Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом-рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости. Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, нерыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

1.2 Развитие рынка недвижимости в России

Экономической составляющей недвижимости является ее оценка, поэтому важнейшая задача в области управления недвижимостью — создание собственной системы оценки. Особый интерес представляет изучение исторического опыта оценки недвижимости в России. При этом должен учитываться как традиционный уклад хозяйствования, так и современное развитие экономических отношений.

Первые упоминания об  оценках в странах Западной Европы, основанных на принципах ценности и доходности, относятся к XVIII в. — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759 гг.) и в Тироле (1771-1784 гг.). Причем следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в XVIII веке, сохранились в основных чертах и в XIX веке, когда кадастровые работы приняли массовый характер и проводились в большинстве стран Западной Европы.

Так, кадастр Франции начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало закон о налоге на недвижимое имущество, который основывался на чистом доходе от земли и построек. Кадастр Австрии начинает формироваться  с 1817 года, и в 1836 году работа была завершена, в итоге в 1849 году был принят закон о налогообложении земли в размере 16% чистого дохода. Кадастр Саксонии был разработан за 8 лет, начиная с 1835 года, когда был издан закон об оценке земель. Кадастр Пруссии разрабатывался 6 лет, начиная с 1861 г., несмотря на то, что площадь Пруссии в 25 раз больше площади Саксонии.

Кадастр Вюртемберга считался лучшим в Западной Европе. Он начал создаваться с 1820 г., когда для целей наполнения казны королевства было решено провести переоценку недвижимости.

В конце XIX века в России также вплотную приступают к оценке недвижимого имущества. 8 июня 1893 г. в России издается закон о переоценке всех видов недвижимого имущества.

Оценка недвижимых имуществ в девяти западных губерниях, в состав которых входили отечественные земли, производилась по закону 2 апреля 1903 г. Согласно ст.10 правил 2 апреля 1903 года, недвижимые имущества оцениваются по средней чистой их доходности или же по средней их ценности; но для всех видов недвижимых имуществ должно быть применено одно основание оценки: или по ценности или по доходности.

В конце XIX — начале XX в. были разработаны и реализованы на практике методы оценки недвижимости по уровню доходности.

Валовая доходность определялась на основе данных об арендной плате. Расчет нормы доходности производился отдельно для каждого типа зданий как разность между валовой доходностью, расходами и потерями от простоя недвижимости, выраженную на единицу объема или площади.

Важнейшим достижением оценочной статистики в дореволюционной России является раздел, изучающий отношения доходности к материальной стоимости. Полученные среднестатистические результаты позволили перейти к единой базе налогообложения в виде доходности и проведению массовой оценки недвижимости.

Первая массовая оценка недвижимости в России была проведена в 1901 г., вторая — через девять лет — в 1910 г. К началу XX в. как в России, так и в Западной Европе сложилась стройная система оценки недвижимости, основанная на  доходности и ценности недвижимости. При этом принципы и подходы к оценке сельскохозяйственных и городских земель, зданий и сооружений в дореволюционной России, заложенные оценочной статистикой, практически в неизменном виде используются современной практикой оценки.

В советский период отпала необходимость оценки недвижимости в целях налогообложения. Оценка недвижимости производилась как оценка земли, характеризующаяся системой показателей производительности и народно-хозяйственной ценности сельскохозяйственных угодий, включая бонитировку почв и экономическую оценку земли как средства производства в сельском хозяйстве, и оценка зданий и сооружений, которая использовалась для определения стоимости основных фондов, числящихся у балансодержателя.

История теоретических разработок в области оценки недвижимости, прервавшаяся в период плановой экономики, получили свое продолжение за рубежом, где сформировалось современное представление о различных видах стоимости, в том числе налогооблагаемой стоимости объектов недвижимости.

В 90-х годах произошли крупные рыночные преобразования, что привело к образованию такого специфического сектора национальной экономики, как рынок недвижимости. Начало легального рынка датируется серединой 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, начались первые легальные сделки с жильем, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы и Петербурга создали первые риэлтерские и девелоперские фирмы. С принятием в 1991 г. Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" началось становление рынка жилой недвижимости.

Исследования рынка недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов.

Можно сказать, что в этот период зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.

В 1995-1998 наступает период относительного затишья и осторожности. Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

В этот период активно начинает развиваться новая законодательная база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных — преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое. Рынок недвижимости существует за их счет.

Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

В 1998 году происходит кризис. Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить свой бизнес и деньги.

Этап профессионального развития рынков наступает 1998–2002 годы.

Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно.

С 2002 года начинается профессиональный этап развития рынка недвижимости, этот этап длится и по настоящее время. Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

В настоящее время на всей территории Российской Федерации активно развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, возрастает спрос на жилье.

1.3 Основные проблемы современного рынка недвижимости России

Социалистические эксперименты на территории нашей страны оставили серьезные последствия для развития рынка недвижимости, как показали многочисленные исследования за последние пятнадцать лет.

Дело в том, что недвижимость  и время неотделимы друг от друга. Рынок недвижимости воплощает все особенности времени и окружающей среды, для которых он создавался. Необходимо выделить главные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, это физический, функциональный износ и внешний, известно, что преобладающая часть объектов недвижимости современной России обладает этими признаками.

Факт физического износа жилой, промышленной и коммерческой недвижимости на лицо, достаточно совершить экскурсию по одному из городов России. Однако, более серьезную проблему состовляет функциональный и внешний износ. Потеря цены недвижимости, архитектурные, технические и иные решения - функциональный износ. Примеров в российской практике огромное множество. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для бизнеса, цех высотой в 20 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 10 м. В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).3

Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменения условий экономической, политической, экологической и правовой среды. Наиболее часто проявляется в показателях, которые отражают загруженность мощностей того или иного предприятия. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 300 тыс. м3 пиломатериалов в год, непременно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 60 - 80 тыс. м3 пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма важен для России, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

Во-вторых, существует еще более важная проблема, проблема интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную десятилетиями  по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Такой процесс ярко выражен  на примере земельных отношений. В городах, которые изначально не создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, смысл которой заключается в соответствии платы за землю и оценочной зоны. Действительно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных отношений. Если же промышленное предприятие строилось тысячами советских людей, а далее обросло "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то не совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пятидесяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.4