Проект строительства многофункционального комплекса с гостиницей и спортивным залом

2. Приоритеты  возможных функций объекта

1. Время выхода на рынок

III квартал 2015 года.

2. Позиционирование возможных функциональных составляющих объекта

В состав объекта строительства  входит несколько составляющих. Наиболее крупными и прибыльными являются: гостиница, спортивный комплекс, а также конференц-залы.

Гостиница комплекса «Петро Спорт Отель» включает в себя 99 номеров, среди которых присутствуют специальные  номера для граждан маломобильной категории.  Гостиница отвечает всем мировым стандартам 3 звезды. В каждом номере есть все необходимое, чтобы обеспечить гостям отеля максимально приятное пребывание и идеальный отдых, в частности, система индивидуального кондиционирования воздуха, удобный рабочий стол и высокоскоростной доступ в Интернет.

Высококлассный Петро  Спорт Клуб придает отелю уникальность, т.к. вы можете воспользоваться целым комплексом дополнительных услуг: 25-метровый бассейном, саунами на 10 человек, тренажерными залами, теннисными кортами, а также SPA-салоном и салоном красоты для завершающих штрихов.

Петро Спорт Отель - идеальное  место для проведения конференций, свадебных торжеств и частных  вечеринок. 3 современных конференц-зала общей площадью 357 кв. м. и вместимостью до 250 человек обеспечат условия  для комфортного и успешного  проведения вашего мероприятия.

Отель удобно расположен в  тихом месте в 100 метрах от кольцевой  дороги, по которой вы за 20 минут  без труда доберетесь до аэропорта  «Пулково», минуя столь утомительное ожидание в многочасовых пробках, и  всего в 25 минутах езды от центра города с известными на весь мир  Эрмитажем, Исаакиевским собором, Петропавловской  крепостью и другими памятниками  архитектуры и искусства.

До Петро Спорт Отеля  также легко доехать от Московского  и Ладожского вокзалов.

3. Анализ конкурентных проектов

В качестве конкурентных объектов, я выбрала гостиницы, расположенные  во Всеволожском районе, как и объект оценки, и гостиницу в Красногвардейском  районе, непосредственно прилегающем  ко Всеволожскому. Все объекты имеют уровень не выше 3 звезд.

Мини-отель «Men’k Kings»

Адрес: шоссе Революции д.86, лит. А

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общая характеристика

Мини-отель  Men’k Kings Санкт-Петербург - небольшой новый отель с современными, хорошо оснащенными номерами; располагается в новом доме. На сегодняшний день гостиница располагает 6 просторными номерами (площадь номера от 30 кв.м.). В ближайшее время закончится отделка еще 14 номеров. Каждый номер мини-отеля оснащен удобной мебелью, плазменным телевизором и мини-баром, ванной комнатой с душевой кабиной, феном. В помещениях гостиницы работает интернет Wi-Fi. Безопасность проживающих в отеле обеспечивается системой видеонаблюдения. Отель имеет бесплатную парковку.

Завтрак для  гостей мини-отеля Men’k Kings СПб накрывают в ресторане. Здесь можно не только позавтракать, но и заказать обед или ужин. Меню ресторана "Men’k Kings" составляют блюда европейской кухни.

Транспортная доступность: от отеля удобно добираться до Ладожского вокзала, который находится в 4,6 км от гостиницы, КАД (выезд на Мурманское шоссе). Ближайшая станция метро - "Ладожская". Гости мини-отеля Men’k Kings в Питере могут доехать до Невского проспекта и Площади Восстания на наземном транспорте или машине за 20-40 минут.

Стоимость проживания

Диапазон: 3000 – 5500 рублей.

Гостиница «Пилигрим»

Адрес: г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 298.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общая характеристика

Отель Пилигрим расположен в центре города Всеволожска, в 20 км от г. Санкт-Петербург. Гостиница одновременно является центром отдыха с рестораном, бильярдом, тренажерным залом, сауной, небольшим бассейном и СПА салоном красоты.

Отель Пилигрим предлагает оригинальные виды развлечений: обучение экстремальному вождению машины и катание на лошадях.

Общая вместимость отеля невелика - 35 мест. Помимо эконом- и стандартных номеров, гостиница предлагает на выбор 4 вида люксов. Все номера двухместные, в стоимость входит завтрак.

Транспортная доступность: до гостиницы можно добраться как личным автотранспортом, так и автобусом от станции метро «Ладожская», однако время в пути займет не менее часа.

Стоимость проживания

Диапазон: 1600 – 3700 рублей.

Гостиница «Надежда»

Адрес: Всеволожский р-н, д. Разметелево, Разметелевская ул., д. 47

 

 

 

 

 

 

 

Общая характеристика

В отеле 4 номера: 3-х и 2-х местные, 1 санузел с  ванной на 2-м этаже и 1 санузел  с душем на 1-м этаже, кухня, общий  зал с камином, терраса с мангалом, гараж на 2 автомобиля.

Уютные номера с телевизором, холодильником, кондиционером. В гостинице хорошая шумоизоляция. Чисто, свежий воздух, приветливый персонал. По утрам - вкусный и сытный завтрак.

Бесплатная  автомобильная стоянка на территории гостиницы. Бесплатный компьютер с Интернетом в холле гостиницы (Wi-fi). Гости могут бесплатно пользоваться встроенной кухней с бытовой техникой, стиральной машиной, утюгом, гладильной доской, мангалом на террасе.

Транспортная доступность: до гостиницы можно добраться личным автотранспортом и такси (гостиница предлагает трансфер по более низкой цене), или общественным транспортом от станции метро «Ладожская».

Стоимость проживания: 1000 рублей.

 

 

Сравнение конкурентов с объектом.

Мини-отель «Men’k Kings»	Гостиница «Пилигрим»	Гостиница «Надежда»
Преимущества конкурентов
Расположен в городе; Больше вариантов доступа к отелю из других черт города; Инфраструктура микрорайона, в котором расположен мини-отель, более развита.	Гостиница располагает 4 видами люксов; В стоимость проживания входит завтрак; Отель располагает нестандарными видами развлечений.	В стоимость проживания входит завтрак; Есть возможность пользоваться бытовой техникой самостоятельно; Экологически чистый район; Стоимость проживания.
Недостатки конкурентов
Мини-отель расположен в промышленной зоне; Объект имеет малый номерной фонд; Стоимость проживания в 2 раза выше анализируемого объекта.	Гостиница расположена на значительном удалении от города Санкт-Петербург.	Малый номерной фонд.

 

4. Сравнение функциональных составляющих объекта

Многофункциональный объект «Петро-Спорт отель» включает в себя большое количество составляющих.

Наиболее крупными и прибыльными  компонентами объекта являются гостиница  и спортивный комплекс. Объекты занимают большую часть комплекса. В летний сезон большую прибыль приносит гостиница, в зимний – спортивный комплекс.

Спортивный комплекс включает в себя тренажерный зал, бассейн, теннисный корт, а также помещения вспомогательного назначения: душевые, раздевалки, лаборатория анализа воды, санузлы.

Гостиничный номерной фонд составляет 99 номеров. Отель предлагает номера стандарт и люкс, а также номера для населения с ограниченными  возможностями.

Менее крупными объектами  инфраструктуры комплекса являются концеференц-залы, салон красоты, солярий, спа, ресторан. Они являются сопутствующими к более крупным составляющим.

5. Концептуальное зонирование

Здания мотеля представляет собой двухэтажный бесподвальный объем, конфигурация которого позволяет изолировать жилые номера от шумовых воздействий со стороны главного подъезда и автостоянки.

На 1 этаже здания размещаются: главный вестибюль с туалетами, бюро приема и регистрации, багажная, помещение охраны, кафе на 50 мест, салон-парикмахерская, фитнес-центр с сауной, гидромассажной ванной и солярием, административно-хозяйственные  помещения, служебный вестибюль, помещения  для персонала, бельевая, загрузочные помещениякафе и мотеля, технические помещения, а также жилые номера со вторым входным вестибюлем, расположенным в северо-западной части здания.

Центральная часть главного вестибюля с парадной лестницей, ведущей на второй этаж, развита  по вертикали на всю высоту здания и образует двухсветное пространство, перекрытое стеклянной кровлей.

На втором этаже размещаются  номера для проживания, помещения  для обслуживания проживающих, хозяйственные  помещения, комнаты дежурного персонала.ю а также холл – зимний сад, расположенный в зоне двухсветного вестибюля.

Южную часть здания занимает спортивно-оздоровительный комплекс, на первом этаже которого размещается  зал для игры в теннис на двух кортах, плавательный бассейн с двумя  ванными, гардеробные с душевыми и туалетами, массажные, медпункт, помещения  для инструкторов и технические  помещения.

На втором этаже спортивного  комплекса расположен тренажерный  зал, служебные и технические  помещения.

Над центральной частью здания и в южной части спортивно-оздоровительного комплекса на отм. + 6.600 размещаются технические помещения.

На кровле здания над вторым входным вестибюлем проектом предусматривается  установка рекламной композицией.

2. Технические требования к объекту

1. Уровень необходимой  инженерной оснащенности

Отопление – водяное централизованное от наружных тепловых сетей;

Канализация – хозяйственно-бытовая в городскую  сеть, водосток – внутренний с открытым спуском;

Вентиляция  – канальная система вентиляции, мультизональные кондиционеры;

Горячее водоснабжение – от внешней сети;

Электроснабжение  – от собственной электроподстанции, которая может в аварийном режиме снабжать комплекс электроэнергией самостоятельно.

Устройства  связи – радиотрансляция, телефонизация, телефонные вводы, Интернет.

2. Принципы и стандарты отделки площадей

Отделка объекта выполняется  застройщиком, так как большую  часть комплекса занимают гостиница  и спортивный комплекс.

Наружная отделка комплекса  выполняется декоративной штукатуркой  различной фактуры, водосливы и  карнизы закрываются профилированными стальными листами с защитным покрытием «Plastisol» по металлическому каркасу.

Внутренняя отделка: все  здание – европейская отделка. Стены – штукатурка, окраска, обои. Напольные покрытия – керамическая плитка, паркетная доска. Облицовка бассейна выполнена керамической плиткой.

3. Арендный план

1. Соотношения общих  и полезных площадей

Общая площадь комплекса составляет 8 464,6 кв.м.

Полезная площадь комплекса  – 7 635,37 кв.м. В полезную площадь входят помещения спортивного комплекса, гостиницы, а также коммерческих помещений. Площадь, занимаемая коммерческими помещениями – арендопригодная – 3 208,64 кв.м.

2. Принципы формирования и диапазон арендных ставок

Расчет  средних значений арендных ставок производился по предложениям в интернете.

Интернет источники: http://emls.ru; http://bn.ru.

Таблица 1 Средние значения арендных ставок торговых и офисных помещений

Арендная ставка конференц-залов, руб./час	Арендная ставка торговых помещений, руб./кв.м
1500	1000

Таблица 2 Среднее значение стоимости номера за ночь, руб.

Стоимость номера за ночь, руб.

2100

Таблица 3 Среднее значение стоимости абомента фитнес-центра за год, руб.

Стоимость абонемента за год, руб.

25 000

 

4. Логистика

1. Логистика вертикальных связей для человекопотоков

Предусмотрено 2 входа с западного фасада, являющихся главными. Также существуют еще 3 входа с торцевых сторон здания – с южной и северной стороны.

Два главных  входа с западного фасада ведут  к стойке регистрации и к спортивному  комплексу. Входы с северных торцевых фасадов ведут к гостиничным  номерам и коммерческим помещениям дальше по коридору. С южной торцевой стороны – на теннисный корт.

2. Логистика грузопотоков

Для грузовых автомобилей  предусмотрен отдельный въезд к  восточному фасаду. Фасад оборудован 3 входами.

5. Бюджет и финансовые показатели проекта

1. Бюджет проекта

Для расчета бюджета проекта  был использован сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости КО-ИНВЕСТ.

Расчеты гостиничного комплекса  с коммерческими помещениями  и спортивного комплекса производился раздельно.

Таблица 4 Бюджет гостиничного комплекса с коммерческими помещениями

Этап реализации проекта	Стоимость этапа, руб.
Концепция	13 537 055,26
Планирование	26 171 640,16
Строительство	180 494 070,08
Благоустройство	13 673 793,19
Прочие работы	30 082 345,01
Реклама	4 512 351,75
Сдача объекта в эксплуатацию	5 414 822,10
Итого	273 886 077,55

Таблица 5 Бюджет спортивного комплекса

Этап реализации проекта	Стоимость этапа, руб.
Концепция	18 530 630,30
Планирование	35 825 885,24
Строительство	247 075 070,64
Благоустройство	18 717 808,38
Прочие работы	41 179 178,44
Реклама	6 176 876,77
Сдача объекта в эксплуатацию	7 412 252,12
Итого	374 917 701,88