Формирование рынка городской земли

 

 

1.4 Кадастровая оценка  городских земель

 

Кадастровая и единичная  оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования  городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой  оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской  земли – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.[8].

Рыночная     информационная     база     кадастровой     оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация –  это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений  – земли в пределах городской (поселковой) черты [7].

Кадастровая оценка городских  земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы, отраженные на рисунке 4.

 

Рисунок 4 – Этапы кадастровой оценки городских земель

 

Результатом кадастровой  оценки является получение кадастровой  стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой  стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам [7].

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой  оценки земель населенных пунктов.

Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

• сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
• определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
• классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
• классификация земель по функциональному использованию;
• классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон ;
• оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
• определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
• сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование  территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяют зоны, описанные в пункте 1.3 курсовой работы.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны .

Например, на землях жилой  застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

• малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;
• малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;
• многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей);
• многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);
• многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д.

В качестве границ оценочных  зон могут использоваться:

1. естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
2. границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
3. улицы, площади, проезды;
4. границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
5. границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных  зон устанавливаются параметры  типичных земельных участков по общей  площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц [7].

Этап III. Расчет кадастровой  стоимости земель в каждой оценочной  зоне проводится как усредненная  величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете  на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

1. По незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли.
2. По земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для  оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость  земли в пределах одной оценочной  зоны для различных видов использования  существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны [8] .

Этап IV. Ценовое зонирование  территории города, т.е. полученные стоимостные  значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона – часть  земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны , близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
• территориальное единство расположения микрозон ;
• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных  зон зависит от диапазона оценочных  стоимостей земельных участков микрозон . Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта [8].

При расчете показателей  кадастровой стоимости земли  для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность  населения к центру города, объектам  культуры и бытового обслуживания  общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным  инженерным оборудованием и благоустройство  территории;

3) уровень развития сферы  культурно-бытового обслуживания  населения;

4) историческая ценность  застройки, эстетическая и ландшафтная  ценность территории;

5) состояние окружающей  среды, санитарные условия;

6) инженерно-геологические  условия строительства;

7) рекреационная ценность  территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1)уровень развития производственной  инфраструктуры, наличие транспортных  путей, удаленность от основных  транспортных магистралей;

2)условия обеспечения  трудовыми ресурсами и удаленность  от жилых массивов;

3)градостроительные условия  и ограничения, обусловленные  зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов [7].

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости  между кадастровой стоимостью земли  по каждой оценочной зоне города и  рыночными ценами продаж земельных  участков и объектов недвижимости.

Этап V. Оформление результатов  кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой  оценки городских земель как составной  части комплексной программы  кадастровой оценки недвижимости могут  использоваться для следующих целей:

Рыночная оценка единичных  земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка,     конъюнктуру     рынка,     количественные     характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель [8].

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного  пункта – это кадастровая стоимость  земли оценочной зоны с поправкой  на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.