Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы

•  на основе анализа рынка определить величину рыночной арендной платы

для объекта оценки;

•  на  основе  анализа  рынка  определить  отношение  цены  продажи  объекта сравнения  к  действительному  или  потенциальному  валовому  доходу, полученному  от  объекта  сравнения  за  год,  т.е.  получить  значение GRM для данного типа собственности;

•  умножить величину арендной платы, определенной для объекта оценки,

на  GRM  для  данного  типа  собственности,  получив,  таким  образом,

оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Относительная простота метода обуславливает и его недостатки:

•  метод применим только на активных рынках доходной недвижимости;

•  метод  не  учитывает  разницу  в  рисках  между  объектами  сравнения  и

объектом оценки;

•  метод нечувствителен  к  возможным  различиям  в  чистых  операционных

доходах.

Применение затратного подхода будет наиболее эффективным и  он  даст  более  точный  результат  при  определении  стоимости  новой  или намеченной  к  строительству  недвижимости,  когда  не  требуется  проведения расчетов  износа.  Как  уже  отмечалось  выше, затратный подход устанавливает верхнюю границу того, что обычно платил бы рынок за недвижимость, если бы она была новой. Поэтому, чтобы приблизится к

рыночной  стоимости  существующей  недвижимости,  которая  уже  накопила износ,  необходимо  внести  поправки  на  ее  физическое,  функциональное  и экономическое обесценение.

Эта процедура и дала название методу остаточной стоимости  замещения, предполагающему  оценку  рыночной  стоимости  при  существующем использовании  земли,  к  которой  прибавляется  текущая  стоимость  замещения или воссоздания улучшений, уменьшенная на величину совокупного износа.

В принципе, метод остаточной стоимости замещения считается приемлемой заменой  для  определения  стоимости,  которая  соотносится  с  рынком.  Он используется  в  тех  ситуациях,  если  речь  идет  о  недвижимости,  для  оценки которой  нет  доступных  или  достоверных  рыночных  данных.  Это  касается, прежде  всего,  специализированной  недвижимости  и  недвижимости,  имеющей ограниченный рынок. В равной мере это относится и к оценочным ситуациям на подавленных  рынках,  где  стоимость  новой  недвижимости  превышает возможную  цену,  за  которую  эту  недвижимость  можно  было  бы  продать  на рынке,  т.е.  затратный  подход  невозможно  использовать  без  учета  в  значении стоимости экономического износа.

Стоимость  замещения –  это  определенная  на  дату  оценки  текущая

стоимость  затрат  на  создание  нового  объекта,  подобного  объекту  оценки, который может быть ему равноценной заменой.

Методы оценки совокупного износа.

В практике оценки обращение к затратному подходу очень часто сопряжено с необходимостью оценки всех видов обесценения недвижимости и, прежде всего, земельных  улучшений,  рыночная  стоимость  которых  определяется  величиной их вклада в общую стоимость недвижимости. 

При оценке совокупного износа используются методы, основанные:

•  на  оценке  возраста  земельных  улучшений (метод  экономического

возраста и модифицированный метод экономического возраста);

•  на сопоставлении их продаж (метод рыночных сравнений). 

При оценке совокупного износа может использоваться также метод разбивки, в соответствии с которым отдельно оцениваются физический, функциональный и экономический износы. 

Метод экономического возраста оперирует такими понятиями как физическая жизнь,  хронологический  возраст,  экономическая  жизнь,  действительный (или эффективный)  возраст  и  оставшийся  срок  экономической  жизни  земельных улучшений.

В  рамках  метода  экономического  возраста  совокупный  износ  определяется как  отношение  действительного  возраста  земельных  улучшений  и  срока  их экономической жизни.

Основная формула метода экономического возраста:

Сов. из.= ПСВ*ДВ/ЭЖ

Где, Сов.из- совокупный износ;

ПСВ-полная стоимость воссоздания;

ДВ-действительный возраст;

ЭЖ- экономическая жизнь.

