Залоговые операции коммерческого банка

Особенности ипотеки в  зависимости от объема правомочий по распоряжению имуществом.

Имущество, находящееся в  общей собственности, которая может  быть совместной и долевой.

Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых  и нежилых помещений, является наличие  письменного нотариально удостоверенного  согласия на это собственников.

Передача же в залог  имущества, находящегося в долевой  собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или  только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников. Если же закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не нужно, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками.

Залогодателем  может  быть как собственник, так и лицо, имеющее на предмет право хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие согласия собственника или  уполномоченного им органа (при залоге имущества государственных и  муниципальных предприятий) на передачу недвижимого имущества в залог.

Объектом ипотеки может  быть не только недвижимое имущество указанное в ст.130 и132. Данный перечень Залогодатель может расширить.

Так, недвижимость в жилищной сфере - это земельный участок  и прочно связанные с ним жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения; жилые дома, квартиры, иные жилые  помещения в жилых домах и  других строениях, пригодные для  постоянного и временного проживания.

Земельные участки, в том  числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, предприятия, здания и сооружения и  иное недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности, дачи, садовые домики, гаражи и другие строения потребительского назначения.

На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный  дом, строение, сооружение незаконченного строительства (право собственности  возникает с момента регистрации  акта приемки). Вместе с тем собственник, начавший строительство  будущего жилого или иного строения, имеет право  собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные  в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства. Стоимость их определяется по соглашению сторон.

Недопускается ипотека следующих объектов:

• участки недр, особо охраняемых территорий,
• имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание,
• имущество, приватизация которого запрещена,
• многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В зависимости от предмета  ипотеки, его назначение различают:

• ипотека предприятий,
• ипотека зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов,
• ипотека земельных участков,
• ипотека жилых домов, квартир и комнат.

Залог предприятия как  имущественного комплекса рассматривается  как объект недвижимости, включающий в себя различные виды имущества, предназначенного для производственной деятельности, как материальные (земельный  участок, здания, сооружения, оборудования) так и нематериальные активы и некоторые неимущественные права (фирменное название, товарный знак).

Ипотека предприятия как  имущественного комплекса, допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором он находится. В случае, когда Залогодатель не имеет права  собственности или аренды на земельный  участок, в ипотеку передается принадлежащее  ему право пользования.

Ипотека отдельного объекта  недвижимости (зданий, строений жилого и нежилого фондов, сооружений и  другие производственных объектов) предусмотрена  одновременно  с ипотекой земельного участка (если есть право собственности  и на землю). Если арендованный земельный  участок в залог передается здание и одновременно право аренды земельного участка. Если, закладывается здание, находящееся на земле, переданной Залогодателю в пользование, то закладывается  именно здание, с оговоркой, что оно  расположено на таком то земельном  участке.

Если  предметом залога является помещение, находящееся в  доме, соответственно не являющееся отдельным  зданием, либо пристроенное к нему, то здесь не требуется ипотеки  земельного участка.

Ипотека земельного участка  имеет ряд особенностей. Возможен залог земельного участка без  залога находящихся на нем зданий. При ипотеке земельного участка  право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения Залогодателя, в том числе на принадлежащие  ему жилые помещения, если в договоре не предусмотрено иное. При отсутствии в договоре такого условия Залогодатель в случае обращения на заложенный участок земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением Залогодателя с Залогодержателем, в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие Залогодателю, а другому лицу, то при обращении Залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел Залогодатель.

Особенности залога  жилых  домов, квартир и комнат:

- Залогодателем может  быть только собственник.

-желательно, чтобы в квартире  никто не был прописан.

Так как данное жилье не подлежит передаче Залогодержателю  и в договоре не может быть условий  по ограничению пользования, то Залогодатель имеет право распоряжаться любым  образом, в том числе путем  отчуждения с переводом на приобретателя  долга по обязательству, обеспеченному  залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму. При этом договор  найма, заключенный с согласия Залогодержателя, сохраняет силу в будущем для  нового собственника жилья. Если без  согласия Залогодержателя, новый собственник  может не возобновить его на новый  срок.

Обращение взыскания на жилой  дом не является основанием для выселения  покупателем проживающих в нем  Залогодателя, членов его семьи и  других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке, если кредит был получен на постройку  жилого дома или покупку квартиры.

Договор ипотеки. Должно быть указано право, в силу которого  имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право Залогодателя. По проекту закона «Об ипотеке» договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.

Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон (или  приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в  денежном выражении. Залоговая   стоимость земельных  участков не может  устанавливаться ниже их нормативной  цены, отраженной в акте о нормативной  цене земельного участка, выдаваемого  Комитетом по землеустройству. К  договору прилагаются копия чертежа  границ земельного участка.

В договоре должно быть четко  указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины, основания его возникновения, срок исполнения.

В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования Залогодержателя, обеспеченных в том  объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества, или в фиксированной  сумме. Если в договоре установлена  фиксированная сумма требований Залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед Залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

При заключении  договора об ипотеке Залогодатель обязан письменно  предупредить Залогодержателя обо  всех известных ему к моменту  регистрации ипотеки правах третьих  лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору  по основному обязательству право  потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.

В договоре не предусматривается  передача предмета залога кредитору или третьим лицам, ограничения права Залогодателя. Он  вправе использовать имущество, заложенное по договору ипотеки, в соответствии с его назначением, завещать, продать, подарить, обменять, внести в качестве пая в кооператив. Только с согласия кредитора, если договором не предусмотрено иное. Тогда лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место Залогодателя и несет его обязательство, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным Залогодателем.

При пользовании заложенным имуществом Залогодатель не должен допускать  ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что  называется нормальным износом.

Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество  в исправном состоянии и нести  расходы по содержанию этого  имущества до момента прекращения  ипотеки,

- производить текущий  и капитальный ремонт имущества,  заложенного по договору,

Залогодержатель  вправе в любое время проверять состояние  заложенной недвижимости. Он может  потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства  в случае его нарушения, даже незначительного. Для предупреждения подобных конфликтных  ситуаций Залогодателю целесообразно  застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой  кампании, а если его стоимость  превышает размер кредита, на сумму  залоговой стоимости имущества (которая, как правило, составляет 70 % стоимости  имущества).

При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт  визуально и документально удостоверяются в личности и дееспособности участников сделки. Для оформления договора о  залоге ипотеки требуется предоставление следующих документов:

- описание предмета ипотеки  (индивидуальная характеристика  жилья, его местонахождение, размер  общей и жилой площади , количество комнат в квартире, конкретный перечень хозяйственных и бытовых построек и сооружений, характеристика земельного участка.

- свидетельство на право  собственности,

- договор купли-продажи,  мены, дарения и т.д.,

- свидетельство о внесении  в реестр собственников,

- справки Бюро технической  инвентаризации (БТИ)  об оценке  имущества для залога,

- договор аренды земельного  участка (если арендуется),

- свидетельство о праве  собственности на землю (если  собственная),

- копия чертежа границ, закладываемого земельного участка,  выданная Комитетом по земельным  ресурсам и землеустройству,

- акт о нормативной  цене закладываемой земли, выданный  Комитетом по земельным ресурсам  и землеустройству,

- договор о закреплении  за государственным предприятием  на правах хозяйственного ведения  недвижимого имущества (при необходимости),

- договор страхования,  страховой полис на страхование  заложенного имущества от основных  видов риска,

При залоге частной квартиры:

- паспортные данные владельца,

- свидетельство о собственности  или договор купли-продажи, мены, дарения,

- справка БТИ и поэтажный  план,

- справка о выписке  всех жильцов и отсутствия  задолженности по квартплате,

-при наличии несовершеннолетних  детей, документы, подтверждающие  согласие органа опеки и попечительства,

- заключение БТИ об  оценочной стоимости,

- выписка из домовой  книги,

-справка налоговой инспекции  об уплате налога на собственность,

- если квартира кооперативная,  справку из ЖС о членстве  и размере взноса,

- согласие жены (мужа) на  залог квартиры (при совместной  собственности), заверенная нотариально.

Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации. Государственная регистрация  прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества и является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

Государственная регистрация  ипотеки проводится на основании  заявления Залогодателя после регистрации  вещных прав Залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению Залогодателя прилагается договор об ипотеке  вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации  может быть отказано в случаях, когда  ипотека указанного в договоре имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации  ипотеки указываются данные о  Залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость  обеспеченного ипотекой обязательства  или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Присваивается регистрационный  номер договора об ипотеке. Регистрационная  запись об ипотеке погашается на основании  заявления Залогодержателя, заявления  Залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского  суда.