Ипотечное кредитование в рб

 

1.3 Правовые основы  ипотечного кредитования

 

Законодательство Республики Беларусь об ипотеке основывается на Конституции Республики Беларусь и  состоит из нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле, Жилищного кодекса Республики Беларусь, Закона «Об ипотеке» и иных актов  законодательства.

Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке

Залогодатель  имеет право:

- пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки,  в соответствии с его назначением,  не допуская ухудшения и (или)  уменьшения его стоимости сверх  того, что вызывается нормальным  износом. 

- получать в результате  использования имущества, являющегося  предметом ипотеки, плоды, продукцию  и доходы, если иное не предусмотрено  договором об ипотеке;

- отчуждать имущество,  являющееся предметом ипотеки.  Под отчуждением имущества, являющегося  предметом ипотеки понимается  заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права  собственности на это имущество  к другому лицу или передачу  этого имущества в хозяйственное  ведение другому юридическому  лицу;

- перезакладывать имущество,  являющееся предметом ипотеки;

- сдавать имущество, являющееся  предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование,  предоставлять другому лицу право  ограниченного пользования этим  имуществом (сервитут) с соблюдением  определенных условий;

- иным образом распоряжаться  имуществом, являющимся предметом  ипотеки, с письменного согласия  залогодержателя.

Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество,  являющееся предметом ипотеки,  в исправном состоянии и нести  расходы по содержанию этого  имущества до момента прекращения  ипотеки;

- производить текущий  и капитальный ремонт имущества,  являющегося предметом ипотеки,  в сроки, установленные законодательством;

- истребовать имущество,  являющееся предметом ипотеки,  из чужого незаконного владения;

- принимать меры, необходимые  для обеспечения сохранности  имущества, являющегося предметом  ипотеки, в том числе для  защиты его от посягательств  и требований третьих лиц;

- немедленно уведомлять  залогодержателя о возникновении  угрозы утраты (гибели) или повреждения  имущества, являющегося предметом  ипотеки [5, гл.1, ст. 6].

Права залогодержателя  по договору об ипотеке:

- залогодержатель имеет  право, в том числе и в  случае, если имущество, являющееся  предметом ипотеки, передано залогодателем  во владение третьему лицу, проверять  по документам и фактически  наличие, состояние и условия  хранения и содержания этого  имущества. Осуществляемая залогодержателем  проверка не должна создавать  помех в пользовании имуществом, являющимся предметом ипотеки,  залогодателю или другим лицам,  во владении которых оно находится.

- при нарушении залогодателем  обязанностей по обеспечению  сохранности имущества, являющегося  предметом ипотеки, создающем  угрозу утраты (гибели) или повреждения  этого имущества, либо по его  страхованию или при необоснованном  отказе залогодержателю в проверке  сохранности этого имущества  залогодержатель вправе потребовать  досрочного исполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой.

-  залогодержатель имеет  право на удовлетворение своего  требования по обязательству,  обеспеченному ипотекой, непосредственно  из страхового возмещения за  утрату (гибель) или повреждение  имущества, являющегося предметом  ипотеки, независимо от того, в  чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению  преимущественно перед требованиями  других кредиторов залогодателя  и лиц, в чью пользу осуществлено  страхование.

Залогодержатель лишается права  на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.

- если имущество, являющееся  предметом ипотеки, оказалось  в незаконном владении других  лиц, залогодержатель вправе, действуя  от своего имени, истребовать  это имущество из чужого незаконного  владения для передачи его  во владение залогодателю.

Залогодержатель может иметь  иные права, предусмотренные Законом  «Об ипотеке», а также иными  актами законодательства или договором  об ипотеке [5, гл.1, ст. 7].

Таким образом, ипотечный  кредит − это особый тип экономических  отношений по поводу предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Его, отличительной чертой является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Объектом всегда является недвижимость, которая остается во владении должника. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Существование множества ипотечных кредитов обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов. Предоставление ипотечного кредита − это длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Процесс предоставления состоит из шести основных этапов, наиболее важным из которых является андеррайтинг (оценка вероятности погашения кредита).

 

 

 

ГЛАВА 2 Анализ системы  строительных сбережений АСБ «Беларусбанка»

 

2.1 Методика оценки  сберегательного этапа и суммы  кредита

Система строительных сбережений помогает накопить необходимую сумму денежных средств (не менее 25% от общей суммы планируемых инвестиций на строительство или приобретение жилья). После этого банк предоставляет кредит в размере до 75% от суммы планируемых инвестиций.

Программа состоит из двух временных периодов: сберегательно-платежного и кредитного.

Сберегательно-платежный  период состоит из двух последовательных этапов:

• Сберегательный этап соответствует договорному сроку сберегательного этапа.
• Платежный этап начинается со дня окончания договорного срока сберегательного этапа. В течение данного этапа участник осуществляет перечисление безналичным путем всех денежных средств с вкладного счета на цели строительства или приобретения жилья, строящегося или приобретаемого в рамках программы.

После окончания сберегательного  этапа банк предоставляет участнику  возможность заключить кредитный  договор на строительство или  приобретение жилья на условиях программы.

В рамках договора жилищных сбережений участнику открывается  вкладной счет на условиях срочного банковского  вклада «Жилищно-накопительный».

Кредиты предоставляются  на строительство или приобретение жилых помещений , на приобретение жилищных облигаций  в Республике Беларусь на срок до 20 лет в размере до 75 % стоимости строительства или приобретения жилого помещения. Размер процентной ставки за пользование кредитом (по желанию участника) равен ставке рефинансирования Национального банка Республики Беларусь плюс один процентный пункт или средневзвешенной ставке рефинансирования Национального банка Республики Беларусь за период с месяца заключения договора жилищных сбережений по месяц, предшествующий месяцу заключения кредитного договора, увеличенная на один процентный пункт.

После ознакомления участника  с условиями программы участник самостоятельно:

• определяет размер заявленной суммы, которую будет накапливать  на вкладном счете до окончания договорного срока пополнения;
• выбирает один из трех предлагаемых планов накопления; (приложение)
• определяет договорный срок сберегательного этапа с учетом требований −первоначальный договорный срок сберегательного этапа  должен быть равен базовому сроку сберегательного этапа, установленному выбранным планом накопления.

Исходя  из  заявленной суммы, участнику составляется рекомендуемый  график − график накопления заявленной суммы  в течение базового срока сберегательного этапа (согласно выбранному плану накопления) равными ежемесячными взносами, начиная со дня первоначального взноса на вкладной счет, при этом количество взносов соответствует количеству месяцев в базовом сроке сберегательного этапа соответствующего плана накопления, выбранного участником.

Методика определения  суммы кредита, на которую вправе претендовать участник, предусматривает  анализ выполнения нормативного показателя средневзвешенного срока хранения рубля заявленной суммы накопления на вкладном счете в месяцах (нормативный  показатель). Для каждого плана  накопления существует свой нормативный  показатель для суммы, внесенной  равными ежемесячными платежами  в период со дня заключения договора жилищных сбережений по первый день последнего месяца базового срока сберегательного  этапа (максимально возможного договорного  срока пополнения).

Фактический показатель средневзвешенного  срока хранения сберегаемого участником на вкладном счете рубля исходя из фактического графика внесения заявленной суммы накопления определяется по формуле:

 

ФП = SH_y / SR_y                                                                                         (2.1)

 

где SH_{y –} сумма расчетных величин на конец дня каждой контрольной даты. Контрольными датами, начиная с календарной даты заключения договора жилищных сбережений, являются соответствующие дате заключения договора жилищных сбережений числа последующих месяцев. Общее количество контрольных дат в течение договорного срока пополнения составляет D_n+1;

SR_y – заявленная сумма накопления на момент заключения кредитного договора.

Расчетная величина на каждую контрольную дату с учетом R_y определяется по формуле:

 

 Ну = R_y × (D_n – (D_i – 1))                                                                  (2.2)

 

где R_y – фактический остаток вкладного счета  на конец дня контрольной даты за минусом остатка вкладного счета на конец дня предыдущей контрольной даты по факту;

D_n – количество месяцев в договорном сроке сберегательного этапа;

D_i – порядковый номер контрольной даты;

Если ФП = НП – участник выполнил требования по норме хранения сберегаемого рубля, и он вправе претендовать на предварительную сумму кредита.

Если ФП < НП – то путем  произведения ФП / НП на предварительную сумму кредита определятся сумма кредита, на который вправе претендовать участник.

Если ФП > НП – в период со дня окончания минимально возможного договорного срока сберегательного этапа до дня окончания базового срока сберегательного этапа, согласно выбранному плану накопления, у вкладчика есть возможность получить оговоренный договором строительных сбережений кредит или увеличить заявленную сумму накопления, продолжив пополнение вкладного счета в пределах до истечения базового срока сберегательного этапа.

Для лучшего понимания  методики расчета, воспользуемся следующим  примером:

Договор жилищных сбережений заключен 31 марта 2009 года. Заявленная сумма накопления 12600 тыс. руб. Предварительная сумма кредита 37800 тыс. руб. Договорный срок пополнения 36 месяцев (3 года). Рекомендуемый график для данного случая будет следующим:

Таблица 1 – Рекомендуемый  график накопления

П/н	Календарная дата контрольной даты	Рекомендуемый остаток вкл/сч. на конец дня (в тыс. руб.)	П/н	Календарная дата контрольной даты	Рекомендуемый остаток вкл/сч. на конец дня (в тыс. руб.)	П/н	Календарная дата контрольной даты	Рекомендуемый остаток вкл/сч. на конец дня (в тыс. руб.)
1	31.03.2009	350	14	30.04.2010	4900	27	31.05.2011	9450
2	30.04.2009	700	15	31.05.2010	5250	28	30.06.2011	9800
3	31.05.2009	1050	16	30.06.2010	5600	29	31.07.2011	10150
4	30.06.2009	1400	17	31.07.2010	5950	30	31.08.2011	10500
5	31.07.2009	1750	18	31.08.2010	6300	31	30.09.2011	10850
6	31.08.2009	2100	19	30.09.2010	6650	32	31.10.2011	11200
Продолжение таблицы 1
7	30.09.2009	2450	20	31.10.2010	7000	33	30.11.2011	11550
8	31.10.2009	2800	21	30.11.2010	7350	34	31.12.2011	11900
9	30.11.2009	3150	22	31.12.2010	7700	35	31.01.2012	12250
10	31.12.2009	3500	23	31.01.2011	8050	36	28.02.2012	12600
11	31.01.2010	3850	24	29.02.2011	8400	37	30.03.2012*	12600
12	28.02.2010	4200	25	31.03.2011	8750
13	31.03.2010	4550	26	30.04.2011	9100

 

Примечание – источник: [14]

 

Показательные примеры расчета суммы кредита: