Проект строительства многофункционального комплекса с гостиницей и спортивным залом

Спортивный  комплекс и гостиница, входя в  состав одного объекта, имеют один общий  бюджет, который представлен ниже. Показатели этапов вычислены как среднее значение отдельных бюджетов комплексов.

Таблица 6 Бюджет всего комплекса

Этап реализации проекта	Стоимость этапа, руб.
Концепция	16 034 043р.
Планирование	30 998 763р.
Строительство	213 784 570р.
Благоустройство	16 195 801р.
Прочие работы	36 630 762р.
Реклама	5 344 614р.
Сдача объекта в эксплуатацию	6 413 537р.
Итого	325 402 090р.

 

Бюджет  реализации всего объекта составляет 725 766 225 (Семьсот двадцать пять миллионов семьсот шестьдесят шесть тысяч двести двадцать пять) рублей.

2. Расчет доходов
1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход – это максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке.

ПВД объекта составляет 11 019 800 рублей, из которых:

• 3 208 640 рублей – аренда торговых площадей;
• 135 000 рублей – аренда конференц-залов;
• 750 000 рублей – продажа абонементов на посещение спортивного комплекса;
• 5 285 600 рублей – сдача номеров гостиницы.

2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход рассчитывается как потенциальный валовый доход с учетом реальной загрузки и потерь от неплатежей.

ДВД объекта состоит из:

• 4 186 200 рублей – сдача номеров гостиницы (загрузка 66%);
• 42 000 рублей – аренда конференц-залов (не чаще в общем за месяц чем 14 дней, не более 2 конференц-залов за раз);
• 500 000 рублей – продажа абонементов на посещение спортивного комплекса (не более 200 проданных абонементов за месяц);
• 2 887 800 рублей – аренда торговых площадей (скидка на торг 10%),

и составляет 7 616 000 рублей в месяц.

3. Расчет расходов

В категорию  расходов входят операционные издержки и налоговые отчисления.

Операционные  расходы - это периодические расходы, которые производятся для обеспечения  нормального функционирования объекта  недвижимости. Вследствие того, что  предполагается сдача оцениваемых  площадей в аренду, часть операционных расходов ляжет на плечи арендатора. В настоящем отчете будет вестись  речь только о тех расходах, которые  должен будет нести собственник  оцениваемого объекта.

Операционные расходы  можно разделить на две основные группы:

• постоянные расходы;
• переменные расходы;
• резерв на замещение.

Постоянные расходы

К постоянным обычно относят  расходы, которые не зависят от степени  «заполненности» объекта недвижимости. Это налог на имущество, страховой сбор, плата за земельный участок (в рамках настоящей оценки расчет ведется без учета земельного участка, данный вид расходов оценщиком не учитывался).

Платежи по налогу на имущество

Основные средства, нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы учитываются по остаточной стоимости.

Согласно закону Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» от 26.11.2003 г. (в ред. законов Санкт-Петербурга от 02.04.2004 г. № 146-24, от 16.12.2004 г. № 630-92, от 22.12.2004 г. № 646-97) ставка налога устанавливается с 1 января 2004 года в размере 2,2%.

Отчисления на страховку

Неотъемлемой  частью расходов собственника являются отчисления на страховку.

В таблице ниже представлены базовые страховые тарифы СО «Прогресс-Нева» при страховании зданий с внутренним интерьером со сроком страхования 1 год (с возможностью выплачивать страховую премию в несколько этапов – поквартально, помесячно)¹.

Ниже в таблице представлены данные о страховых суммах страхования  ответственности при эксплуатации помещений по информации «Страховой группы «Спасские ворота»².

Для анализируемого объекта величина отчислений на страховку была принята в размере 0,2% в год от затрат на замещение (без НДС).

Переменные расходы 

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и  уровнем предоставляемых услуг.

Основную долю издержек³ составляют:

Заработная плата и связанные  с ней выплаты (27-32 %).

Поскольку гостиничное хозяйство  требует большого количества обслуживающего персонала от очень высококвалифицированных  и высокооплачиваемых менеджеров и  маркетологов до большого количества низкоквалифицированных, но тем не менее хорошо оплачиваемых работников, занятых в контактной и вспомогательной службах, поскольку они непосредственно соприкасаются с гостем и создают необходимый комфорт и среду гостеприимства.

Следующей большой статьей  издержек являются эксплуатационные расходы  на содержание номерного фонда - до 12-14 % общего объема затрат гостиницы. Они  включают услуги прачечной, расходы, связанные  с содержанием и уборкой помещений,  расходы на коммунальные услуги, услуги по охране, вывоз мусора и снега  и пр.

5-8 % составляют затраты  на организацию питания.

1-3 % - на организацию продажи  напитков.

Прочие расходы. В составе операционных расходов должны быть представлены все затраты, сопровождающие получение доходов, включенных в потенциальный валовый доход (в том числе прочих доходов). Прогнозируемые дополнительные и прочие доходы могут быть связаны с необходимостью выполнения работ, требующих затрат, которые не выходят за рамки упоминавшегося набора расходов, но должны непременно учитываться при расчете чистых доходов.

