Оценка земли имущества

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

 

Ко второму уровню относятся  следующие факторы:

- местоположение:

по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

наличие и состояние коммуникаций;

наличие объектов социально-культурного  назначения;

размещение объектов в плане  города (района), примыкающее окружение.

- условия продаж:

особые условия сделок; мотивы продавцов  и покупателей

условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения  средств.

К третьему уровню относятся следующие  факторы:

- физические характеристики:

физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки  или реконструкции, этажность и  др.;

качество строительства и эксплуатации;

наличие коммунальных услуг;

функциональная пригодность;

привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

стиль, планировка, конструкции и  т. д.;

объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

эксплуатационные расходы;

стоимость строительства;

доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений  населения о комфортном жилье: узкие  холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти  признаки переводят жилье в хорошем  физическом состоянии в категорию  морально устаревших.

Объем предложения на рынке определяется:

- наличием резерва объектов недвижимости;

- объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства  осложняется тем, что муниципальные  власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между  спросом и предложением на рынке  является главной причиной роста  цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние  годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость.

Одной из особенностей российского  рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в  центре города, а стоимость остальных  районов пропорционально снижается  по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади  в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера  и приблизительно равна стоимости  небольших квартир. Это явление  можно объяснить тем, что в  этой категории большой процент  квартир относящихся к престижным.

Как можно заметить изменение цены одного м² в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м².

Основным фактором, определяющим стоимость  коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра  нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом  пользуются улицы с интенсивным  людским потоком.

 

5.ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.

Сделки с недвижимостью, как правило, носят долгосрочный характер. Влияние экологии сказывается  в течение продолжительного периода  времени, вполне соизмеримого с продолжительностью жизни людей. Состояние окружающего  нас мира год от года изменяется. Профессионализм оценщика недвижимости позволяет адекватно отразить влияние  экологических факторов, как позитивных, так и негативных, на стоимость  объекта. Благоприятность экологической  обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на неё. Прямая зависимость качественного  состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его  стоимости особенно заметна в  неблагоприятных условиях городов  и промышленных зон. 

Экологические факторы в  контексте оценки недвижимости - это  совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических  и экономических возможностей целенаправленного  изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.

Управляемые факторы:

•  уровень чистоты потребляемой воды;

•  лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;

•  режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические  факторы.

•  тип почв;

•   рельеф местности;

•   ветровой режим;

•  температурный режим;

•  сейсмичность территории;

•  загрязнение воздушного бассейна;

•    шумовое, радиационное н другое антропогенное загрязнение и т. п.

Представленная классификация  экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.

При оценке недвижимости экологические  факторы необходимо рассматривать как мета инфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой мета инфраструктуры, выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической мета инфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической мета инфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости.

Существует объективная  закономерность роста ценности экологических благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.

Для определения стоимости  объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.

Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления, отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м~ и т. д.) либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м\ мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды (более подробно см. пар. 14.6).

Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.

•      Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

•     Световое загрязнение - изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м²).

•      Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо различать две категории шума и источников шума: 1) проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилой дом, офис и т. д.); к числу таких источников шума относятся: транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания, и т. д.).

•        Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

•      Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и Научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние - это загрязненные либо радиационно небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).

 При экологической  экспертизе объектов недвижимости  наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов: наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта недвижимости; высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.); разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.