Формирование рынка городской земли

Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами  особо охраняемых территорий, выполняют  санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое  благополучие города.

К землям сельскохозяйственного  использования относят небольшие  земельные участки в черте  города, которые при необходимости  расширить городскую застройку  изымаются из оборота [5].

Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик:

1. Потенциальный рост  цены земли. Изменения в системе  землепользования, миграция населения, относительный дефицит участков, урбанизация территории, инфляционные процессы и другие факторы повышают цену городской земли.

2. Неравномерные денежные  потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.

3. Риск и неопределенность. Поскольку земля является физически  недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает низкой ликвидностью.

4. Гибкие условия финансирования  и особая налоговая политика.

5. Стратифицированные рынки.  Рынки недвижимости являются  узкими, локальными, сегментированными и персонализированными.

Городские земли выполняют  ряд специфических функций, представленных на рисунке 3.

Рисунок 3 – Основные функции городских земель

Земли за пределами  границы города служат резервом для  расширения территории города, а также  выполняют защитную и санитарно-гигиеническую  роль, часто используясь и как  место отдыха населения. Эти территории могут выделяться в пригородную  и зеленую зоны города, подлежащие особой охране. Городские земли должны использоваться в интересах города [10]. 

1.2 Нормативно-правовое регулирование  рынка городской земли

С признанием земли недвижимым имуществом и введением частной  собственности на землю стало  очевидно, что именно земли городов  и иных поселений наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономики резко повысился интерес  к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройки городских территорий. Соответствующее потребностям рынка правовое регулирование использования этих земель может ускорить развитие экономики. Эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет.

В настоящее время в  Российской Федерации существуют различные  нормативно-правовые акты, определяющие и регулирующие основные моменты, связанные с городскими землями. Так, к таким актам можно отнести: Земельный Кодекс РФ,  Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», Градостроительный Кодекс РФ, Генплан города, а также различные правила землепользования и застройки городов [17].

Действующее земельное законодательство в качестве основного признака, отделяющего земли поселений от земель остальных категорий, выделяет их нахождение в пределах черты поселений. В соответствии со статьей 83 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ) землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Черта городских, сельских поселений представляет собой их внешние границы (ст. 84 ЗК РФ). Она должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, чтобы один и тот же участок не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель [2].

Правовое регулирование  использования земель поселений  развивается параллельно в рамках градостроительного и земельного законодательства, законодательства об охране памятников истории и культуры, об особо охраняемых природных территориях, нормы которых часто дополняют друг друга, но иногда противоречат друг другу и понижают эффективность правового регулирования. Особое место занимает градостроительное регулирование использования земель поселений. Институтами, непосредственно влияющими на правовой режим земельных участков в поселениях, в первую очередь являются планирование развития их территории и регулирование застройки. Новеллой Градостроительного кодекса 2004 г. стало введение наряду с генеральными планами поселений новых документов территориального планирования – генеральных планов городских округов. Градостроительный Кодекс РФ в статье 1 определяет такие понятия как: территориальное планирование, функциональные зоны, градостроительное зонирование, правила землепользования и застройки, градостроительный регламент и т.п.

Градостроительная документация о застройке территории города включает в себя проекты планировки территории, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных участков. Подготовка документов по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия и зон с особыми условиями использования территорий [1].

Генеральный план в общем смысле – проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генерального плана (также называемой собственно генеральным планом) является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории. При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нём отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города или муниципального района. Генплан имеет каждый город РФ [1].

Застройка является приоритетным направлением использования земель поселений. Поэтому ЗК РФ установлено, что земельные участки в городских  и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных  нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских  и сельских поселений, правилами  землепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельных участков из государственных или муниципальных земель условия предоставления каждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видов использования участка указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого под застройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемого строительства, от принятых в данном муниципальном образовании норм предоставления земельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель и т.п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 Гражданского Кодекса) [2].

Земельный Кодекс РФ является важнейшим  нормативным правовым актом в  сфере регулирования кадастровых  отношений и полностью посвящен регулированию земельных отношений. Кадастр земли – это упорядоченный  свод задокументированной информации про правовое, хозяйственное и  природное положение земли.

Правила ведения земельного кадастра в Российской Федерации определяются Земельным кодексом РФ.

В бывшем СССР ведение кадастра земель определялось Основами земельного законодательства Союза Советских Социалистических Республик и отдельных республик СССР от 1968г.

Как следует из закона РФ от 2.01.2000г. №28-ФЗ, государственный кадастр земель – это упорядоченный свод задокументированных данных, которые получены после проведения федерального кадастрового учета земель, про расположение, правового и целевого назначения земель РФ и данных про территориальные зоны, а также присутствие на участках земли и связанными с этими участками объектов недвижимого имущества. Но третьим пунктом статьи №20 Федерального закона №66-ФЗ от 13.05.2008г., бывший закон «О государственном земельном кадастре» утратил силу. После принятия в 2007г. Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» вводится новое понятие – «государственный кадастр недвижимости».

Кадастровый учет участков земли государством выполняется как индивидуализация и описание в Едином государственном реестре земель участков земли, после чего каждый участок земли получает индивидуальные характеристики, что дает возможность выделить его однозначно из других участков земли, а также провести его экономические и качественные оценки. Вместе с этим при проведении кадастрового учета участков земли каждому из них присваивается уникальный кадастровый номер.

Федеральный земельный кадастр  был создан и ведется для обеспечения  информацией федерального и муниципального управления земельных ресурсов, федерального контроля за охраной и использованием земель, различных мероприятий, сохраняющих и повышающих плодородие земель, регистрации государством недвижимости и сделок с недвижимостью, землеустройства, а также прочей информации, которая связана с использованием и распоряжением земельными участками [7].

Кроме сведений, которые по законам Российской Федерации отнесены к информации с ограниченным доступом, сведения федерального земельного кадастра открыты для всех.

Государственным органом исполнительной власти, который осуществляет деятельность в области ведения федерального земельного кадастра, до 2008 года являлось Федеральное кадастровое агентство объектов недвижимого имущества, или Роснедвижимость. Как следует из Указа Президента Российской Федерации №1847 от 25.12.2008г. «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» это агентство было упразднено.

Так, Земельный Кодекс РФ применительно  к кадастру недвижимости определяет:

• объекты земельных отношений (ст. 6);
• состав земель (ст. 7);
• вещные права на землю (пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками (гл. 4);
• порядок осуществления права собственности на землю (гл. 3, 5);
• возникновение и прекращение прав на землю (гл. 5, 7);
• права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей (гл. 6);
• особенности правового режима земель различных категорий (гл. 14-18);
• организация и порядок проведения землеустройства, государственного земельного кадастра (гл. 11) [2].

Таким образом, Земельный кодекс РФ полностью регулирует особый режим  такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок. Для постановки его на кадастровый учет или внесения соответствующих изменений в его данные необходимо пройти ряд подготовительных процедур: формирование земельного участка, описание его границ и подготовка межевого плана, определение категории и разрешенного использования земельного участка, а это невозможно без обращения к нормам Земельного кодекса РФ. Именно этот нормативный правовой акт является фундаментом, на основе которого идет развитие всего земельного законодательства. И, кроме того, создание системы государственного кадастра недвижимости во многом основано на существующем государственном земельном кадастре, правовое регулирование которого определяется как раз Земельным кодексом РФ и рядом специальных нормативных правовых актов.

1.3 Формирование рынка городской земли

При формирования рынка городской земли можно выделить различные понятия и процессы, такие как:

1. Оборот земельных участков – переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Земельным кодексом, посредством заключения договоров и иных сделок.
2. Приватизация земельных участков – передача из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земли, находящейся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды..

Рынок земли – средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры:

1. спрос - количество земельных участков, которые покупатели желают и способны приобрести по данной цене в данный период времени.
2. предложение - количество земли, которое собственники желают и способны продать по данной цене в определенный период времени.
3. цена земли - капитализированная земельная рента, будучи превращена в капитал, приносит доход в виде процента [5].

На рынке земли действуют  четыре группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные  государственные и муниципальные органы.