводить рефинансирование посредством  механизма вторичного рынка [3].

В настоящее время основной сферой использования ипотечных  кредитов является финансирование покупки  жилья.

Предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:

• предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;
• сбор и подтверждение полученной информации;
• оценка вероятности погашения кредита потенциальным
• заемщиком (андеррайтинг заемщика);
• принятие решения кредитным комитетом о предоставлении

кредита;

• заключение кредитной сделки;
• обслуживание ипотечного кредита [1, c. 213-214].

 

  1.2 Классификация ипотечных кредитов

 

В мировой банковской практике ипотечные кредиты различаются, главным образом, способом погашения  основного долга и выплатой начисленных  процентов по кредиту. Так, исходя из способа погашения долга и  процентов, выделяют следующие ипотечные  кредиты:

• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM);
• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (alternative mortgage instrument, AMI).

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно  классифицировать следующим образом:

• по применяемой процентной ставке – кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
• по способу выплат основного долга по кредиту – ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных  признаков альтернативные ипотечные  кредиты делятся на следующие  виды:

• кредиты с шаровым платежом;
• кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);
• кредиты с нарастающими платежами;
• кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;
• кредит с совместным участием кредитора и заемщика;
• кредиты с добавленным процентом;
• кредиты с дисконтом;
• кредиты с обратным аннуитетом;
• канадский ролл-оверный кредит;
• кредиты с переменной процентной ставкой;
• кредиты с выплатой по возрастающей;
• кредиты с корректировкой на уровень цен;
• кредиты с двойным индексом [8, c. 25-26].

Кредиты с шаровым платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами [9, c. 74].

Пружинная ипотека – кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается [7].

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью [10].

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции [11].

Кредит с добавленным  процентом, позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту: в среднем на 10-15 лет. Различные модификации инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой [12].

Кредиты с дисконтом предполагают сокращение платежей в течение данного периода. Кредитор предоставляет подлинную скидку по переменной ставке.

Кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение [9, c. 73].

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка [11].

Кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индикаторов [13, с. 24].

Кредит с двойным  индексом – это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту – в соответствии с индексом цен [8, c. 27].

 Также ипотечные кредиты можно классифицировать по следующим признакам.

По предмету ипотеки:

• ипотека индивидуальных домов для одной семьи;
• ипотека жилья в многоквартирном доме;
• ипотека земельного участка;
• ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;
• ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построенной на нем [8, c. 28].

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

• приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По срокам регистрации  ипотека бывает:

• первичной,
• вторичной,
• завершающей.

Первичный ипотечный  залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее [2, c. 221].

Вторичная ипотека означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек [8, c. 28].

В зависимости от срока  погашения выделяют кредиты:

• погашаемые в срок, 
• погашаемые досрочно.

 Более 50% всех ипотечных  кредитов в мире погашаются  досрочно.

В зависимости от способа  обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

• стандартная,
• объединенная,
• чужого имущества,
• общая,
• условная.

Стандартная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества.

При объединенной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов.

Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица.

Общая ипотека – это ипотека, при которой для исполнения одного обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя [2, c. 221].

В зависимости от источника  рефинансирования в мировой практике выделяют следующие ипотечные кредиты:

• кредиты, источником ресурсов которых служат депозиты, вклады и собственный капитал банков;
• кредиты, источником рефинансирования которых выступают
• контрактные сбережения. Кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных сбережений;
• кредиты, источником рефинансирования служат ипотечные ценные бумаги.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях [8, с.56].

       Выделяется  две модели (схемы) ипотечного  кредитования.

1. Двухуровневая ("американская  модель"), опирающаяся на вторичный  рынок закладных. Сущность модели  заключается в следующем. Банк  выдает ипотечный кредит заемщику  в обмен на обязательство в  течение определенного срока  ежемесячно переводить в банк  фиксированную сумму. Это обязательство  заемщика обеспечено залогом  приобретаемого жилья. Банк продает  кредит одному из агентств  ипотечного кредитования, передавая  при этом и обязательства по  обеспечению. Агентства немедленно  возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

   2. Одноуровневая ("немецкая  модель"). Это автономная сбалансированная  модель ипотеки, базирующаяся  на сберегательно-ссудном принципе  функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает  возможность накопить необходимый  взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в  течение длительного периода,  а затем получить ипотечный  кредит на покупку (строительство)  заранее выбранной квартиры. Строительная  сберегательная касса, будучи  замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с  формирования уставного капитала  и имеет на его основе собственный  источник средств (включая квартирный  фонд) для выдачи кредитов. Все  средства кассы (собственные и  привлеченные) используются только  для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование  строительства жилья и выдачу  ипотечных кредитов на покупку  построенных квартир [1, с.164].