Проект строительства многофункционального комплекса с гостиницей и спортивным залом

Деревянных домов в  районе — 16 528, по площади их доля невелика и составляет всего 18%. Существенная прибавка жилья в 2006 году обеспечена не только за счет нового строительства, но и в результате уточнения при инвентаризации: в ходе проверки обнаружилось 277 300 кв. м неучтенных ранее построек, зато 200 100 кв.м пришлось списать. Причем обнаруживалась «неучтенка» преимущественно в сельской местности, а списывались уже снесенные, но значащиеся в документах дома в городах. (Это, конечно, не предел: в одной из южных республик инвентаризация дала едва ли не 500%-й прирост. За счет не зарегистрированных в налоговой коттеджей).

Новостройки

Близость к городу, приличная  транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура, выход района к Ладоге и обилие небольших водоемов обеспечивают притягательность района и для крупных застройщиков, и  для небольших компаний, развивающих  коттеджные проекты. Самый громкий из них — застройка микрорайона «Кудрово». Здесь под строительство выделено около 100 га, девелопер проекта — компания Setl City. Сейчас идет проектирование, дорабатывается концепция. Работа рассчитана на 10–12 лет, на протяжении которых здесь появится около 1,2 млн. кв.м жилья эконом- и комфорт-класса, а также изрядное количество «сопутствующих» объектов. По словам генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость» Ильи Еременко, без развитой «социалки» (торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных центров) трудно обеспечить приемлемый уровень спроса на новое жилье.

Компания «Отделстрой» здесь же, в Кудрово, начало возведение жилого массива «Новый Оккервиль» — около 800 000 кв.м. Помимо жилых домов планируется построить бизнес-центр, две школы, четыре детских сада, подземные парковки и пр. Массив рассчитан на 26 000 жителей. Завершится формирование квартала в 2016 году. Инвестиции оцениваются в 39 млрд. рублей.

Несколько строительных фирм осваивают микрорайон «Южный». Здесь  реализуется федеральная бюджетная  программа «15 + 15», которая предусматривает  строительство жилья для военнослужащих. Генподрядчик — компания «Главстройкомплекс». На бюджетные средства будет построено 820 квартир с необходимой социальной инфраструктурой. Жилищный фонд составит около 400 000 кв.м, население — 13 00–15 000 человек. Общая стоимость строительства, включая коммунальную инфраструктуру, — около 11 млрд. рублей.

Частные застройщики не остаются в стороне от процесса. Невская  строительная компания возводит в «Южном»  жилой комплекс «Династия» с претензией на класс Premium. Общая площадь каркасно-монолитного комплекса — 30 000 кв.м. Здесь же появятся объекты фирмы «Меликонполар». Масштабное жилищное строительство ведется в Сертолово, в Колтушах и в других городах района.

«Всеволожский район сегодня  является наиболее привлекательным  для инвестиций в области, – считает  начальник управления архитектуры  и градостроительства Всеволожского  муниципального района Эдуард Акопян. – Этому способствовали его географическое положение и строительство транспортных магистралей и развязок, которые позволяют добираться до нужного места, минуя железнодорожные переезды и многокилометровые пробки. Правда, кроме плюсов, это имеет и свои минусы. Наплыв желающих инвестировать средства в строительство уже заставляет задумываться об ограничительных мерах. Три четверти района находится практически в городской среде, и здесь стремятся строить как жилье, так и промышленные объекты, обустраивать места отдыха. Для разрешения возникающих противоречий вводится схема территориального планирования и разрабатываются генеральные планы муниципалитетов, которые затем разрабатывают проекты планировки и правила застройки».

Значительную долю в строительстве  занимают коттеджные поселки. Уже сейчас инвесторы высказывают желание разместить в муниципалитетах, приближенных к городу, более 600-700 тысяч населения, что относится скорее к области градостроительных фантазий, особенно учитывая тот факт, что сейчас в области проживает около 1,6 млн. человек.

Многоэтажное строительство  развивается на территориях, непосредственно  примыкающих к Петербургу: в Мурино, Ново-Девяткино.

По коттеджной застройке Всеволожский район устойчиво присутствует в группе лидеров. По данным аналитиков агентства «Итака», доля района по количеству строящихся коттеджных поселков — 34,6%. Больше только у Выборгского: 35% от общего объема предложения. При этом в четвертом квартале район стал лидером по количеству новых объектов, выведенных застройщиками на рынок: в конце 2007-го начались продажи в четырех новых проектах — «Румболово», «Щегловка», «Сторожевая гора», «Северные кедры». Зато по количеству строящихся домовладений (38%), по размерам территории застройки (40%) и по площади будущих коттеджей (46%) первенство Всеволожского района неоспоримо (в Выборгском — 36, 38 и 28% соответственно).

Похоже, развитие района отчасти  будет складываться по сценарию, реализованному на Крестовском острове: общий объем  застройки растет, градус «элитности» падает, но основные факторы, притягивающие застройщиков, остаются в силе и носят долгосрочный характер.

В благоприятных перспективах Всеволожского района аналитики  не сомневаются. Один из показателей - быстрое развитие развлекательной  инфраструктуры. За последние год-два  окрестности Всеволожска практически  сравнялись с землями Курортного района по обилию кафе, ресторанов, боулингов и прочих заведений.

Масштабная коттеджная застройка повлечет дальнейшее развитие сферы обслуживания. Завершение строительства развязки КАД с Дорогой жизни заметно улучшило транспортную доступность.

Особую ставку правительство  района делает на строительство таун-хаузов,  развитие производств увеличивает количество рабочих мест.

Транспортное сообщение  с городом довольно удобное. Цены на жилье во Всеволожске примерно на 5–10% ниже, чем в непрестижных спальных районах Санкт-Петербурга. Цены возрастают по мере приближения к городу.

Стоимость жилья в окрестных  поселках зависит от близости ко Всеволожску и от наличия инфраструктуры.

Среди наиболее востребованных поселков риэлтеры называют Бернгардовку – она фактически сливается со Всеволожском, Новое Девяткино – из-за близости к Санкт-Петербургу и станции метро «Девяткино».

Большинство поселков, которые  строятся во Всеволожском районе, приспособлены  для постоянного проживания. Между  тем многие объекты имеют дачный формат, то есть годятся лишь для  летнего времяпрепровождения. Это  связано и с климатическими особенностями, и с инфраструктурными трудностями. Как отмечают эксперты, в Ленобласти зачастую невозможно провести центральную  канализацию из-за близости к поверхности  грунтовых вод. Кроме того, вода в  ряде поселков подается только во время  поливного сезона. В современных  поселках Всеволожского района эти  проблемы решены.

По прогнозам аналитиков, Всеволожский район ждут хорошие  перспективы. Один из показателей –  быстрое развитие развлекательной  инфраструктуры. А масштабная коттеджная застройка повлечет дальнейшее развитие сферы обслуживания.

Памятники истории и архитектуры

Район занимает одно из ведущих  мест в области по исторической и  культурной значимости. На территории Всеволожского района насчитывается  более 150 памятников истории, архитектуры  и искусства, несколько музеев и  множество охраняемых памятных мест.

Культура  и отдых

Всеволожский район обладает большим потенциалом для развития туристического бизнеса. На его территории расположены такие объекты туристской инфраструктуры, как горнолыжные курорты «Северный склон» (пос. Токсово), «Орлиная гора» (пос. Кавголово), «Охта-парк»  (пос. Кузьмолово); загородные клубы «Аут» и «Сярьги» в курортной зоне города Всеволожска; гостиница СКА (Кавголово), центр отдыха «Пилигрим», отель «Грейс», мотель-ресторан «Карина» (Всеволожск); базы отдыха «Онега», «Динамо», коттедж «Вилла в лесу» (пос. Васкелово, оз. Лемболовское) и др.

Территория Токсово является заповедным лесопарком. Здесь находится  зубробизонник.

Перспективы развития района

Благоприятная экономическая  конъюнктура способствовала развитию инженерной и транспортной инфраструктуры района.

На инвестиционную привлекательность  Всеволожского района существенно  повлияло строительство Кольцевой  автодороги (КАД), вдоль которой будет  расположена инфраструктура придорожного сервиса, логистические терминалы.

Всеволожский район в  ближайшем будущем может стать  центром логистики. Здесь уже  строится несколько крупных складских  комплексов.

Перспективы территориального развития района: развитие инфраструктуры вдоль КАД, прокладка второго  транспортного кольца предполагает появление в этой зоне не только крупных торговых, развлекательных, складских и сервисных комплексов, но и масштабного жилищного строительства.

Устойчивая тенденция  к освоению сельхозугодий выдвигает  на первый план разработку и утверждение  градостроительной документации —  генеральных планов муниципальных  образований и схемы территориального планирования Всеволожского района.

Выводы

• Основная проблема района – недостаточная развитость инженерной инфраструктуры.
• Ведется активная работа по обращению в федеральные структуры о передаче незадействованных земель в областную или муниципальную собственность, которые будут развиваться согласно схемам территориального планирования.
• В районе уже ощущается недостаточность земельных ресурсов, которые непосредственно могут быть использованы под промышленные цели (с развитой инженерной инфраструктурой).
• Администрация района и правительство ЛО ведут работу по организации новых промышленных зон. В ближайшей перспективе — обустройство промзон в поселке имени Свердлова (300 га), в Янино, Ново-Девяткино — Кузьмолово, в санитарно-защитной зоне завода им. Морозова.
• Всеволожский район занимает в области примерно такое же место, как Петроградский — в Петербурге: небольшой по площади, довольно густо населенный. Здесь строят довольно много жилья, причем не только коттеджи.
• Близость к городу, приличная транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура, выход района к Ладоге и обилие небольших водоемов обеспечивают притягательность района и для крупных застройщиков, и для небольших компаний, развивающих коттеджные проекты.
• Быстрое развитие развлекательной инфраструктуры. Масштабная коттеджная застройка повлечет дальнейшее развитие сферы обслуживания. Завершение строительства развязки КАД с Дорогой жизни заметно улучшило транспортную доступность.
• Большинство поселков, которые строятся во Всеволожском районе, приспособлены для постоянного проживания. Между тем многие объекты имеют дачный формат, то есть годятся лишь для летнего времяпрепровождения. Это связано и с климатическими особенностями, и с инфраструктурными трудностями.
• Развитие инфраструктуры вдоль КАД, прокладка второго транспортного кольца предполагает появление в этой зоне не только крупных торговых, развлекательных, складских и сервисных комплексов, но и масштабного жилищного строительства.
• Устойчивая тенденция к освоению сельхозугодий выдвигает на первый план разработку и утверждение градостроительной документации — генеральных планов муниципальных образований и схемы территориального планирования Всеволожского района.

2. Описание локального местоположения

Участок под  строительство расположен в дер. Янино-1, на расстоянии около 100 м от Колтушского шоссе к югу.

Участок расположен в границах:

• с севера – Колтушского шоссе,
• с востока – Черной дороги,
• с запада – Кольцевой автодороги,
• с юга – лесопарковой зоны.

Транспортная  инфраструктура

Выделенный  под строительство участок расположен неподалеку от транспортной развязки КАД и Колтушского шоссе, что говорит об отличной транспортной доступности личным автотранспортом. Из города в сторону будущего объекта по Колтушскому шоссе ходят маршрутные транспортные средства, что говорит об удовлетворительной транспортной доступности с помощью данного вида транспорта.

2. Плюсы местоположения

Преимуществами расположения будущего объекта строительства  в данном месте являются:

• Хороший уровень экологии; от КАДа объект скрывает большой лесной массив;
• Объект строительства будет находиться на стыке города и области, что позволит привлечь большее количество клиентов;
• Всеволожский район – один из самых развивающихся районо Ленинградской области;
• До объекта строительства из города можно добраться как на общественном, так и на личном автотранспорте.

Также большим премуществом объекта, является то, что такого типа объектов – многофункциональных центров – во Всеволожском районе всего лишь 3, и все они расположены в г. Всеволожске. Расположение же нашего объекта привлечет также клиентов из города.

3. Минусы местоположения

Деревня Янино-1 включает в  себя производственные зоны.

4. Экономический размер объекта

Технико-экономические показатели
1	Площадь участка	25 000,00 кв.м
2	Площадь застройки	5 868,25 кв.м
3	Площадь лесопарковой зоны	12 000 кв.м
4	Площадь парковки	7 131,75 кв.м
5	Общая площадь здания	9 867,40 кв.м
6	Общий строительный объем	51 190,30 куб.м
7	Площадь помещений спортивного комплекса	2 404,04 кв.м
8	Строительный объем спортивного  комплекса	31 670,00 куб.м
9	Общая площадь номеров гостиницы	2 209,32 кв.м
10	Общая площадь конференц-залов	460,00 кв.м