Формирование рынка городской земли

Важнейшим понятием при формировании рынка городской земли является сегментирование рынка - это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка [15].

Существует целый ряд  критериев и признаков, по которым  можно проводить сегментирование рынка земли (таблица 1), при этом объектами сегментирования являются покупатели и другие участники рынка, а также сам товар — земля.

Таблица 1 - Классификация рынков городской земли

В настоящее время право  собственности на землю можно  получить:

– решением органов местной власти о выделении земельных участков;

– совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли.

В административном порядке  осуществляется предоставление земельных участков за плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.

Все собственники земельных  участков имеют право совершать  сделки, то есть осознанные волевые  действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на землю. Основными видами сделок являются:

1. купля-продажа;
2. дарение, наследование, обмен;
3. аренда, лизинг, залог (ипотека);
4. пожизненное наследуемое владение;
5. постоянное пользование;
6. вклад в уставной капитал товариществ и обществ [6].

Рассмотрим более подробно механизмы совершения сделок на рынке  городской земли.

Среди различных вариантов  коммерческого землепользования, позволяющих извлекать избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи городской, муниципальной земли имеет существенные особенности. Прежде всего надо отметить, что законодательство РФ запрещает передавать в частную собственность земельные участки:

1. объектов историко-культурного наследия;
2. государственных и муниципальных природных заповедников, парков;
3. лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;
4. мелиоративных систем, водных объектов общего пользования либо водных объектов,  входящих в состав водного фонда РФ;
5. общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории);
6. государственных научных и образовательных учреждений;
7. прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов;
8. спорных территорий до разрешения споров;
9. закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений [9].

Не подлежат передаче в  частную собственность иные земельные  участки в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Бесплатная передача земельных  участков в собственность граждан  и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации.

Одним из главных процессов  при формировании рынка земли  в городах является нормирование земель – установление пределов (норм) владения и пользования земельными участками на любом праве. При разработке и утверждении законодательными органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества земельных участков, находящихся в собственности, владении и пользовании гражданина (семьи) и юридического лица, учитываются природно-экономические, экологические и социальные условия на основе рекомендаций научно-исследовательских учреждений о районировании земель и нормировании земель [15].

Земельный участок, общая  площадь которого превышает норму  площади для бесплатной передачи земельного участка в собственность, выкупается по договорной цене, которая не может быть ниже нормативной, либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде.

В отдельных случаях часть  земельного участка, превышающего установленные предельные нормы, может передаваться гражданам по их желанию в собственность бесплатно. В случаях отчуждения или перехода земельного участка к другому лицу, за исключением перехода указанного участка по наследству, прежний собственник земельного участка уплачивает в местный бюджет по нормативной цене земли стоимость той части земельного участка, которая передавалась в собственность бесплатно сверх установленных предельных норм.

Земельные участки, находящиеся  у граждан и юридических лиц  на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (до истечения  ее срока), не могут быть приватизированы другим лицом или проданы другому лицу. Земельный участок может быть приватизирован собственником (собственниками в долях) здания, строения или сооружения, находящихся на этом земельном участке [5].

Право на приватизацию земельного участка имеет лицо, которое получило его в установленном порядке для индивидуального жилищного строительства, построило дом, принятый в эксплуатацию, и за которым зарегистрировано право собственности на него, или лицо, за которым право собственности признано по решению суда. Если в здании, строении, сооружении сохраняется доля государственной или муниципальной собственности, в том числе во встроенно-пристроенных зданиях, строениях, сооружениях, земельный участок не подлежит приватизации.

Не подлежат приватизации или продаже земельные участки, в отношении которых не имеется надлежаще оформленных документов о территориальных границах, сервитутах и обременениях. При этом сервитут – право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком.

Сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. При этом территориальные границы приватизируемого земельного участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость установления сервитутов[6].

Продажа и передача в собственность  земли с находящимся на нем  лесом не означают возникновения права собственности на лес. Его использование, вырубка осуществляются в соответствии с лесным законодательством.

Не допускается продажа  земельных участков, занятых муниципальным  и государственным жилым фондом, подземными линейными сооружениями и сетями.

Запрещается приватизация земельных  участков производственных объектов, которые планируется вынести за черту поселения или перенести в другое место по экологическим и социальным основаниям.

Передача застроенных  земельных участков в собственность  осуществляется с учетом планируемого целевого назначения согласно градостроительной документации. Если текущее использование земельного участка не соответствует планируемому, приватизация не проводится.

При приватизации предприятий  и других объектов, расположенных  в черте городских поселений, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в  долгосрочную аренду или выкупаются им в собственность.

В случае приватизации земельного участка, имеющегося у гражданина или  юридического лица либо вновь приобретаемого из государственных и муниципальных  земель, в том числе по результатам  конкурса или аукциона на право застройки, продавцом такого земельного участка  является орган государственной  власти субъекта Российской Федерации  или орган местного самоуправления, которые выступают при заключении договора в качестве юридического лица [15].

Земельные участки граждан, занятые на законных основаниях индивидуальными жилыми домами, садами, дачами и личным подсобным хозяйством, на землях обороны и безопасности, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, санитарных зон промышленных объектов подлежат выделению из указанных земель и могут быть переданы в собственность граждан, если не запланирован их перенос в другое место.

Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а, напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Земельные участки, находящиеся  у граждан или юридических  лиц на праве собственности или  аренды, могут быть переданы в залог  для обеспечения кредитных обязательств банков или других кредитных организаций. При этом залог земельных участков регулируется федеральным законом о залоге и ипотеке. Однако передача в залог земельных участков из государственных и муниципальных земель соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления не допускается [5].

Собственник земельного участка  вправе передать земельный участок  или его часть гражданину, юридическому лицу, а также государству или  муниципальному образованию по договору дарения. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе отказаться от земельных участков, переходящих к ним в порядке дарения, за исключением случаев дарения земельных участков, несущих опасность для жизни и здоровья граждан, животного и растительного мира или обремененных долгами, превышающими стоимость земельных участков.

С развитием рыночных отношений  все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда – форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей. Аренда земли – это основанное на договоре временное пользование землей в хозяйственных целях.

Местные органы власти городов  России используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока коммерческого использования. Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок [9].

Сделки с земельными участками  считаются заключенными с момента  государственной регистрации.

Использование земли в  Российской Федерации платное. Формами  платы за землю являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена. При этом средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта Российской Федерации и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель и другие.