Оценка земли имущества

Оглавление

Введение 

1 Понятие недвижимого имущества 2

    1.1Цели и объекты  оценки недвижимости…………………………………....6

2 Основные понятия и методология процесса оценки…………………………8

   2.1. Понятие рыночной стоимости объекта оценки…………………………..8

   2.2. Процедура проведения оценки (объём и глубина проделанной работы)8

    2.3. Методология процесса оценки………………………………………….…9

3 Рынок недвижимости и  ее формирование 12

    3.1 Особенности соотношения спроса и предложения……………………..13

4 Основные факторы влияющие на стоимость недвижимости……………….15

5 Экологические факторы и их влияние на стоимость недвижимости ……...19

Заключение25

Библиографический список……………………………………………………..26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли  и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог  имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее  значение приобретает правильное определение  цены конкретного объекта недвижимости.

Понятие стоимости трудно поддается  четкому определению и имеет  множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.

Оценка недвижимости - одно из важнейших  условий принятия эффективных управленческих решений при управлении недвижимостью. Чем точнее определена стоимость  недвижимости, тем эффективнее используются средства покупателя, тем более обоснованная цена, назначаемая собственником  или управляющим при продаже  недвижимости, внесении ее в уставной капитал, залоге или сдаче в аренду.

Институт оценки развивался в строгом  соответствии с теорией развития экономических институтов, т.е. первоначально  сложилась неформальная система  правил в сфере оценочной деятельности (период 1991-1998г. г.) и только потом  данные правила были сформированы в  Федеральном законе № 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", что свидетельствуют о эволюционном развитии данного института.

 

 

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Существует много определений  понятия недвижимого имущества, например краткое: "Недвижимость - это  все, что прочно связано с землей" или развернутое, как в ГК РФ "К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

Но какое бы определение  не было взято, во всех обязательно  указывается неразрывную связь  понятий "недвижимое имущество" и "земля". Именно эта связь и  является главным признаком недвижимого  имущества.

Недвижимое имущество - родовое  понятие, отражающее определенный класс  вещей, общим признаком которых  является прочная связь с землей. В качестве недвижимого имущества  могут выступать вещи, либо состоящие  из земли, либо включающие в себя землю  как базовый элемент.

Недвижимость - родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в  единстве с юридическими правами  на него.

Переход от понятия "недвижимого  имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность  недвижимости и земли, подразумевает  уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую  связь: право на недвижимое имущество  полноценно, если содержит право на землю.

Переход от понятия "недвижимое имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность  недвижимости и земли, подразумевает  уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую  связь: право на недвижимое имущество  полноценно, если содержит право на землю.

Органическая связь с  землей определяет две характеристики, присущие всем вещам к роду недвижимости, лежащие в основе всех наиболее существенных экономических и юридических  качеств этих вещей и качественно  отличающие недвижимость от недвижимого имущества, - местоположение и внешние эффекты.

Местоположение, под которым понимается привязанность любой недвижимой вещи к строго определенному месту на земной поверхности, безусловно, есть определяющая характеристика любого обьекта недвижимости, оказывающая самое существенное влияние на ценность объекта, издержки и выгоды, связанные с его использованием.

Внешние эффекты означают, что тот или иной вариант использования недвижимости на только отражает интересы его собственника или обладателя иных прав, но и влияет на интересы лиц, не являющихся пользователями данной недвижимости. Характер такого влияния различен, может иметь как положительное так и отрицательное значение. Например, хорошо такие варианты отрицательных внешних эффектов, как негативное эстетическое впечатление, разрушение целостности городского пространства, ущерб здоровью людей (например, при несоблюдении санитарных и экологических требований), а иногда и прямой материальный ущерб.

Объект недвижимого имущества - земельный участок и принадлежащие  к нему здания, сооружения, многолетние  насаждения и пр.

Объект недвижимости - объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий  субъекту (субъектам) на определенном праве.