Прочие расходы распределяются примерно следующим образом:

• административные расходы - 3-4 %;
• гонорары специалистам по управлению - 2-3 %;
• амортизационные отчисления - 3-4 %;
• содержание и ремонт оборудования (расходы на техническое обслуживание) - 3-4 %;
• маркетинговые исследования и реклама - 2-3 %. Бюджет маркетинга предусматривает компенсацию затрат на проведение маркетинговых исследований, и на меры продвижения товара на рынке: рекламу, указатели, фирменные буклеты, сувениры, стимулирование сбыта, привлечение брокеров и агентов, проведение PR-компаний и др. С увеличением размера объекта и с ростом размера комплекса недвижимости, доля затрат на маркетинг в составе ДВД уменьшается.
• всевозможные арендные платежи - 1-2 %.

Таблица 7 Расходы на издержки

Вид издержек	%	Расходы, руб.
Затраты на страхование	1%	3 239 160,16
Налог на имущество	2,20%	7 126 152,35
Резерв на замещение	0,67%	2 170 237,31
Подоходный налог	13%	42 109 082,04
Переменные расходы	62%	200 827 929,73

4. Финансовые показатели проекта

 

NPV	5 236 913р.
IRR	20,00%
Индекс доходности	1,01
Период окупаемости, лет	4,933975503

Чистая приведенная стоимость (NPV) – текущая стоимость будущих денежных потоков инвестиционного проекта, рассчитанная с учетом дисконтирования, за вычетом инвестиций. Используется для оценки проектов, требующих капиталовложений. При положительном значении NPV считается, что данное вложение капитала является эффективным.

Внутренняя норма доходности (IRR) - это процентная ставка, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.

Индекс рентабельности – критерий оценки инвестиционного проекта, определяемый как частное от деления приведенной стоимости связанных с его реализацией будущих денежных потоков на приведенную стоимость первоначальных инвестиций (доход на единицу затрат). Если индекс больше единицы, то проект может быть принят. Проекты выстраиваются в порядке убывания индекса, т.е. в порядке убывания привлекательности.

Срок окупаемости инвестиций – период времени, в течение которого чистый доход от вложений капитала становится равным величине вложений, определяется как ожидаемое число лет, в течение которых будут возмещены исходные инвестиции. Этот критерий игнорирует денежные потоки за пределами срока окупаемости, а также не учитывает временной стоимости денег. Показатель легко рассчитывается. Срок окупаемости позволяет разделять проекты на долгосрочные и краткосрочные и дает, таким образом, некоторое представление о степени риска, но не позволяет судить о прибыльности инвестиции. 

5. Прогноз денежных потоков

 

 

 

Временной интервал

Капитоловложения, руб. (КВ)

Эксплуатационные затраты, руб. (З)

Притоки, руб.

Денежный поток, руб

Денежный поток накопительным  итогом

Коэф-т дисконтирования Е=12%

Дисконтированные оттоки, руб

Дисконтированные притоки, руб

Дисконтируемый денежный поток

Диконтированный денежный поток накопительным итогом

t

2012

3 367 107р.

0р.

-3 367 107р.

-3 367 107р.

1

3 367 106,98р.

-3 367 106,98р.

-3 367 107р.

0

0

2013

43 665 699р.

0р.

-43 665 699р.

-47 032 806р.

1,009488793

43 255 258,81р.

-43 255 258,81р.

-46 622 366р.

0,083333333

1

2014

183 854 731р.

0р.

-183 854 731р.

-230 887 536р.

1,019067623

180 414 651,93р.

-180 414 651,93р.

-227 037 018р.

0,166666667

2

2015

222 042 040р.

64 996 400р.

-157 045 640р.

-387 933 177р.

1,028737345

215 839 389,51р.

63 180 753р.

-152 658 636,59р.

-379 695 654р.

0,25

3

2016

1 184 982р.

194 177 280р.

192 992 298р.

-194 940 879р.

1,03849882

1 141 053,20р.

186 978 816р.

185 837 762,95р.

-193 857 891р.

0,333333333

4

2017

1 523 549р.

210 245 168р.

208 721 619р.

13 780 740р.

1,048352921

1 453 278,54р.

200 548 082р.

199 094 803,95р.

5 236 913р.

0,416666667

5

2018

1 692 832р.

215 094 784р.

213 401 952р.

213 401 952р.

1,058300524

1 599 575,89р.

203 245 467р.

201 645 890,82р.

201 645 891р.

0,5

6

2019

1 692 832р.

275 446 960р.

273 754 128р.

487 156 080р.

1,068342519

1 584 540,51р.

257 826 451р.

256 241 910,38р.

457 887 801р.

0,583333333

7

2020

1 777 474р.

301 157 760р.

299 380 286р.

786 536 366р.

1,0784798

1 648 128,78р.

279 242 838р.

277 594 709,17р.

735 482 510р.

0,666666667

8

 

6. Заключение  о целесообразности проекта

Реализация  проекта многофункционального комплекса  является целесообразной из-за его  местоположения – Всеволожский район  является одним из наиболее развивающихся  из областей Ленинградской области, также объекта расположен вблизи городской черты, что расширяет круг посетителей.

Большим плюсом объекта является его многофункциональность: летом  собственник ожидает получать больший  доход от гостиницы, а в зимний сезон – от спортивного комплекса.

Выше были рассчитаны и  приведены финансовые показатели будущего проекта, которые показывают, что  проект эффективен.

¹ Озерова Е.С. «Экономический анализ и оценка недвижимости», СПб.: Изд-во «МСК», 2007 г., стр. 97.

² Озерова Е.С. «Экономический анализ и оценка недвижимости», СПб.: Изд-во «МСК», 2007 г., стр. 97.

³ По данным http://tourlib.net/books_tourism/zorin09.htm.