Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы

улучшений  и  физическое  состояние  оцениваемой  и  сравниваемой недвижимости; 

•  экономические  характеристики,  касающиеся  величины  дохода  и эксплуатационных  расходов,  которые  связаны  с  различиями  в управлении  и  контингенте  арендаторов  оцениваемой  и  сравниваемой недвижимости, а не с особенностями сделки (различиями в передаваемых правах или изменившимися рыночными условиями);

•  разрешенное  использование,  которое  рассматривается  с  точки  зрения нормативно-правовой  возможности  достижения  оцениваемой недвижимостью  такого  же  или  подобного  со  сравниваемой недвижимостью наиболее эффективного использования.

•  имущество  и  имущественные  права,  не  связанные  с  недвижимостью (мебель, движимое имущество, неразрывно связанное с недвижимостью, и  оборудование  в  гостинице  или  ресторане),  которые  могут  быть включены  в  цену  сделки  или  в  долю  собственности  в  оцениваемой недвижимости,  но  должны  рассматриваться  и  оцениваться  отдельно  от недвижимости.

Очевидно,  что  при  оценке  рыночной  стоимости  предметом  сравнительного анализа  должны  выступать  данные,  надлежащим  образом  отображающие ситуацию  на  рынке,  на  котором  представлена  оцениваемая  недвижимость.

Иными словами, эти данные должны касаться подобной недвижимости, то есть, той, которая способна и может конкурировать с оцениваемой недвижимостью на одном  и  том  же  рынке,  и  быть  чувствительными  к  тем  изменениям  характеристик недвижимости и сделок, которые выбраны в качестве элементов сравнения.

Сравнение - ключевой момент в отражении рыночной точки зрения. Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу каждого подхода к оценке и определяет его выбор как такового. При этом важно подчеркнуть, что независимо  от  применяемого  к  оценке  подхода  адекватный  анализ  рынка приведет  к  одинаковому  значению  рыночной  стоимости,  поскольку  любые затраты, связанные с созданием или приобретением недвижимости, составят ее рыночную  стоимость  настолько,  насколько  рынок  считает  эти  затраты полезными.

В оценке иных, отличных от рыночной, видов стоимости применяются те же подходы, хотя в этом случае объем анализа сокращается и наряду с рыночными используются  и  другие  данные.  Так,  при  расчете  величины  стоимости недвижимости  в  рамках  сравнительного  подхода  могут  быть  учтены  особые условия  сделки  или  особый  интерес  одной  из  сторон,  в  рамках  доходного подхода -  использована  норма  отдачи  приемлемая  для  инвестора,  в  рамках затратного подхода - приняты показатели нормативных затрат.

Таким  образом,  подходы  к  оценке  одинаковы  для  всех  видов  стоимости. Различие в определении величины конкретного вида стоимости скорее лежит в плоскости выбора исходных данных, чем в способах оценки.

Рассмотренные  подходы  к  оценке  находят  свое  воплощение  в  методах, - конкретных способах определения стоимости, отражающих последовательность оценочных  процедур  и  через  которые  собственно  и  реализуются  либо  один  из подходов, либо их сочетание. 

2.2 Методы оценки объектов  недвижимости при проведение  экономической экспертизы

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо: 

• провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
• определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
• составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
• спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Экономические экспертизы, содержание которых заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данные такой экспертизы обеспечивают экономическую интерпретацию ценности объекта недвижимости. Их результатом является реальная меновая стоимость объекта недвижимости как  результат совокупного влияния натурально-вещественного и пространственного факторов.

Основная цель экономической экспертизы определение стоимости объекта недвижимости.

Действующие нормативные акты однозначно определяют необходимость применения затратного, сравнительного и доходного подходов к экономической экспертизе объектов недвижимости. Соблюдение этого требования порождает проблему согласования предварительных результатов экономической экспертизы. Несмотря на значимость промежуточных результатов, полученных на основе применения методов экономической экспертизы, согласование результатов играет определяющую роль в достоверности экономической экспертизы объекта недвижимости и установлении ее окончательной величины.

Методы, которые непосредственно применяются при экономической экспертизе, входят в состав подходов применяемых для оценки объектов недвижимости.  К таким методам можно отнести:

• метод остаточной капитализации;
• дисконтирование денежного потока;
• метод парного анализа продаж;
• метод статистического анализа рынка;
• метод анализа доходных показателей;
• метод остаточной стоимости  замещения;
• Методы оценки совокупного износа.

В  соответствии  с  прямой  капитализацией  конвертация  будущего  дохода  в значение  стоимости  осуществляется  с  помощью  либо  множителя –  доходного (рентного) мультипликатора, либо делителя - общей ставки капитализации: 

Vo =Io *NOIMIV=Io/Ro

 

где  Vo - стоимость недвижимости;

  Io - чистый операционный доход;

  NOIM - мультипликатор чистого  операционного дохода;

  Ro - общая ставка капитализации.

Дисконтирование  денежных  потоков  представляет  собой  капитализацию  по норме  отдачи,  в  соответствии  с  которой  значение  стоимости  недвижимости определяет текущая стоимость чистого дохода за конкретный период с учетом стоимости денег во времени.

 

V=∑ Io/(1+i)l + FV/(1+i)n

 

где  V - стоимость недвижимости;

  Io - чистый операционный доход;

  FV - доход от продажи  в конце периода владения (реверсия);

  i - ставка дисконта;

  n - период владения;

  t - период получения  дохода.

Для  конвертации  будущих  денежных  потоков  в  их  текущую  стоимость используются  также  коэффициенты  дисконтирования -  фактор  текущей стоимости  обычного  аннуитета  и/или  фактор  текущей  стоимости  единицы (реверсии) – в основе определения которых лежит ставка дисконта, отражающая норму отдачи.  С  помощью  дисконтирования  может  быть  определена  текущая  стоимость ожидаемых  в  будущем  доходов  и  расходов,  связанных  не  только  с функционированием, но и с развитием недвижимости. 

В  основе  парного  анализа  продаж  лежит  анализ  продаж  двух  объектов недвижимости,  которые почти идентичны по  всем ценообразующим факторам, за исключением одного - вклад, стоимость которого и следует оценить, для того чтобы выполнить корректировку.7

Важным  моментом  при  использовании  метода  парного  анализа  продаж является  согласование  результатов  сопоставления  оцениваемой  недвижимости. В  оценке  не  допускается  арифметическое  усреднение  полученных  данных. Принятой  процедурой  является  изучение  каждого  результата  и  вынесение суждения  о  мере  его  сопоставимости  с  оцениваемой  недвижимостью.  Чем меньше  количество  и  величина  вносимых  корректировок,  тем  больший  вес имеет  данная  продажа  в  процессе  итогового  согласования. Итоговая  величина стоимости  представляет  собой  суждение,  вынесенное  оценщиком  на  основе анализа всей доступной информации. Приведем пример.

ПРИМЕР.

Требуется  оценить  жилой  дом,  состоящий  из 50  одинаковых  квартир, построенный 10 лет назад. Оценщик  собрал  следующую  информацию  о  недавних  продажах многоквартирных жилых домов в районе оцениваемого дома.

	Характеристика	Объект оценки	№1	№2	№3
1	Цена продажи, долл		250000	175000	380000
2	Возраст дома, лет	10	10	20	20
3	Число квартир	50	20	20	50
4	Цена за 1 квартиру		12500	8750	7600

 

 

1. Первый и второй дома  различаются только по возрасту, что влияет

на рыночную  стоимость  одной  квартиры,  снижая  ее  с 12500  до 8750.

Следовательно,  увеличение  возраста  дома  с 10  до 20  лет,  при  прочих равных условиях, уменьшает стоимость одной квартиры на 3750 долл.

2.  Оцениваемый  дом  и  третий  дом  отличаются  только  по  возрасту, причем  третий  дом  старше. В  данном  случае  оцениваемый  дом моложе и следовательно  цена  продажи  одной  квартиры  в  третьем  доме

корректируется  на 3750  долл.  в  сторону  увеличения.  В  результате

рассчитанная стоимость одной квартиры в оцениваемом доме равна:

7600 долл. + 3750 долл. = 11350 долл.

3.  Определяем  рыночную  стоимость  дома 50 × 11350  долл. = 567500 долл. 

Метод статистического анализа. Исследование  зависимости  рыночной  стоимости  недвижимости  от некоторого  набора  ценообразующих  факторов  и  взаимосвязь  факторов  между собой  является  целью  статистического  анализа  применительно  к  оценке недвижимости.

Схема  проведения  статистического  анализа  применительно  к  оценке недвижимости  заключается  в  последовательном  выполнении  следующих действий:

1.  Формирование  выборки  и  создание  информационной  базы  по 

недвижимости.

2.  Расчет статистических  характеристик по информационной  базе.

3.  Спецификация регрессионных  моделей стоимости недвижимости.

4.  Параметризация регрессионных моделей стоимости недвижимости.

5.  Тестирование модели.

Еще  одним  методом,  позволяющим  оценить  рыночную  стоимость

недвижимости,  является  метод  анализа  доходных  показателей  объектов

сравнения,  активно  продающихся  на  рынке.  К  таким  показателям  относятся валовой рентный мультипликатор и общая ставка капитализации. Рассмотрим более подробно валовой рентный мультипликатор.

Валовой  рентный мультипликатор  определяется  отношением  цены  продажи либо  к  потенциальному  валовому  доходу,  либо  к  действительному  валовому доходу,  получаемому  от  недвижимости.  Выбор  потенциального  или  валового дохода зависит от сложившихся традиций и от предпочтений оценщика. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.8

Схема  проведения  анализа  доходных  показателей  применительно  к  оценке недвижимости  на  основе  валового  рентного  мультипликатора (GRM) заключается в последовательном выполнении следующих действий: