Залоговые операции коммерческого банка

С  21 июля 1997 года вступил  в силу ФЗ «О государственной регистрации  прав на   недвижимое имущество  и сделок с ним», который предполагает создание единой системы регистрации  прав на недвижимость. Основной задачей  является создание Единого реестра  прав, проведение правовой экспертизы. Необходимость закона обусловлена  отсутствием надлежащего порядка  в системе учета, технической  инвентаризации недвижимости, а также  регистрации прав. В настоящее время регистрация прав, в зависимости от объекта разрозненна:

- права на жилые помещения  регистрируются в БТИ,

- сделки с земельными  участками в Комитете по земле  и землеустройству,

- операциями с производственными  зданиями и сооружениями, а также  нежилыми помещениями занимаются  территориальные комитеты по  управлению имуществом.

2. Пути совершенствования залоговых операций

Наиболее распространенным в мире видом обеспечения возвратности кредита является залог недвижимого  имущества (зданий, сооружений, земельных  участков) в форме ипотеки закладного платежного обязательства, оформляемого между банком и заемщиком. Ипотечное  кредитование  получило широкое  распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились  целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами  по торговле недвижимости, банками и другими  кредитными организациями, осуществляющими  кредитование, страховыми компаниями, компаниями, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, а  также компаниями, специализирующимися  на изъятии заложенного имущества  в случае неплатежа по ссуде.

Идея залога недвижимости имеет более чем двухсотлетнюю  историю своего развития в нашей  стране. Этим занимались городские  кредитные общества и земельные  банки, предоставлявшие  кредиты  под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами.

С позиции закономерностей  развития банковского хозяйства  ипотечное кредитование  является неотъемлемой частью рыночной экономики. Будучи частью целого , ипотечное кредитование имеет и свои  особенности.

Ипотечный кредит - это ссуда  под строго определенный залог. То, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает Залогодержателю  контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет реализацию залога  в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных  участков.

На Западе наибольшее распространение  получили жилищные ипотечные кредиты, например, в США  они составляют более 60 % всего объема ссуд под недвижимость. Главным достоинством  ипотечного кредита является то, что  залогом  для его представления может  быть именно та недвижимость, на покупку  которой он берется.

Ипотечные кредиты предоставляются  на длительные сроки , обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.

При получении ипотечной  ссуды оформляется закладная, которая  является  кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном  рынке. Задача вторичного рынка закладных  состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов  для  кредитования и перелив средств  из регионов, испытывающих избыток  кредитных ресурсов, в те, где  наблюдается их дефицит.

Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет  к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности (удовлетворение населения в жилье). С экономической  точки зрения коммерческий залог  недвижимости позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания  и развития материального производства.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением развития банковской системы нашей страны. Требует от персонала банка высокой  квалификации, специальных знаний. Стабильность работы  усиливается  за счет обязательного страхования. Обычно страхуется титул собственности, страхование жизни заемщика, страхование  недвижимости.

Наличие вторичного рынка  ссуд под недвижимое имущество предоставляет  банкам большие возможности. Банк в  случае необходимости может продать  свои закладные , что приведет к повышению его ликвидности.

Без  представительной  сети ипотечных банков и других ипотечных  институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной  и удовлетворяющей разнообразные  потребности экономики.

К сожалению, массовое распространение  ипотеки в России сдерживается сегодня  рядом факторов. Среди них несовершенство законодательной и нормативной  базы, отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ  на уровне государства.

Во всем мире  залог  является самым распространенным видом  обеспечения обязательства Заемщика. Так как  Кредитор – Залогодержатель  приобретает право  на реальное имущество (имущество, которое он оценил  и  принял).

Условия, в которых приходиться  работать российским банкам  сейчас, полностью соответствуют “эпохе перемен” - инфляция, неотработанная система  налогообложения, психология незаконопослушного бизнесмена. Эти явления характеризуют  ситуацию как непредсказуемую, а  значит, требуют твердых материальных гарантий кредитной сделки. Таким  образом, наиболее предпочтительным перед  другими видами обеспечения в  нашей стране  для кредитора  становиться залог. Но правовое обеспечение  залоговых операций в настоящее  время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота.

Вторым нерешенным вопросом  является реализация  прав кредитора  на взыскание  в случае  неисполнения должником своих обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания  на заложенное имущество. Сегодня право  кредитора на взыскание трудно реализовать. Согласно действующему законодательству взыскание на заложенное имущество  можно применить только по решению  суда ( что   невыгодно кредитору- идет время,  судебные издержки).

Совершенствование законодательной  базы приведет к началу цивилизованной работы в области залоговых операций с недвижимостью.

Сегодня в России необходимо создавать не просто ипотечное законодательство, а систему ипотечного кредитования. Без какого либо звена система  может оказаться не эффективной. Для полноценной работы  системы  ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие  функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование. Здесь  многое зависит  от Центрального Банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования  ипотечных банков. Мировая банковская практика показывает , что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны ЦБ. Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физическими лицами. В случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет  доверие к этой сфере банковской деятельности. Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов.

Только  в условиях правовой  защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии  рационального государственного регулирования  системы ипотечного кредитования, российские ипотечные банки, используя  свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать также , как работают ипотечные банки развитых стран.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного  рынка  закладных могло бы стать очередным  шагом в развитии рыночных отношений  в России, а также послужить  укреплению  банковской системы  страны.

Ипотека Российских банков

Рассматривая рынок ипотечного жилищного кредитования в России за последние несколько лет можно  отметить следующее:

- после кризиса 2008 года, и, как  следствие – существенного спада  кредитного рынка в целом и  ипотечного в частности, отмечается  тенденция постоянного развития данного сектора банковской системы. 2012 год не стал исключением. К началу 2013 года увеличилось как общее число банковских учреждений, готовых предоставить ипотечные ссуды населению, так и спрос на данный банковский продукт со стороны россиян. Так, на начало 2013 года по данным ЦБ РФ количество участников ИЖК составило 667 и включало как кредитные организации готовые предоставить ипотечные ссуды (580 учреждений), так и кредитные организации – участники ипотечного рынка в функции которых входило обслуживание ранее выданных ссуд.

- наряду с общим ростом ипотечного  рынка в 2012 году можно отметить  так же улучшение ситуации  в области относительных показателей  его развития. Так, как показывает статистика ипотечного кредитования, средняя величина ипотечной ссуды в 2011 году составляла порядка 1,37 млн. руб., а в 2012году – 1,49 млн. руб.. При этом, доля просроченной задолженности в 2012 году была ниже, чем в 2011 году на 0,5 процентных пункта и составила на начало 2013 года 1,5% от общей величины выданных ИЖК.

- так же, стоит обратить внимание  на тот факт, что как показывает статистика ипотечного кредитования в России, с каждым годом отмечается все больший рост объемов ссуд, выдаваемых в отечественной валюте. На начало 2013 года в нашей стране 98,6% ипотечных кредитов выдавалось в рублях. Кредиты в иностранной валюте на 1.01.2013 года готово было предоставлять регулярно всего 9 банковских учреждений (Сбербанк, ВТБ24 и др.).

- и, наконец, стоит остановиться  на процентных ставках по ипотеке. Анализ рынка ипотечного кредитования в 2012году показал, что к началу 2013 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам возросла и ставила 12,3% по кредитам в рублях и 9,8%годовых по ссудам, выдаваемым в иностранной валюте.

  Правительство России регулярно заявляет о необходимости государственной поддержки жилищного кредитования, однако недвижимость при этом не становится доступнее. Цены на квартиры продолжают расти, ипотечные кредиты не снижаются. Ипотека в России сегодня является одной из самых дорогих в мире — в среднем 12,5% годовых. При нынешнем экономическом и политическом режиме добиться радикального снижения не получится, уверены эксперты. Парадоксально, но в настоящее время россиянам проще взять жилищный кредит в Европе, где ипотечное законодательство весьма лояльно к иностранцам.

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ В ЦИФРАХ

Табл. 1 Рейтинг ипотечных банков по итогам 2012 года