Формирование рынка городской земли

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ 

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ - УЧЕБНО-НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС»

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

ФИНАНСОВЫЙ ФАКУЛЬТЕТ

 

 

Кафедра: «Государственное управление и финансы»

 

 

Допустить к защите

___________________

«___»__________2013г. 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине «Рынок земли и недвижимости»

             на тему: «Формирование рынка городской земли»

 

 

Выполнил: Группа: Специальность: Руководитель: Курсовая работа защищена Оценка

Шевченко А.С. 51-ФК 080105 Брехова Т.Б.  «____»___________2013 г. ____________

 

 

Орёл 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ         ОСНОВЫ        ФОРМРОВАНИЯ          РЫНКА

    ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ…………………………………………………………5                 

1.1 Городские земли как объект исследования и управления…...…………..…5

1.2 Нормативно-правовое регулирование  рынка городской земли…………11

1.3 Формирование рынка городской земли……………………………………17

1.4 Кадастровая оценка  городских земель…………………………………..…25

2 АНАЛИЗ    ФОРМИРОВАНИЯ   РЫНКА   ГОРОДСКИЙ   ЗЕМЛИ   НА 

   ПРИМЕРЕ ГОРОДА ОРЛА И ГОРОДА КУРСКА….. ……………………..34       

2.1 Зонирование городских земель. Городское пространство………………..34

2.2 Характеристика зонирования территорий г.Орла и г. Курска……………42                                                 

2.3 Типология факторов, определяющих цены земельных участков………...50

3 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ  РЫНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ И ПУТИ ИХ

   РЕШЕНИЯ…………………………………………………………………..….56

3.1 Проблемы развития рынка  городских земель……………………………...56

3.2 Пути решения проблем при  формировании рынка городской  земли……63

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….73

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………75

ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………….77

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одним из главных элементов  современной земельной реформы  является формирование земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом меняет земельный строй страны  ушла в прошлое исключительная собственность государства на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются в судах.

Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские земли – уникальный ресурс – пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений, которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.

Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю.

Управление земельными ресурсами  городов на современном этапе  связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

Вместе с тем, чтобы  понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего  дня современного города, необходимо также иметь четкое представление  о градообразующих факторах каждого административно-территориального образования, возможностях влияния средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей природной среды. От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.

Таким образом, целью курсовой работы является изучение рынка городских земель на современном этапе развития, определение механизма управления данным видом земель. Объектом исследования при этом выступают городские земли.

В работе необходимо решить ряд задач:

- рассмотреть механизм  формирования рынка городских  земель, и его составляющие элементы;

- изучить нормативно-правовую  базу регулирования рынка земель  в городах;

- рассмотреть механизм  оценки городских земель;

- выявить факторы, влияющие  на цену земель в городах;

- изучить процесс зонирования  земель в городах;

- проанализировать зонирование  территорий городов Орла и  Курска;

- определить проблемы  рынка городских земель в современных  условиях и пути их решения.

Для написания курсовой работы использовались периодические издания, книги, учебная литература, данные научных сайтов.

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ      ОСНОВЫ       ФОРМРОВАНИЯ      РЫНКА                ГОРОДСКОЙ  ЗЕМЛИ

 

1.1 Городские земли как объект исследования и управления

 

В процессе длительной мировой  истории городской цивилизации  сложилась особая группа земель населенных пунктов – городские земли, формирующиеся под воздействием всего многообразия факторов городской среды. Как один из итогов тысячелетнего существования и развития городских поселений в России, здесь также, в русле общемировой тенденции, выделяется группа городских земель в составе категории земель населенных пунктов.

Для изучения специфики рынка  городской земли, необходимо дать определение  понятию земля в целом. Земля представляет собой поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах                   производства [9].

Существует ряд особенностей земли как объекта управления, что имеет большое значение в  построении и функционировании рынка  городской земли. К таким особенностям земли можно отнести:

1. В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.
2. В то время, как другие средства производства могут быть созданы в необходимых количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Выясняя, что же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты.
3. С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы.
4. Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.
5. Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с действующим  земельным законодательством, в  правовом отношении под городскими землями (землями городов) следует понимать часть земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов и находящихся в пределах границ городских округов. Таким образом, объектом оценки состояния, мониторинга и охраны городских земель являются все земли, расположенные в границах города и составляющие городской земельный фонд [13]. 

Городские земли, как и земли в широком смысле понятия, следует рассматривать, в соответствии с современными представлениями, как основу жизни и деятельности населения города с трех позиций (рисунок 1).

Таким образом, к городским землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты городских поселений, которая является для них внешней границей.

 
          Рисунок  1 – Аспекты рассмотрения городской  земли

 

Черта городских поселений  отделяет земли городов от иных земель. Установление и изменение черты  поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.

Городские земли образуют сложный состав, в который входят различные земельные участки, представленные на рисунке 2.

В городе земля богата «улучшениями», то есть разнообразными дополнительными объектами градостроительства, располагаемыми на земле и тесно с ней связанными. В силу этого, в терминологии современного российского законодательства об окружающей среде, городские земли, учитывая степень их измененности в результате хозяйственной и иной деятельности человека и высокое рекреационное и защитное значение, следует относить к классическим природно-антропогенным объектам [10].

 

Земельные участки, входящие в состав городских земель

 

промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки

 

водных объектов

 

жилой и общественной застройки

 

 

 

сельскохозяйственного использования

 

особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения

 

производственных зон, зон  инженерной и транспортной инфраструктур

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2 – Состав городских  земель

 
         Существенно, что в условиях города земля как природный ресурс является не столько средством производства, сколько пространственно-операционным базисом для проживания населения и размещения разнообразных городских объектов (жилого, промышленного, культурно-бытового и иного назначения) с вытекающими из этого последствиями.

Городская земля как ресурс терминологически близка к понятию  «территории», однако обладает признаками трехмерного природного тела. Объективные условия городской среды приводят к тому, что земли городов приобретают специфические особенности по сравнению с землями в широком смысле. К главным особенностям относятся следующие:

1. многообразие целей использования (полифункциональность);
2. малый размер городских землепользований (от гектаров до отдельных квадратных метров);
3. высокая пространственная концентрация объектов недвижимости (материальных «улучшений») на единицу площади земель;
4. повышенное значение подземного пространства, его высокая наполненность строительными сооружениями и инженерно-техническими коммуникациями;
5. высокая степень техногенного, антропогенного воздействия на земли всех видов функционального назначения;
6. высокая степень запечатанности естественной поверхности земель большинства видов функционального назначения;
7. весьма жесткая функциональная взаимозависимость состояния земельных участков друг от друга.

Как следствие, в условиях города более высоки требования к  точности определения границ и площадей земельных участков и их идентификации  на местности.

Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами культурного назначения, т. е. жилой и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации - владельцы домов.

Пользователями участков городской застройки, предоставленных  для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия  и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается  санитарно-защитная зона; ее ширина зависит  от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются  за счет предприятия.

Земли общего пользования, как  правило, находятся в муниципальной  собственности, которыми ведают земельные  комитеты, комитеты культуры, коммунального  хозяйства, администрации парков и  т.д. [13].