Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы

В-третьих, действительно, системной проблемой является рынок жилой недвижимости. Период, который длился 20 лет, был периодом превращения аграрной страны в индустриальную. Результатом стал процесс размещения максимального количества людей на минимальной площади. Вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам. При такой политике в сфере жилищного строительства, не создавалась необходимая инфраструктура, т.е. подземные и надземные гаражи, банки, салоны, магазины. В настоящее время мы наблюдаем, как дворы «хрущевок» превращаются в парковки, первые этажи переводятся в нежилой фонд.

Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление не так давно появившегося среднего класса улучшить свое благосостояние и вырваться из тесных устаревших квартир в более респектабельное жилье. Это означает лишь одно, что при не высоком уровне доходов населения, спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

Данная часть проблем это лишь последствия социалистического режима, но существуют и другие не менее важные проблемы, одной из них является присоединения России к ВТО и развитие недвижимости в этих условиях.

На основе анализа результатов исследований социально-экономических последствий присоединения России к ВТО, можно сделать вывод о недостаточном внимании к прогнозу воздействий повышения интеграции на развитие секторов экономики, связанных с управлением недвижимостью  девелопментом и строительством, технической эксплуатацией. Большинство исследований ограничиваются оценкой влияния присоединения к ВТО на строительную отрасль и производство строительных материалов вследствие либерализации механизма установления ввозных пошлин, изменения благосостояния в регионах в зависимости от их инвестиционной привлекательности.

Между тем, важность комплексного прогнозирования влияния интеграционных процессов на развитие российского рынка недвижимости обусловлено его значением и ролью в экономике и социальной сфере. Доля секторов строительства и услуг на рынке недвижимости в России составляет 15,5% ВВП, капиталоемкость - 24,1% от общей стоимости основных фондов, площадь вводимых в эксплуатацию жилых зданий - 81,3% от общей площади возводимых объектов, оборот в сфере жилищно-коммунального обслуживания и гостиничного сервиса, ремонта и строительства жилья - 32,3% в общем объеме платных услуг населению. С учетом этих данных, по результатам исследования возможных изменений международной конкурентоспособности российского рынка недвижимости после присоединения России к ВТО. 

Доля рынка строительства и управления недвижимостью ВВП в России составляет 23,1%, доля в валовых накоплениях основного капитала в данных отраслях - 19,7%; в развитых странах значения этих показателей соответственно 30% и 44,7%.  В секторе строительства при увеличении с 2000 г. ежегодных темпов ввода жилых объектов практически в 2 раза обеспеченность населения жильем за этот же период увеличились только на 17,7% с 19,2 до 22,6 кв. м на 1 чел. По данному показателю Россия продолжает уступать не только развитым западным странам (в США - 86,0 кв. м, в Швеции - 49,0 кв. м,), но и странам Восточной Европы (в Польше -25 кв. м, в Чехии - 29,0 кв. м). 

Полученные таким образом результаты подтверждают выводы международных экспертов о наличии инфраструктурных, проектных и производственно-технологических ограничений, сохранение которых в условиях присоединения к ВТО отрицательно повлияет на международную конкурентоспособность российского рынка недвижимости.

Инфраструктурные ограничения обусловлены отсутствием комплексного подхода к планированию и управлению процессами территориального развития, следствием которого является текущее состояние необходимой для девелопмента и строительства недвижимости инфраструктуры. При среднегодовом приросте объемов строительства зданий с 2000 г. на 60%, показатели ввода инженерно-коммунальной инфраструктуры не только были ниже, но даже и снижались - по газовым и тепловым сетям в 0,78 и 0,81 раз соответственно. По условиям ведения бизнеса Россия находится 120 месте в рейтинге, составленном в 2011 г. по результатам исследования в 183 странах порядка регистрации бизнеса и прав собственности, процедур защиты интересов инвесторов, привлечения кредитов и уплаты налогов. Сохранение подобного неблагоприятного для международного бизнеса и климата тренда не позволит удовлетворить растущие потребности внутреннего рынка недвижимости в дополнительных объемах зарубежных инвестиций, снизить стоимость заемного капитала в условиях облегчения доступа в Россию иностранных инвесторов, как следствия присоединения к ВТО.

Проектные ограничения развития рынка строительства и девелопмента недвижимости связаны с относительной высокой стоимостью капитальных вложений как из-за необходимости решения вышеупомянутых инфраструктурных проблем (подключение к сетям, подготовка и благоустройство территорий), так и из-за неэффективности проектного менеджмента и закупочной деятельности строительных, девелоперских и управляющих компаний. Себестоимость строительства зданий и сооружений в среднем на 30-40% выше, чем в странах ЕС и Китае, что негативно влияет на конкурентоспособность отечественного рынка недвижимости по относительному уровню цен и ставок аренды, определяющих доступность жилья для населения и издержки бизнеса на приобретение и аренду коммерческой недвижимости.

Основными причинами производственно-технологических ограничений являются текущее состояние производственных фондов и низкий уровень производительности труда. Производственные мощности в строительстве характеризуются высоким износом (самый низкий за последние 20 лет - 47,1%) и недозагрузкой (63%), производительность труда в России на рынке недвижимости составляет 21% от уровня США и около 33% от уровня Швеции.

Таким образом, повышение конкурентоспособности недвижимых активов и максимальное использование инвестиционного потенциала внутреннего рынка строительства и девелопмента недвижимости - в условиях усиления международной конкуренции, упрощения доступа к зарубежным ресурсам при вступлении страны в ВТО, роста открытости региональных и отраслевых рынков России - зависит от решения следующих задач:

 Привлечение на региональном  и отраслевом уровне иностранных  инвестиций в строительство и  девелопмент необходимой инфраструктуры  и объектов недвижимости, потенциальный  рост которых в российскую  экономику обусловлен высокой емкостью рынка и необходимостью улучшения инвестиционного климата при присоединении к ВТО — для преодоления проблем, связанных с высоким износом и низким качеством производственных мощностей;

 Расширение использования  в управлении недвижимостью не  имеющих конкурентоспособной отечественной альтернативы услуг высококвалифицированных иностранных специалистов и зарубежных компаний на основе обязательств по либерализации порядка их доступа на российский рынок в соответствии с «Генеральным соглашением о торговле услугами (GATS)», современных производственных (строительных, эксплуатационных) технологий - для решения вопросов низкой производительности труда в России;

Оптимизация соотношения «цена-качество» материалов, инженерных систем и оборудования в строительстве и технической эксплуатации объектов недвижимости, жилищно-коммунальном секторе в условиях повышения конкуренции и открытости внутреннего рынка в соответствии с принципами «Генерального соглашения по торговле и тарифам (GATT)», гармонизации национальных и международных технических требований и стандартов в соответствии с «Соглашением по техническим барьерам в торговле», которая позволит минимизировать капитальные и текущие расходы на управление недвижимыми активами.5

 

2 Методологические основы  и подходы к оценке стоимости  объектов недвижимости при проведении  экономической экспертизы

2.1 Теоретические основы  подходов к оценке рыночной  стоимости недвижимости

Подходы  к  оценке  отражают  общие  способы  определения  стоимости недвижимого  имущества -  наиболее  вероятной  суммы,  за  которую  на  дату оценки  достигается  соглашение  относительно  смены  собственника,  условий собственности или условий использования собственности.

Данная сумма во многом регламентируется:

•  ценой, обычно уплачиваемой за подобную недвижимость;

•  альтернативными инвестициями с таким же уровнем риска;

•  затратами на создание аналогичного объекта.

В  конечном  счете,  очерчивает  три  основных  подхода  к  оценке – сопоставления  продаж (сравнительный  подход),  капитализации  дохода

(доходный подход) и учета  затрат на создание (затратный  подход) (рис. 2).

 

 

роооооо

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2. Основные подходы к оценке

Сопоставление  продаж  позволяет  определить  стоимость  недвижимости  на основе  непосредственного  сравнения  с  ценами,  уплаченными  или предлагаемыми  за  подобные  объекты.  Очевидно,  что  при  прочих  равных условиях  за  оцениваемую  недвижимость  будет  уплачена  та  же  цена,  что  и  за недвижимость  аналогичной  полезности.  При  этом  величина  стоимости определяется  наименьшими  затратами  на  приобретение  наилучшей альтернативы.

В  рамках  доходного  подхода  стоимость  оцениваемой  недвижимости соотносится с текущей стоимостью доходов, получаемых от подобных объектов. При этом во внимание принимается не только размер дохода, но и сопряженный с  его  получением  риск,  который  выражается  в  ставке  дохода.  С  помощью последней  и  осуществляется  приведение  будущих  доходов  в  текущую стоимость. 

Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости  определяется  затратами  на  создание  такого же  объекта,  то  есть вместо  покупки  данной  недвижимости  можно  приобрести  эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом.

Наличие трех подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени отражают специфику оцениваемого  объекта  и  его  положение  на  рынке.  При  этом  их  совместное использование  в  рамках  одной  оценки  позволяет  уточнить  полученные результаты и сформировать окончательный вывод о стоимости.

Несмотря на  то, что подходы к оценке исходят из различных посылок, в их основе лежит общий принцип сопоставления, а сами подходы, по сути, являются сравнительными,  ведь  в  каждом из них для установления  величины  стоимости анализируются  данные (цены  продажи,  доходы,  затраты) и  характеристики недвижимости,  подобной  той,  которая  оценивается.  Такой  сравнительный анализ  необходим  во  всех  трех  подходах,  чтобы  объяснить  различия  в стоимостных показателях и произвести соответствующие корректировки.

В  сравнительном  подходе  сопоставимые  данные  касаются  цен  продаж  и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и  объектом  оценки.  Элементы  сравнения  включают  передаваемые  права  на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики. 6

В  доходном  подходе  сопоставимые  данные  включают  данные  по  аренде, доходу,  расходам,  ставке  капитализации  и  норме  отдачи,  которые

корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости. При этом важно,  чтобы  категории  сопоставления,  характеризующие  доходность недвижимости были однопорядковыми понятиями.

В  затратном  подходе  сопоставимые  данные  относятся  отдельно  к  земле  и  к земельным улучшениям, а корректировки производятся, чтобы учесть различия в  их  количестве,  качестве  и  полезности.  Кроме  того,  в  силу  различий  в воспроизводстве  и  длительности  существования  основных  составляющих недвижимости  в  обязательном  порядке  учитывается  степень  износа  земельных улучшений.

Следовательно,  установление  величины  стоимости  предполагает  анализ сопоставимых  данных,  отражающих  природу  того  или  иного  подхода,  и элементов сравнения, то есть тех особых характеристик недвижимости и сделок, которые детерминируют эти данные. 

Основными  элементами  сравнения,  относящимися  к  характеристикам сделок, являются: 

•  передаваемые права на оцениваемую и сравниваемую недвижимость, от полноты пакета которых зависит цена сделки; 

•  условия  финансирования  и  продажи,  так  как  любое  их  отклонение  от типичных  может  повлиять  на  уплаченную  цену  и  даже  привести  к нерыночному характеру сделки;

•  дата  продажи,  которая  позволяет  соотнести  изменение  в  рыночных условиях с датой оценки (динамика цен, изменение в законодательстве и др.);

К  данной  группе  элементов  сравнения  Международные  правила  оценки недвижимого  имущества (п.5.22.4)  включают  также  расходы,  которые  могли быть  произведены  непосредственно  после  продажи  и  которые  осведомленный покупатель  может  договориться  включить  в  цену  продажи.  К  таким  расходам относят затраты на ремонт и снос строений,

затраты на ликвидацию последствий загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением целевого назначения.

В  качестве  основных  элементов  сравнения  рассматривают  следующие характеристики недвижимости:

•  местоположение  оцениваемой  и  сравниваемой  недвижимости,  которое позволяет определить, насколько изменяется цена сделки в  зависимости от  доступности  объектов,  уровня  обустройства  территории  и

непосредственного окружения; 

•  физические  характеристики,  которые  включают  размер,  качество