Экономическая  жизнь =  действительный  возраст +  оставшийся  срок экономической жизни

Физическая жизнь - это период эксплуатации улучшений, в течение которого состояние его несущих конструктивных элементов соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).

Хронологический  возраст -  это  период  времени,  прошедший  с  даты  ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая  жизнь  определяется  временем  эксплуатации,  в  течение которого  объект  приносит  доход.  Действительный (эффективный)  возраст  улучшений  отражает  их экономическую  полезность.  Он  принимается  равным  хронологическому возрасту улучшений при условии их нормальной технической эксплуатации по соответствующим нормам и правилам, и надлежащего технического состояния.

Действительный  возраст  принимается  больше  хронологического  возраста  при условии плохой технической эксплуатации и техническом состоянии ниже, чем надлежащее,  и  меньше  хронологического  возраста,  при  условии  хорошей технической эксплуатации и техническом состоянии выше, чем надлежащее. Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки  до  окончания  экономической  жизни  улучшений,  т.  е.  это  период,  в течение  которого  улучшения  будут  продолжать  вносить  вклад  в  стоимость недвижимости.

Недостаток этого метода состоит в том, что он относится к улучшениям как единому целому. Однако любое улучшение  состоит из разных частей, которые стареют  и  изнашиваются  неодинаково,  имеют  устранимый  и  неустранимый износ.

С  целью  преодоления  этого  недостатка используется  модифицированный метод  экономического  возраста,  в  котором  отдельно  рассматривается устранимый и неустранимый износы.

Модифицированный  метод  экономического  возраста  позволяет  определить совокупный  износ  как  сумму  устранимого  и  неустранимого  износа  земельных улучшений.  Устранимый  износ  приравнивается  к  затратам  на  устранение имеющихся  признаков  износа  и  определяется  существующими  дефектами эксплуатации  улучшений  и  их  несоответствием  требованиям  и  ожиданиям рынка.  Неустранимый  износ  рассчитывается  путем  деления  действительного возраста  объекта  улучшений  на  срок  его  экономической  жизни  и  умножения полученной  величины  на  разность  между  стоимостью  создания  и  величиной устранимого износа.

Таким  образом,  точность  методов,  основанных  на  оценке  возраста  объекта, зависит  от  корректности  определения  общего  экономического  срока  жизни  и действительного  возраста  объекта,  что  требует  анализа  рыночных  данных, отражающих экономическую полезность оцениваемого объекта. 

Метод рыночных сравнений 

Совокупный износ может быть определен также через сопоставление продаж подобных по возрасту, местоположению, планировке и оборудованию объектов, как разница между стоимостью создания таких объектов и их ценой на рынке. 

Таким  образом,  совокупный  износ,  по  сути,  представляет  собой  разницу между  текущей  стоимостью  воссоздания (замещения)  и  текущей  рыночной стоимостью  улучшений.  В  то  же  время,  остаточная  стоимость  замещения земельных  улучшений –  это  разница  между  ценой  продажи  недвижимости  и рыночной  стоимостью  земли.  Следовательно,  соотношение  остаточной стоимости  замещения  и  рыночной  стоимости  недвижимости  позволяет определить  оставшийся  срок  экономической  жизни  земельных  улучшений,  в течение которого земельные улучшения способны привносить дополнительную стоимость.

2.3 Анализ применения оценочных  подходов при проведение экономической экспертизы

При  определении  стоимости  недвижимости  традиционно  используются  три подхода:

•  сравнительный поход;

•  доходный подход;

•  затратный подход.

В  сравнительном  подходе  стоимость  оцениваемой  недвижимости

определяется  посредством  сравнения  с  подобной,  недавно  проданной,

недвижимостью.  Доходный  подход  включает  в  себя  определение  текущей стоимости недвижимости, основанного на проектируемом доходе от сдачи ее в аренду.  При  затратном  подходе  рыночная  стоимость  земли  и  земельных улучшений (здания/й)  определяется  отдельно  и  суммируется:  стоимость  земли определяется  на  основе  применения  сравнительного  или  доходного  подхода,  а стоимость здания основана на текущих затратах на его замещение (воссоздание) за вычетом накопленного износа.

