Проект строительства многофункционального комплекса с гостиницей и спортивным залом

Федеральное агентство по образованию

Санкт-Петербургский  Государственный Архитектурно-Строительный университет

 

 

 

 

 

 

 

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Дисциплина: управление недвижимостью

 

 

 

 

 

Курсовая  работа на тему

«Проект строительства многофункционального комплекса с гостиницей и спортивным залом»

 

 

 

 

 

Работу проверил преподаватель:

Ильченко  Д.П.

Работу выполнила  студентка гр. 2-ЭН-5

Овезбердыева К.А.

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2012

 

Оглавление

1. Результат маркетинговых исследований и создание концепта 3

1.1 Потенциал местоположения и экономический размер объекта недвижимости 3

1.1.1 Проведение анализа местоположения 3

1.1.2 Плюсы местоположения 11

1.1.3 Минусы местоположения 11

1.1.4 Экономический размер объекта 12

1.2 Приоритеты возможных функций объекта 12

1.2.1 Время выхода на рынок 12

1.2.2 Позиционирование возможных функциональных составляющих объекта 12

1.2.3 Анализ конкурентных проектов 13

1.2.4 Сравнение функциональных составляющих объекта 17

1.2.5 Концептуальное зонирование 17

2. Технические требования к объекту 18

2.1 Уровень необходимой инженерной оснащенности 18

2.2 Принципы и стандарты отделки площадей 18

3. Арендный план 19

3.1 Соотношения общих и полезных площадей 19

3.2 Принципы формирования и диапазон арендных ставок 19

4. Логистика 19

4.1 Логистика вертикальных связей для человекопотоков 19

4.2 Логистика грузопотоков 19

5. Бюджет и финансовые показатели проекта 19

5.1 Бюджет проекта 19

5.2 Расчет доходов 20

5.2.1 Потенциальный валовый доход 20

5.2.2 Действительный валовый доход 21

5.3 Расчет расходов 21

5.4 Финансовые показатели проекта 23

5.5 Прогноз денежных потоков 25

6. Заключение о целесообразности проекта 26

 

 

1. Результат маркетинговых исследований и создание концепта

1. Потенциал местоположения и экономический размер объекта недвижимости

1. Проведение  анализа местоположения

Исследуемый объект расположен во Всеволожском районе Ленинградской области. Ниже приведена краткая характеристика этого района.

1. Краткая характеристика Всеволожского района Ленинградской области

Всеволожский район располагается  в юго-восточной части Карельского  перешейка, на территории, непосредственно прилегающей к Санкт-Петербургу. Как административная единица район был образован в 1936 г.

Границы района

С юга на север Всеволожский район простирается на 82 км, с востока на запад – на 52 км. На севере район граничит с Приозерским, на северо-западе – с Выборгским районом Ленинградской области. Восточной границей является побережье Ладожского озера, с юга на протяжении 44 км район ограничен Невой, а с запада – городской чертой Санкт-Петербурга.

Площадь района

Площадь района составляет 2 850 кв. км.

Территориальное деление района

Из-за сложившейся транспортной сети Всеволожский район воспринимается как две обособленные части: Приозерское и Ириновское направления.

К Ириновскому направлению относятся поселки, расположенные от Бернгардовки и Колтушей до Ладожского озера и Невской Дубровки. Самая дальняя точка района в этом направлении удалена от города всего на 35 км. К Приозерскому направлению относятся поселки Токсово, Осельки, Пери, Грузино, Васкелово.

В районе 151 поселение: 6 городских  поселков, 145 – сельских.

Районным центром Всеволожского  района является город Всеволожск, удаленный от Санкт-Петербурга на 24 км и расположенный на пересечении двух значимых магистралей: автомобильной дороги общегосударственного значения Санкт-Петербург–Морье («Дорога Жизни») и дороги Токсово–Всеволожск–Разметелево–пос. им. Свердлова. Всеволожск находится на Румболово-Кясилевской возвышенности, в долине реки Лубья.

Население

Во Всеволожском районе проживает  постоянно 190 тыс. человек, население города Всеволожска составляет около 40 тыс. человек.

Экология

Район является одним из самых  благополучных в плане экологии. Ландшафт представлен холмистой  местностью, покрытой хвойными и смешанными лесами, есть несколько озер: Ладожское, Румболовское и Ждановские озера. Вдоль правого берега Невы расположен Невский лесопарк.

Транспорт

По территории района проходят ветки двух железных дорог: «На Приозерск» и «К Ладожскому озеру», а также автомобильные магистрали: трасса «КОЛА», Мурманское и Колтушское шоссе. По территории района функционирует участок Кольцевой автодороги Санкт-Петербурга.

Связь с городом осуществляется автобусным сообщением от железнодорожной  станции «Ржевка», станций метро «Ладожская», «Улица Дыбенко», «Ломоносовская», а также электропоездами с Ладожского и Финляндского вокзалов. Действуют маршрутные такси.

Экономика района

Торговля

Близость к городу позволяет  осуществлять на территории Всеволожского  района проекты, ориентированные на потребности Санкт-Петербурга.

Так, в пос. Кудрово работает гипермаркет «ИКЕА». Сейчас на бывших землях совхоза «Бугры» на границе с городом построен мультикомплекс «МЕГА-Парнас» и торговый центр «ИКЕА-Парнас» общей площадью 150 000–170 000 кв. м.

В городе Всеволожск все подходящие и не подходящие для торговли здания буквально завешаны вывесками сетевых («Улыбка радуги», «Здоровые люди», «Здоровый малыш», «Просто», «Пятерочка», «7Я», «Mesto», «Норма», «220 Вольт», «Сезон», «Телемакс», «Метизы», торговый дом «Вимос» и т. д.), а также местных операторов. Большинство из них, не попав в три торговых центра постройки середины 90-х годов, располагаются во встроено-пристроенных помещениях и торговых павильонах.

Тем не менее, аналитики прочат городу Всеволожску судьбу развитого  подмосковного города Ступино, где  проживают работники и менеджеры  заводов Mars и Campina. «Жилая застройка будет развиваться вслед за промышленными предприятиями, при этом градообразующей составляющей будет производство. Образование новых жилых массивов привлечет ритейл, крупных торговых операторов», - считает руководитель проектного отдела компании Astera Александр Волошин. Действительно, к строительству поселка для своих сотрудников во Всеволожске уже приступила компания Nokian Tyers, располагающая здесь заводом по производству шин. Здесь же заявлены проекты строительства жилых комплексов «Династия» и «Южная долина», не говоря о бурном индивидуальном коттеджном строительстве.

Впрочем, если вблизи КАД  освоение территорий контролируют власти Петербурга и Ленобласти, то в райцентрах с развитием современных торговых форматов дела всегда обстоят сложнее. Так что девелоперы торговой недвижимости еще долго будут осваивать районы, прилегающие к КАД, прежде чем дело дойдет до более отдаленных населенных пунктов Ленобласти.

Промышленность

Всеволожский район является признанным экономическим лидером  региона. Здесь работают предприятия  машиностроительной, химической и деревообрабатывающей промышленностей.

Динамично развивается и  освоение промышленных зон. Сказывается  удачное географическое расположение и развитая транспортная инфраструктура. Строительство в этой зоне кольцевой  автомобильной дороги дало толчок развитию промзон. Кроме того, политика местных властей направлена на насыщение существующих промзон новыми предприятиями, а также развитию новых промышленных зон, таких как поселок им. Свердлова (территория площадью около 300 га), территория кирпичного завода. Сейчас на его территории находится «Форд Нокиан». Недавно здесь открылось предприятие по производству штампованных элементов для производства кузовов для автопрома. Пока оно работает в основном на автомобили завода «Форд», но в перспективе – и на другие автомобильные заводы Петербурга и Ленинградской области.

В промзонах предполагается разместить ряд строительных комбинатов: Домостроительный комбинат, комбинат «Гусев – сухие строительные смеси», ориентированный на производство стеновых панелей и сухих смесей, используемых в строительстве. Компания «Северсталь» разместит сервисный центр по производству металлоизделий, которые затем будут поставляться на предприятия.

Основная проблема района – недостаточная развитость инженерной инфраструктуры, а порой и полное ее отсутствие. В готовящейся схеме  территориального планирования видно, что в Ленинградской области  очень много земель сельхозназначения, которые с выходом закона «Об обороте земель сельхозназначения» оказались в руках собственников. Перепроданные по несколько раз земли не обладают никакой инфраструктурой. Это сдерживает их дальнейшее вовлечение в коммерческий оборот.

Специалисты подсчитали, что  в перспективе Всеволожскому  району на период до 2020 года нужен объем  электричества порядка 1,5 млн. МВт. Такую  мощность на существующих источниках без строительства новых и  реконструкции имеющихся обеспечить нельзя. На сегодняшний день правительство  области совместно с Ленэнерго реализуют инвестиционную программу, в соответствии с которой они в рамках соглашения между РАО ЕЭС и правительством региона должны построить в районе шесть новых опорных источников и реконструировать 11 существующих подстанций.

Не менее болезненной  для Всеволожского района проблемой  является обеспечение его водой. К сожалению, муниципальные образования, граничащие с Санкт-Петербургом, зависят  от услуг монополиста – ГУП  «Водоканал Санкт-Петербурга». Учитывая проблемы с водоснабжением и водоотведением в самом городе, «Водоканал» отказывает в согласовании дополнительных лимитов  для инвесторов, предприятий, расположенных  в Бугровском, Заневском поселениях, поселке Бугры, Юкки, поселке им. Свердлова. А это 30% воды и стоков по всему району. Воды из магистрального водовода, идущего до поселка Кузьмолово, не хватит, чтобы справиться с запланированными по генплану объемами строительства. Поэтому району потребуются колоссальные затраты на увеличение объемов ладожского водозабора, реконструкцию магистрального водовода, строительства третьей нитки до Кузьмолово. Все это предполагается сделать с помощью кредитов.

Несмотря на большой дефицит  земельных участков, почти 2/3 района находится в собственности Министерства обороны и Государственного лесного  фонда. Руководство муниципального образования вместе с правительством Ленинградской области ведет  активную работу по обращению в федеральные  структуры о передаче незадействованных  земель в областную или муниципальную  собственность, которые будут развиваться  согласно схемам территориального планирования.

В районе уже ощущается  недостаточность земельных ресурсов, которые непосредственно могут  быть использованы под промышленные цели (с развитой инженерной инфраструктурой). Потенциал давно освоенных промзон, благодаря которым район в свое время сделал ощутимый скачок («Кирпичный завод», «Коммунально-складская зона» во Всеволожске), уже задействован на 90%. Администрация района и правительство ЛО ведут работу по организации новых промышленных зон. В ближайшей перспективе — обустройство промзон в поселке имени Свердлова (300 га), в Янино, Ново-Девяткино — Кузьмолово, в санитарно-защитной зоне завода им. Морозова.

Жилой фонд

Всеволожский район занимает в области примерно такое же место, как Петроградский — в Петербурге: небольшой по площади, довольно густо населенный. Здесь строят довольно много жилья, причем не только коттеджи.

Из 900 тыс. кв. м жилья, сданного в 2008 году, на долю района приходится 337 тыс. кв. м. Основными проектами на сегодняшний день являются комплексная  застройка центра города Всеволожска, а также вторая очередь микрорайона  «Южный». На территории микрорайона  крупные строительные компании намерены построить порядка 50 тыс. кв. м жилья.

Есть и другие перспективные  места – пос. Бугры, Мурино – Новодевяткино, поселок им. Свердлова, Колтуши. В Кудрово, к примеру, застройщик – компания «Сетл-сити» – собирается реализовать в ближайшем будущем проект строительства жилья площадью более 1 млн. кв. м с численностью более 50 тыс. человек.

Всеволожский район располагает  самым большим в области жилищным фондом: 6 315 500 кв.м. Свыше половины жилья (около 3 900 000 кв. м)— в многоквартирных домах. Важно, что жилье это — относительно «свежее»: по сравнению с другими районами здесь самая значительная доля зданий, построенных после 1995 года (8773). Почти 70% жилой площади в районе имеет низкий (до 30%) износ. С другой стороны, район лидирует и по проценту зданий с износом более 70%, но все же большинство строений относится к ветхому, а не аварийному фонду.

Впрочем, стремление к обособленности здесь тоже выражено весьма ярко: индивидуальных жилых домов тут также больше, чем в любом другом районе Ленинградской  области, причем в городах и в  сельской местности таких построек практически поровну — 13 371 и 14 208. Треть площади индивидуальных домов  в сельской местности находится  в собственности юридических  лиц.

В квартирном фонде многоэтажек преобладают «двушки». В односемейных домах планировки чаще всего предусматривают четыре комнаты и более. В районе много кирпичных и каменных индивидуальных домов: 1235 в городской местности, а в сельской — 2358. Отличительной особенностью можно также считать популярность построек из блоков: здесь насчитывается 991 индивидуальный блочный дом (почти поровну в городской и сельской местности).