Ипотечное кредитование в рб

 Исходные данные: Dn – 36 месяцев, Di – 37, НП – 18,5 месяцев, предварительная сумма кредита – 37800 тыс. руб., SRy = 12600 тыс. руб.:

а) если участник накапливал согласно рекомендуемому графику. SHy = 233100, ФП = 233100 / 12600 = 18,5, и соответственно участник имеет возможность заключить кредитный договор на сумму 37800 тыс. руб.(ПРИЛОЖЕНИЕ Б).

б) если участник внес всю заявленную сумму накопления в день заключения договора жилищных сбережений. SHy = 12600×(18,5-(1-1)) = 233100, ФП = 233100 / 12600 = 18,5, участник имеет возможность получить кредит в сумме 37800 тыс. руб. по истечении минимально возможного договорного срока сберегательного этапа (через 19 месяцев – SHy = 12600×(19-(1-1)) = 239400, ФП = 239400 / 12600 = 19, ФП > НП) или увеличить заявленную сумму накопления, и увеличив тем самым предварительную сумму кредита.  

При росте индекса цен  в строительстве по заявлению  кредитополучателя банк пересчитывает размер предоставляемого кредита на строительство или приобретение жилого помещения, на приобретение жилищных облигаций  с применением индекса цен в строительстве по следующей формуле:

 

К_I = ∑кредита х I                                                                            (2.3)

 

где ∑кредита – сумма кредита, рассчитанная исходя их фактического показателя в соответствии с методикой;

I – индекс изменения цен в строительстве за период, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора жилищных сбережений, по месяц, предшествующий месяцу заключения кредитного договора [14].

В условиях нестабильной экономической  ситуации в стране, выпуск жилищных облигаций многие застройщики начали рассматривать как символ спасения своего бизнеса. Для них это инструмент инвестиций, а для граждан - это  способ решения квартирного вопроса. В условиях, когда банковскими  кредитами пользоваться не только дорого, но и рискованно, строительные компании начали ориентироваться на новые  механизмы.

Система жилищных облигаций, основанная на принципе взаимокредитования, широко распространена в Западной и  Восточной Европе и проверена  временем. Несмотря на то, что в Беларуси такой вид ценных бумаг, как жилищная облигация, имеет 13-летнюю историю, более-менее  массовый их выпуск начался сравнительно недавно – в 2008 году.

Механизм выпуска облигаций прост: облигации эмитируются одним или несколькими выпусками, при этом четко регламентировано количество облигаций, срок их обращения и погашения, общий объем эмиссии. Стоимость одной облигации твердо привязана к цене одного квадратного метра в строящемся доме, а их количество - к запроектированной жилой площади.

По мере эмиссии облигаций  любой желающий приобрести в доме квартиру постепенно выкупает у застройщика  метры своего будущего жилья. Получается, такой способ финансирования строительства  выгоден обеим сторонам. Застройщик получает средства для ведения работ, а будущий владелец квартиры - рассрочку  при внесении средств.

Сегодня на проект стройсбережений возлагается особая надежда. Причем прошлые ошибки были учтены, и держатели жилищных облигаций в Беларуси достаточно серьезно защищены законодательно. Эмитенту для регистрации жилищных облигаций требуется дополнительное обеспечение по облигациям, а в таком качестве чаще всего может выступать банковская гарантия.  Жилищные облигации могут оказаться серьезным подспорьем рынку жилья в условиях кризиса. Ведь за их счет вполне реально снизить стоимость квадратного метра жилья на 20-30%: с нынешних $1200-1300 до $900.

Однако, данный механизм еще  не получил широкого развития. В 95% случаев  покупка нового жилья происходит за счет долевого строительства, и только 5% приходится на иные инструменты, в  том числе жилищные облигации.

В соответствии с законодательством  стоимость облигации, установленная  на уровне цены одного квадратного  метра, не подлежит изменению в течение  всего срока ее обращения.

Особенности жилищных облигаций:

• Используются застройщиками как удобная форма договора долевого строительства.
• Не предполагают получение дохода в денежной форме.
• Ликвидность ограничена небольшими объемами эмиссии.
• Рост рисков в связи с неопределенной динамикой цен на недвижимость.
• Слабая вовлеченность банков[16].

 

 

 

2.2 Анализ функционирования  системы строительных сбережений  в Республике Беларусь за период 2009-2012 гг

В июле 2006 года ОАО «АСБ Беларусбанк» разработал и внедрил систему  строительных сбережений. Кредиты в рамках системы строительных сбережений предоставляются на строительство или приобретение квартир, комнат, жилых домов с хозяйственными постройками и с земельными участками, на которых они находятся. Жилое помещение может приобретаться, как на первичном рынке, так и на вторичном.

На сегодняшний день в  данной системе приняло участие  более  9 тысяч человек. Наибольшее количество кредитных договоров с участниками системы строительных сбережений заключено в городе Минске и в Минской области (25% и 16 % соответственно). В настоящее время действует 2,3 тыс. счетов по "Жилищно-накопительному вкладу" [15].

 Это объясняется тем, что в Минске и в Минской области наибольшая численность населения, а соответственно и плотность населения. К тому же доходы населения в Минске больше, чем в остальных регионах.

С февраля 2008 года учреждения банка приступили к выдаче кредитов на строительство и приобретение жилья в рамках данной системы  тем участникам, которые досрочно накопили заявленную сумму. С учетом завершения сберегательного этапа и получения кредитов по состоянию на 1 января 2010 года действовало 2,4 тыс. счетов по «Жилищно-накопительному вкладу» с остатком почти 33 млрд белорусских рублей [15].

 По состоянию на 2010 год сумма выданных кредитов увеличилась по сравнению с 2009 годом на 8 млрд рублей и составила 41 млрд.   На 1 января 2011 года выдано кредитов на сумму 37,9 млрд рублей, что на  3,1 млрд меньше, чем в предыдущем году. На 1 января 2011 года кредиты на приобретение жилья получили 2 тысячи кредитополучателей на сумму более 80,0 млрд рублей, что на 42,1млрд больше, чем в предыдущий год.. За два месяца нынешнего года кредитами на условиях банка воспользовались более 80 человек, выдано 6,0 млрд рублей.

Динамика объема выдачи кредитов представлена  на рисунке 2.1.

 В рамках системы строительных сбережений за первое полугодие 2011 года выдано 8,1 млрд рублей.

 За весь период действия  системы выдано кредитов на  сумму  более 117 млрд рублей [19].

Как показывает статистика, участники системы покупают жилье  чаще, чем строят: 73 % кредитных договоров  заключено на выдачу кредитов для  приобретения жилых помещений и  только 27 % кредитных договоров − на строительство. В городе Минске данное соотношение несколько иное: количество кредитных договоров на приобретение − 63 %, на строительство − 37 % [20].

 

Рисунок 1 – Динамика объема выдачи кредитов по системе строительных сбережений, млрд. руб.

Примечание – источник: собственная разработка.

Таким образом, можно сделать  вывод о том , что если на начальном  этапе функционирования системы  строительных сбережений «Беларусбанка» наблюдалась востребованность данного банковского продукта, то сейчас система не получила широкого распространения по простой причине – ставка рефинансирования постоянно растет и на сегодняшний день составляет 40%, что делает кредит очень дорогим. Для того, что бы система строительных сбережений стала популярной, необходима стабилизация в экономике. В таком случае, она сможет действительно стать отличным способом для решения проблемы с собственным жильем.

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

ПРОБЛЕМЫ И  ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Выбор направления жилищного  кредитования в Беларуси представляется крайне важным. От него зависит не только эффективность и востребованность ипотеки, но и доступность кредитных  ресурсов.

Но это – опять прогнозы. А в действительности же иностранное  слово «ипотека» белорусов пугает. Они не понимают механизма действия этого финансового института  и не доверяют ему. В 2008 году в Беларуси был принят закон об ипотеке, но на сегодняшний день он практически  не работает. Это можно объяснить  мировым финансовым кризисом, который  здорово напугал обывателя. Люди не хотят рисковать своими квадратными  метрами ради гипотетических хором, которые может быть построят, а  может и нет. Ведь заниматься долгосрочными  экономическими прогнозами в наше время  – дело неблагодарное. Да и с самой  ипотекой пока не все ясно. Какой  ей быть, не определились даже специалисты.

Жилищная проблема является одной из самых острых в нашей  стране. Сегодня более 500 тыс. семей  нуждаются в улучшении жилищных условий. В связи с этим ежегодный  ввод более 4 млн кв. м жилья вряд ли можно назвать удовлетворительным, поскольку это позволяет ежегодно улучшать жилищные условия лишь 30-40 тыс. семей [11]. Простой расчет показывает, что граждане, вставшие на учет в 2008 году, при существующих объемах и  формах государственной поддержки  и при нынешнем уровне средней  заработной платы свою жилищную проблему смогут, решить не ранее, чем через 15-20 лет. При этом есть все основания  полагать, что бюджетные дотации  и эмиссионное кредитование, за счет которых ранее осуществлялось строительство  жилья, сегодня стали неподъемным  бременем для белорусской экономики. Следовательно, ипотечное кредитование становится одним из важнейших условий  для удовлетворения потребностей граждан  в жилье.

Белорусское законодательство в сфере ипотеки требует значительного  усовершенствования. Первые ипотечные  кредиты белорусские банки начали выдавать еще в 1999 году, но реально процесс «пошел» лишь в 2008 году, после того как парламент принял базовый закон «Об ипотеке». Закон  предусматривает классическую одноуровневую систему ипотечного кредитования: выдача кредитов и привлечение инвестиций на финансовом рынке осуществляются одним и тем же лицом, в качестве которого выступает банк. И все же ипотека так и не заработала в полную силу: к ней настороженно присматриваются как банки, так и застройщики.

Основные проблемы ипотечного кредитования в Республике Беларусь − это нерешенность ряда правовых и организационных вопросов, высокие  кредитные риски, отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов,  недостаточно высокий уровень доходов, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, отсутствие механизмов привлечения  инвестиций для ипотечного кредитования.

Вопросы развития ипотечного кредитования стали предметом рассмотрения расширенного заседания Постоянной комиссии Палаты представителей Национального  собрания Республики Беларусь по жилищной политике, строительству, торговле и  приватизации, которое состоялось 01 февраля 2011 года.

Президент Республики Беларусь на Всебелорусском собрании дал поручение  Правительству и Национальному  банку решить вопрос о совершенствовании  законодательства в сфере ипотеки. Перед депутатами стоит непростая  задача – усовершенствовать законодательную  базу, а Правительству и Национальному  банку поручено выработать определенные экономические решения (в частности, рассмотреть вопросы о снижении процентных ставок по кредитам, создать  рынок ипотечных ценных бумаг, увеличить  сроки кредитования физических лиц). Что касается законодательной сферы, здесь все ясно – необходимо снизить  риски банков, связанные с невозможностью выселить должника из заложенной квартиры за неплатеж по ипотечному кредиту. Серьезным  подспорьем в решении этой проблемы могло бы стать принятие закона «О банкротстве физических лиц», который  урегулировал бы взаимоотношения банков и кредитополучателей.

Банки не имеют возможность  выселить должника из обремененной ипотекой квартиры, если в ней проживают  несовершеннолетние дети. И заемщики этим пользуются. Банки предлагают разрешить им продавать жилье  должника не с согласия, как записано в проекте нового Жилищного кодекса, а с уведомления органов опеки  и попечительства за 3 месяца до выселения. А чтобы избежать выселения должников  на улицу, местным властям предлагается создавать маневренный жилфонд. Принятие таких мер, как считают  сами банкиры, позволит снизить риски  банков при выдаче ипотечных кредитов. Следовательно, они будут более  охотно продвигать этот банковский продукт на рынке и предлагать более выгодные условия кредитополучателям [21].

Безусловно, ипотека способна облегчить процедуру получения  кредита, потому что не надо будет  искать поручителей. При этом банки  получат возможность работать с  более выгодными, высоколиквидными кредитами. Возможно, ипотека даст толчок развитию рынка ценных бумаг и  привлечению тем самым в банковскую сферу дополнительных кредитных  ресурсов. Но стоимость ипотечного кредита будет ничуть не ниже, чем  по другим кредитам на покупку недвижимости. Потому что процентная ставка зависит  от стоимости ресурсов. И чтобы  выдавать кредиты под более низкую процентную ставку, надо иметь дешевые  ресурсы. А их у банков пока нет [22]. Банки также опасаются выдавать гражданам ипотечные кредиты, так  как в случае систематической  задолженности залогодателя, они  не смогут обратить взыскание на заложенное жилое помещение. При грамотной  постановке дела для банков работать с ипотекой предпочтительнее, чем  с обычными кредитами. И для населения  преимущества ипотечного кредитования по сравнению с обычным кредитованием  также более чем очевидны. Во-первых, ипотечный кредит выдается на более  длительный срок (в мировой практике на 10 – 30 лет), чем обычный кредит да и разница в процентных ставках  может быть вполне существенной.