Все три подхода играют важную роль в оценке недвижимости и существует множество вариаций их применения для определения рыночной или иных видов стоимости.  Собственно  говоря,  все  виды  оценочных  процедур  являются реализацией одного или сочетания нескольких подходов. Все будет зависеть от характера имеющихся данных и от типа оцениваемой недвижимости. При этом в оценке  считается  предпочтительным  использование  одновременно  нескольких подходов.

Выбирая необходимые подходы, следует учитывать их достоинства и недостатки, которые они несут (табл.2).

Таблица 2. Сравнительный анализ подходов к оценке

	Подходы
	Сравнительный	Доходный	Затратный
Преимущества	Полностью рыночный метод	Единственный метод, учитывающий будущие ожидания	Основывается на реально существующих активах
	Отражает нынешнюю реальную Практику покупки	Учитывает рыночный аспект Учитывает экономическое устаревание	Особенно пригоден для некоторых видов компаний
Недостатки	Основан на прошлом, Нет учета будущих ожиданий	Трудоемкий прогноз	Часто не учитывает стоимость НМА (нематериаьные активы) и деловую репутацию
	Необходим целый ряд поправок	Частично носит вероятностный характер	Статичен, нет учета будущих ожиданий
	Труднодоступные данные		Не рассматривает уровни прибылей

 

Сравнительный  подход  может  быть  самым  объективным,  когда  имеются достаточные  данные  по  проданному  недвижимому  имуществу:  этот  подход особенно  эффективен  при  оценке  жилой  недвижимости. 

Доходный  подход отражает  поведение  инвесторов  и  может  быть  эффективен  при  оценке недвижимого  имущества,  которое  приобретается  на  основе  его  возможности приносить доход.

Затратный подход, в силу своей универсальности, применим к большинству улучшенной недвижимости. 

В любом случае, приоритетность и надежность всех трех подходов зависит от качества  данных.  Сравнительный  подход  требует  достаточных  примеров продаж,  предоставляющих  достоверные  показатели  текущей  рыночной стоимости. Доходный подход требует наличия достоверных данных о доходах и расходах,  а  также  объективного  доказательства  взаимосвязи между  доходом  и текущей  стоимостью.  Затратный  подход  требует  точного  определения стоимости земли, данных о текущих затратах и накопленном износе, вызванного разными причинами. В  дополнение,  успешное применение  всех  трех подходов требует наличия достоверных данных о характеристиках недвижимости. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Данная работа была посвящена теме «Исследование методов оценки стоимости объектов недвижимости, при проведении экономической экспертизе». В полной мере были раскрыты такие вопросы, как:

• сущность понятий недвижимости и ее стоимостной оценки;
• Основные проблемы современного рынка недвижимости России;
• методологические основы и подходы к оценке стоимости объектов недвижимости при проведение экономической экспертизы.

Подробно рассмотрены основные методы оценки недвижимости. Отмечены основные методы, это:

• метод прямой капитализации;
• дисконтирование денежного потока;
• метод парного анализа продаж;
• метод статистического анализа рынка;
• метод анализа доходных показателей;
• метод остаточной стоимости  замещения;
• Методы оценки совокупного износа

Проведен сравнительный анализ подходов к оценке недвижимости, выявлены недостатки и достоинства подходов. В заключение, хотелось бы отметить приоритетность и надежность всех трех подходов зависит от качества  данных.  Сравнительный  подход  требует  достаточных  примеров продаж,  предоставляющих  достоверные  показатели  текущей  рыночной стоимости. Доходный подход требует наличия достоверных данных о доходах и расходах,  а также  объективного  доказательства  взаимосвязи между  доходом  и текущей  стоимостью.  Затратный  подход  требует  точного  определения стоимости земли, данных о текущих затратах и накопленном износе, вызванного разными причинами. В  дополнение,  успешное применение  всех  трех подходов требует наличия достоверных данных о характеристиках недвижимости.