При анализе недвижимости следует различать географическое и экономическое местоположение недвижимости. Объекты недвижимости могут отличаться друг от друга по географическому положению и  в то же время быть близки по экономическому (относится к зонам с одинаковым социальным составом населения и  пр.)

Экономическое местоположение объектов недвижимости раскрывается через  такие характеристики, как окружение  и доступность обьекта недвижимости.

Под окружением объекта недвижимости понимается характер застройки и  использования непосредственно  окружающей объект территории (соответствие объекта окружающим его зданиям, сооружениям по назначению, качеству; наличие объектов, дополняющих рассматриваемый объект; социальная среда, насыщенность района расположения объекта социальной, транспортной инфраструктурой и пр.). С окружением непосредственно связанны упомянутые выше внешние эффекты, находящие отражение в таком явлении, как внешний износ объектов недвижимости.

Доступность объекта - это  его близость или отдаленность с  точки зрения потенциальных пользователей. Для объектов жилой недвижимости это может быть близость к к  маршрутам общественного транспорта, местам занятости, объектам социальной инфраструктуры, для торговой недвижимости - близость к потенциальным покупателям, для офисной недвижимости - к деловому центру города и пр.

Вместе с тем большинство  объектов городской недвижимости представляют сложные вещи, включающие не только земельный участок, но и внесенные  в него человеком изменения. Эти  изменения в мировой практике принято называть усовершенствованиями (улучшениями) земли.

Улучшения земли - любые произведенные  с землей изменения, качестве которых  могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведенных  на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная  инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле  здания и сооружения.

Существуют следующие  фундаментальные классификации  объектов недвижимости.

1) по функциональному их назначению, т.е. зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций - для проживания, ведения бизнеса с использованием недвижимости, организации производства и пр.

       Жилая недвижимость - объекты недвижимости, используемые для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи имеют эти объекты - собственности или аренды (найма)

        Коммерческая недвижимость - объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании, - розничная торговля, офисы, общественное питание гостиницы.

        Индустриальная недвижимость - объекты недвижимости, используемые для производственной деятельности.

2) в зависимости от  целей собственника, которые он  преследует при их использовании.

       Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения производственной, административной, учебной и другой деятельности.

        Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая для получения дохода в виде арендной платы и/или прироста стоимости.

3) по местоположению (географическому  положению) объектов недвижимости. Она предполагает отнесение объектов  недвижимости к определенным  региональным и локальным рынкам  недвижимости, которые могут существенно  отличатся друг от друга по  этапу развития, перспективам, уровню  деловой активности, рискам и  чаще ценам.

 

1.1  Цели и объекты оценки недвижимости

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта  с учетом потенциального и реального  дохода, приносимого им в определённый период времени в условиях конкретного  рынка.

        Статья Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит определение понятия "оценочная деятельность": "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости". В этом Законе дается определение понятия "объект оценки". К объектам оценки относят:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информацию;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 В отношении недвижимого  имущества объектом оценки могут  выступать как отдельные его  объекты - отдельно стоящие здания  и сооружения различного назначения, встроенные помещения (например, квартира, склад, производственный  цех, магазин), так комплекс недвижимого  имущества юридического или физического  лица (например, все недвижимое имущество  какого-либо предприятия), а также  права на недвижимость (например, право аренды, право залога), отдельные  виды работ, связанные с недвижимым  имуществом (например, работы по  реконструкции гостинницы).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ.

2.1. Понятие рыночной стоимости  объекта оценки.

В соответствии со статьёй 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в  РФ» от 29.07.1998г. за №135-ФЗ и пунктом 6 раздела III ФСО «Цель оценки и  виды стоимости (ФСО №2)» от 20.07.2007 года под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

2.2. Процедура проведения  оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

- заключение с заказчиком  договора об оценке, включающего  задание на оценку;

- установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки;

- анализ рынка, к которому  относится объект оценки;

- выбор метода (методов)  оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчётов;

- согласование результатов,  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки;