Оценка земли имущества

- составление и передача  заказчику отчёта об оценке.

 

2.3. Методология процесса оценки.

При определении стоимости  имущества используют три подхода:

1. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учётом износа и устаревания.

Затратный подход часто оказывается  единственно возможным при оценке движимого имущества специального назначения, уникальных объектов, изготовленных  по индивидуальным заказам и не имеющих  аналогов на рынке.

Для определения рыночной или иной стоимости объекта оценки исходной базой служат затраты на воспроизводство или замещение  объекта оценки.

Затратами на воспроизводство  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания точной копии объекта  оценки с использованием применявшихся  при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта  оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

С момента начала эксплуатации объект оценки подвергается износу, который  нарастает с увеличением срока  эксплуатации объекта и приводит к потере им части своей полезности и, как следствие, определенной части  стоимости. Иными словами, износ  – потеря стоимости (обесценение) недвижимого  имущества в процессе эксплуатации, временных факторов, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

В зависимости от причин, вызвавших износ объекта оценки, различают три его вида:

- физический износ это  потеря стоимости вследствие  ухудшения качеств объекта оценки, обусловленная естественным его  изнашиванием в процессе эксплуатации  или временным факторами;

- функциональный износ  это потеря стоимости объекта  оценки в результате применения  новых технологий и материалов  при производстве аналогичных  объектов;

- экономический (внешний)  износ это потеря стоимости  объектом оценки, обусловленная  влиянием внешних по отношению  к нему факторов.

В зависимости от технической  возможности и экономической  целесообразности устранения различают  устранимый и неустранимый износы.

Поскольку любой объект может  подвергаться одновременно разным видам  износа, то при оценке учитывается  суммарный (совокупный, накопленный) износ. Суммарный износ определяется как  сумма потерь стоимости под действием  всех факторов износа.

2. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Данный подход основан на принципе замещения: когда  существует альтернативный выбор аналогичных  или схожих объектов движимого имущества, рыночная стоимость имеет тенденцию  останавливаться на цене дальнейшей реализации  равно приемлемой замены при условии, что не возникнет  временных задержек при приобретении объектов, которые могут служить заменой. То есть цены, заплаченные за идентичные или аналогичные объекты, служат исходной информацией для расчёта стоимости оцениваемого объекта.

Этот подход применяется  при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценах предложений. Он реализуется через ряд последовательных этапов:

- сбор данных о реальных  продажах и предложениях по  объектам, сходным с объектом  оценки;

- сравнение оцениваемого  объекта и объектов-аналогов по  отдельным элементам;

- корректировка фактических  цен продаж (предложений) сравниваемых  объектов (корректировка проводится  от аналога к оцениваемому  объекту, а не наоборот).

После корректировки  цен их можно использовать для  определения стоимости оцениваемого объекта или их группы.

Существует два  возможных варианта использования  сравнительного подхода:

- определение  стоимости оцениваемого объекта  путем анализа недавних продаж или запрашиваемых цен на сопоставимые объекты вторичного рынка, то есть подход сравнения рыночных продаж в чистом виде.

- определение  затрат на замещение оцениваемого  объекта путём анализа продаж (предложений) новых идентичных  или аналогичных объектов и  последующего определения рыночной  или иной стоимости методами  затратного подхода с учётом  износа, то есть комбинация подходов  сравнительного и затратного.

3. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Оценка стоимости недвижимого имущества на основе доходного подхода – это определение ценности потенциальных доходов, ожидаемых от владения и распоряжения им. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы в период владения, а также доход от продажи после окончания срока владения. Доходный подход реализуется в следующих методах:

- метод прямой капитализации, при котором стоимость определяется на основе среднегодового чистого дохода и коэффициента (ставки) капитализации;

- метод дисконтирования  денежных потоков, т. е. соизмерение  разновременных показателей затрат  и доходов, их дисконтирование  и вычисление на этой основе  стоимости.

 

 

3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ФОРМИРОВАНИЕ.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основные сегменты рынка  недвижимости: рынок земли, рынок  жилья и рынок нежилых помещений.

Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка  недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать - куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты.

Политические факторы (политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началом становления  рынка недвижимости по сравнению  с другими секторами экономики; неуверенность в будущем у  значительной части населения; экономическая  и социальная нестабильность).

Юридические факторы (отсутствие необходимых  для нормального функционирования рынка законодательных норм и  процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового  статуса и юридической истории  объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено).

Рыночные факторы (отсутствие рынка  земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка  аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).

Финансовые и экономические  факторы (высокие темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур).

Административные факторы (распределение квартир по ордерам- функционировала так называемая административно-распределительная система; очень низкая оплата жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья для населения и его содержание являлись прерогативой государства).

 

3.1. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости рынок недвижимость стоимость.

От спроса, предложения и их соотношения  в определяющей степени зависят  такие важнейшие экономические  параметры, как цены, доходность, риски  приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения  на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что  еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и предложения  - один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Необходимо обязательно отметить, что любой объект недвижимости - это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля - неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением -- избытком предложения.

Рассмотрим интересный теоретический  и практический вопрос о выборе различных  вариантов решения проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком. Застройщик в  ситуации увеличения спроса на рынке  недвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным  использованием уже имеющихся. Очевидно, что значение будет иметь и  возможность приобретения новых  участков земли, но главное, чем должен руководствоваться застройщик - цена земли и цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказывается затратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т. д., то резонным будет путь замещения земли капиталом, если нет - лучше идти по пути приобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов и конструктивных решений - процесс длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество. Как пишут в работах по экономической теории, предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. Таким образом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост или падения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всеми остальными факторами.

 

 

 

 

 

 

4. ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

Изменение стоимости любой  недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки.  (Рисунок 1)

Рисунок 1. Основные факторы,влияющие на стоимость недвижимости.

 

Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного  окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

- социальные:

базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности  в общении с окружающими, отношение  к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

тенденции изменения численности  населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

стиль и уровень жизни,

- экономические: общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;