Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

САРАТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ имени Гагарина Ю.А.

 

Факультет        Строительно-архитектурно-дорожный институт

 

Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»

 

Кафедра            «Экспертиза и управление недвижимостью» (ЭУН)

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

«Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы»

 

 

                                               Выполнил: магистрант гр. М7СТЗС-21

Петченко К.В.

                                                         Проверил: доц. Тягунова Л.А.

 

Допущен к защите

 

Защищен  с оценкой

 

Саратов 2013

Содержание

 

Введение

1 Тенденции развития Российского рынка недвижимости                                 5

1.1 Сущность понятий недвижимости и ее стоимостной оценки                       5

1.2 Развитие  рынка недвижимости  в России                                                    10

1.3 Основные проблемы современного рынка недвижимости России            17

2 Методологические основы и подходы к оценке стоимости объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы                            23

2.1 Теоретические основы подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости                                                                                                        23

2.2 Методы оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы                                                                                                             29

2.3 Анализ применения оценочных подходов при проведении экономической экспертизы                                                                                                             39

Заключение

Список использованных источников и литературы

 

 

 

 

 

Введение

Активное развитие российского рынка недвижимости привело к появлению деятельности по управлению объектами недвижимости. В настоящее время в Российской Федерации идет процесс формирования профессионального управления недвижимостью как самостоятельного направления деятельности. Рост количества объектов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот рынка, сложность и неоднородность структуры и состава имущественных комплексов приводят к обострению проблемы эффективности управления недвижимостью.

Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.

В условиях формирования деятельности по управлению недвижимостью в России приоритетное значение приобретает совершенствование методологии управления недвижимостью, включая корректировку самого понятия «недвижимость», являющегося отправным и характеризующегося неоднозначностью трактовок в действующих нормативных актах.

Актуальность исследования. В современных условиях появление множества разрозненных методов экономической экспертизы объектов недвижимости ведет к искажению результатов проводимых экспертных мероприятий, что формирует актуальную задачу их систематизации и отнесения к соответствующим теоретическим подходам с целью повышения достоверности получаемых результатов.

Необходимость в исследовании методических основ экономической экспертизы объектов недвижимости и ее научно обоснованном анализе, систематизации методов экономической экспертизы и разработке методического инструментария согласования результатов экспертизы, обеспечивающего повышение достоверности результата, определили актуальность и выбор темы курсового проекта.

В настоящее время отсутствуют унифицированные методы согласования результатов экспертизы, а методы, используемые в практической деятельности, характеризуются высоким уровнем субъективизма и рядом других проблем. Поэтому разработка методики согласования, способствующей минимизации субъективного фактора, позволит повысить точность и достоверность результата.

Основная цель данной работы исследование методов оценки стоимости объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы. В связи с этим поставлен ряд задач, а именно:

• Изучить сущность понятий недвижимости и ее стоимостной оценки;
• Рассмотреть основные проблемы современного рынка недвижимости России;
• Изучить методологические основы и подходы к оценке стоимости объектов недвижимости при проведение экономической экспертизы.

 

 

 

 

 

 

 

1 Тенденции развития Российского  рынка недвижимости

1.1 Сущность понятий недвижимости  и ее стоимостной оценки

Для  объектов  оценки  недвижимости  в  качестве  родового  признака, определяющего  их  среди  других  объектов,  является  непосредственная  связь  с землей. Причем и сама земля как участок, и все что с нею неразрывно связано, будь-то  естественные  предметы  или  созданные  человеком,  расположенные  на земле или под (над) землей, будут представлять собой недвижимость.

В  соответствии  с  Международными  правилами  оценки  №1 (п.3.8) «недвижимость включает землю, и все вещи, которые являются естественной частью  земли,  например,  деревья  и  минералы,  а  также  все  вещи, присоединенные  к  ней  людьми,  например,  строения  и  улучшения.  Все оборудование,  присоединенное  к  зданиям,  такое  как  канализация,  системы отопления, охлаждения и электроснабжения, и встроенное оборудование, такое как подъемники, или лифты, также являются частью недвижимости»1. 

Границы  земельного  участка  позволяют  отделить  внутренние земельные улучшения,  то есть расположенные в пределах участка, от внешних улучшений. 

Таким  образом,  недвижимость  как  физический  объект  представляет  собой либо вакантный земельный участок, либо земельный участок и расположенные в его  пределах  земельные  улучшения.  При  этом  их  общими  свойствами, отличающих  недвижимость  от  других  объектов  оценки,  будут  постоянство местоположения,  долговечность  и  относительная  ограниченность  земли  как ресурса.

Следует обратить внимание, что в этом контексте Международные стандарты оценки  четко  разграничивают  понятие  недвижимости  как физической  вещи  и понятие недвижимой собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

Рисунок 1. Понятие недвижимости в контексте Международных стандартов оценки

Понятие  недвижимой  собственности  охватывает  все  права,  интересы  и выгоды  от  владения  и  использования  недвижимости,  которые  могут распределяться как по отношению к ее различным частям, так и между разными лицами. 

Таким  образом,  объект  оценки  недвижимости  одновременно  существует  в материальной и нематериальной форме.

Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 г. после введения в действие Гражданского кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 г. Государственной Думой был принят новый Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором дается определение недвижимости.

Термины «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий.

Недвижимость – это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

Формирование понятия стоимости в историческом контексте неразрывно связано с развитием экономической мысли  в  целом. При  этом  в  дальнейшем  понимание  стоимости  как  выражение  того  или  иного  направления экономической мысли послужило основой формирования подходов к оценке, которые применяются в настоящее время.

С точки зрения определения и количественной оценки стоимости, широкое распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться ценой труда, затраченного на его изготовление. В дальнейшем эта мысль легла в основу затратного подхода к оценке стоимости.

Первым вопрос определения стоимости товара как цены труда поднял Уильям Петти (1623-1687), затем продолжил разработку  теории Адам Смит (1723-1790) и Давид Рикардо (1772-1823),  а Карл Маркс (1818-1883) окончательно оформил трудовую теорию стоимости. 

 Оценка стоимости имущества проводится для различных целей. Она лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесения в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершаемых на рынке недвижимости.

Стоимость недвижимости — понятие неоднозначное. Существует множество определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных таблица 1.

Рыночная стоимость — это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения2.

Арендная стоимость — это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость.

Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости.

Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

Инвестиционная стоимость - это цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается, исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и представляет собой стоимость имущества, по которой оно числится на балансе предприятия.

Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения. В соответствии с российским законодательством она тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

Таблица 1. Виды и подвиды стоимости недвижимости

Стоимость обмена	Стоимость в использовании
Применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., то есть на рынке недвижимости	Выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать
Подвиды
рыночная; арендная; залоговая; страховая;	инвестиционная; балансовая; налогооблагаемая; восстановительная