Оценка трехкомнатной квартиры в кирпичном девятиэтажном доме г. Реутова

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Понятие АННЭИ, принимаемое  в курсовой работе, определяется как  вероятное и разрешенное законом  использование пустого ЗУ или  возведенного на нем здания с наилучшей  отдачей.

При определении вариантов  ННЭИ объекта собственности, руководствуются  следующими критериями анализа:

- физическая возможность-  возможность возведения здания  и сооружения с целью наилучшего  и эффективного использования  на рассматриваемом участке;

- законодательно разрешенный  характер предполагаемого использования  ЗУ, не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника  ЗУ и наложение зонирования;

- финансовая целесообразность- допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта собственности. Она должна обеспечить чистый доход собственнику участка;

- максимальная продуктивность- из всех финансово целесообразных вариантов, использование которых создает максимальную остаточную стоимость земли, либо обеспечивает максимальный возврат инвестиций капитала, вложенного в улучшение. Наиболее эффективным является данный вариант.

На основании этих критериев  и принимая во внимание расположение объекта, мы пришли к выводу:

1. Использование ЗУ «как будто бы свободного» эффективно при строительстве жилого здания повышенной этажности;
2. Использование улучшений 9-этажного здания эффективным считается при проведении капитального и текущего ремонтов в соответствии с эксплуатационными инструкциями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.ПОДХОДЫ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценку квартиры будем  проводить согласно требованиям  и правилам оценки стандартов оценки имущества, которые включают:

• Заключение с заказчиком договори об оценке;
• Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
• Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• Обобщение результатов, полученных в рамках каждого их подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• Составление и передача заказчику отчета об оценке.

4.1 Затратный подход

Оценку квартиры будем производить согласно «методике расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим или юридическим лицом по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома».

1) В качестве исходной  единицы для расчета стоимости  квартиры принимаем стоимость  1 кв.м общей площади жилых помещений.

2) Определение стоимости  1 кв.м общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным техпаспорта по зданию, предоставленным МосгорБТИ.

3) Для учета износа строения  в процессе его эксплуатации  определяется остаточная стоимость  1 кв.м общей площади строения.

4) Восстановительная стоимость  определяется путем умножения  на коэффициент удорожания, действующий  на момент оценки.

5) Порядок расчета остаточной  стоимости 1 кв.м общей площади строения

С_о=

С_вд- восстановительная стоимость жилого дома

С_изм  = С_вд * ( )    , где И- совокупный износ, который определяется как сумма физического,                                              

функционального(морального)  износов  и износа внешнего воздействия.

С_изм = 1625899 * (1-25/100)= 1219424 руб

C ^кв.м_o= = 226

С ^туц _о   = С ^кв.м_o * К_уд

К_уд= 112917/248,2 = 455

С ^туц _о = 226*455= 102830

 

Расчет цены продажи жилья с учетом технических  характеристик.

Цена 1 кв.м в текущем уровне цен общей площади рассчитывается с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры по формуле:

С_отх= С ^туц _о    * К_сож *  К_бл *К_эт *К_л *К_выс * К_мус * К_мат * К_к * К_из , где 
  К_сож    = *об/*ж = 62/45 = 1,37 => 0,95

   К_бл= 1,05 (лоджия)

  К_эт= 0,9 ( 1 этаж)

 К_л=1 ( есть в 9-этажном доме)

К_выс = 1 ( 2,65 м )

К_мус=1 (есть в 9-этажном доме)

К_мат= 1,1 ( кирпичные стены)

К_к= 1 ( кухня- 7 кв.м)

К_из= 1,04 ( все комнаты изолированы)

С_отх = 102830*0,95*1,05*0,9*1*1*1*1,1*1,04 = 105609

С_омр= С_отх* К_мет* К_зон

К_мет=1  , К_зон=1 ( территория за МКАД)

С_омр=105609*1*1 = 105609

 

В связи с тем, что оценка сравнительного анализа продаж производится на основании анализа рынка объектов- аналогов, расположенных вблизи оценки  нашего строения и в стоимости которых уже учтены воздействия окружающей среды, поэтому износ внешнего воздействия в определении совокупного износа не учитываем.

В связи с тем, что квартиры находятся в типовых жилых  зданиях, в которых предусмотрен текущий и капитальный ремонты, согласно эксплуатационным инструкциям  и потерь арендной платы из-за морального износа не происходит, то моральный  износ так же не учитывается.

В курсовой работе будем учитывать  только физический износ, который влияет на восстановительную стоимость  по определению.

Физический износ- это  потеря эксплуатационных качеств здания  и сооружения в следствии его старения.

Будем определять его по данным визуального осмотра здания на момент оценки и таблиц износа конструктивных элементов, представленных в пособии  «Техническая инвентаризация здания».

Принимается износ в % середины интервала. Крайнее значение принимается, если повреждения  > 70%, соответственно данному признаку.

 

 

Таблица 1

Конструктивный элемент	Признаки износа	№ табл	* повр	Износ по табл	Расчет Износа Фи=(*пов*Ит) / 100%	Доля восст ст-ти
Фундамент	1)мелкие трещины в цоколе и  под окнами 1 этажа 2)отдельные глубокие трещины,  следы увлажнения цоколя и  стен, выпучивание стен подвала,  неравномерная осадка фундамента 3) выпучивание и заметное искривление  цоколя, сквозные трещины в нем  с развитием на всю высоту  здания, выпучивание полов и стен  подвала	3	70   20         10	10   31         51	70*10/100=7   20*31/100=6,2         10*51/100=5,1       ∑=18,3 ≈20	9
Нар. стены и перегородки	1)отдельные трещины и выбоины 2)отслоение и отпадение штукатурки  стен, карнизов и перемычек, выветривание  швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей 3)глубокие трещины и отпадение  штукатурки, выветривание швов	10	50 30         20	5 26         16	50*5/100=2,5 30*26/100=7,8         20*16/100=3,2 ∑=13,5=15	24
Перекры тия	1)трещины в швах между плитами 2)трещины в плитах, следы протечек  и промерзания	30	70 30	5 36	70*5/100=3,5 30*36/100=10,8 ∑=14,3 ≈15	13
Кровля	1)мелкие выбоины на пов-ти плит 2)трещины в панелях, пробоины, следы протечек, оседание утеплителя	40	80 20	10 31	80*10/100=8 20*31/100=6,2     ∑=14,3 ≈15	2
Полы (паркет)	1)мелкие повреждения и незначительная  усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3мм, коробление  отдельных клепок 2) отставание отдельных клепок  от основания: сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами; отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах;  небольшие повреждения основания 3)полное нарушение сплошности паркетного покрытия, массовое отсутствие клеток, просадки и повреждения основания	50	70         20             10	10         31             71	70*10/100=7         20*31/100=6,2             10*71/100=7,1     ∑=20,3 ≈20	11
Окна	1)мелкие трещины в местах сопряжения  коробок со стенами, истертость, щели в притворах, замазка местами  отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол 2) оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в  углах; часть приборов повреждена  или отсутствует; отсутствие остекления, отливов	55	50           50	10           31	50*10/100=5           50*31/100=15,5       ∑=20,5 ≈20	10
Двери	1)мелкие поверхностные трещины  в местах сопряжения коробок  (колод) со стенами и перегородками,  стертость дверных полотен или  щели в притворах 2) дверные полотна осели или  имеют неплотный притвор по  периметру коробки, приборы частично  утрачены или неисправны, дверные  коробки (колоды) перекошены, наличники  повреждены	57	50         50	10         31	50*10/100=5         50*31/100=15,5           ∑=20,5 ≈20	10
Внутр. Отделка (обои)	1)отставание и повреждение кромок  местами 2) трещины, загрязнение и обрывы  в углах, местах установки электрических  приборов и у дверных проемов;  обесцвечивание рисунка местами	61	70   30	10   31	70*10/100=7   30*31/100=9,3       ∑=16,3 ≈15	10
Лестницы	1)Редкие трещины на ступенях, отдельные  повреждения перил 2)Выбоины и сколы местами  в ступенях, перила повреждены, лестничные  площадки имеют трещины поперек  рабочего пролета 3)В подступенках глубокие трещины, отдельные проступи отпали, маршевые плиты (косоуры) имеют трещины и обнажение арматуры, прогиб косоуров (маршей).	35	70   20         10	10   31         51	70*10/100=7   20*31/100=6,2         10*51/100=5,1         ∑= 18,3 ≈20	3
Коммунальное обеспечение	Определение физического износа по сроку  экономической жизни	Отопление          Иот=32*100/80=40% Канализация      Ик=32*100/60=53%≈50% Водопровод       Ив=32*100/60=53%≈50% Освещение         Иос=32*100/50=64%≈60%				8 4 4 2

 

Физн.к.э.= (Sповр.∙ Физн.табл.)  / 100%

Физический  износ коммуникального обеспечения определяем по формуле срока использования экономической жизни.

Физн.ком.= (ЭВ ∙ ВС) / Тсл. ,  ЭВ – эффективный возраст

                                                    ВС – восстановительная стоимость

                                                   Тсл. – срок службы.

Физн.зд. =  (∑ni=1Физн.к. ∙ L) / 100%

Физн.зд.= (20*9+15*24+15*13+15*2+20*11+20*10+20*10+15*10+20*3+40*8+50*4+50*4+65*2)/100%=25%

Физический  износ, определенный по таблицам с учетом признаков износа, в расчете принимается  не меньше физического износа, рассчитанного  с учетом показателя среднегодового прироста жилых строений в г.Москве.

Таблица 2

Группа капитальности	Среднегодовой прирост физического  износа в %, построенных
	до 1917 г	до 1941 г	после 1941 г
1	0,2	0,4	0,7*
2	0,3	0,5	0,8
3	0,4	0,6	1
4	0,6	0,9	1,5
5	-	1,5	2

0,7* – для всех серий 5-этажных строений коэффициент прироста=1.

Физн. = Кприр. *Тсл.

Физн. = 0,7 ∙ (2011-1979) = 22,4≈22%

Физический износ принимаем  по расчету таблиц, т.е. 25%

С_кв= С_омр ** _кВ= 105609* 62 = 6547763 * 1,25= 8184704 р.

 

4.2 Подход сравнительного анализа продаж

Основывается  на принципе замещения. Согласно анализу  рынка, выбрано 4 аналога-объекта оцениваемому со следующими данными:

1. 3-комнатная квартира, на 9 этаже 9-этажного дома, общая площадь 68 кв.м.,

жилая – 47 кв.м., площадь кухни – 9 кв.м., высота потолков 2,65 м., санузел раздельный.  В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефона нет, балкон, дом расположен в г. Реутов. Цена продажи 8000000 руб. Цена за 1 кв.м. 117647 руб.  

2. 3-комнатная квартира, на 2 этаже 9-этажного дома, общая площадь 64 кв.м.,

жилая – 40 кв.м., площадь кухни – 7кв.м., высота потолков 2,65 м., санузел раздельный.  В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефона нет, лоджия, дом расположен в г. Реутов. Цена продажи 6300000 руб. Цена за 1 кв.м. 98437 руб.  

3. 3-комнатная квартира, на 5 этаже 5-этажного дома, общая площадь 62 кв.м.,

жилая – 48 кв.м., площадь кухни –6 кв.м., высота потолков 2,65 м., санузел раздельный. 

В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефона нет, балкон, дом расположен в г. Реутов. Цена продажи 5250000 руб. Цена за 1 кв.м. 84677 руб.  

4. 3-комнатная квартира, на 4 этаже 14-этажного дома, общая площадь 80 кв.м.,

жилая – 52 кв.м., площадь кухни – 12 кв.м., высота потолков 2,65 м., санузел раздельный.  В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефона нет, балкон, дом расположен в г. Реутов. Цена продажи     1300000 руб. Цена за 1 кв.м. 162500 руб.  

  На основании данных рынка составляем матрицу продаж, данные из которой корректируем, внося в каждый аналог поправки в процентах. Поправки вносятся согласно «инструкции по оценке имущества». Если оцениваемый объект лучше или удобнее аналогичного сопоставимому, то вносится поправка с «+», что увеличивает стоимость оцениваемого объекта; если оцениваемый объект хуже или менее удобен, то в сопоставимый объект вносится поправка с «–», что уменьшит стоимость оцениваемого объекта. Количественные показатели поправок будем использовать в соответствии с коэффициентами технических характеристик здания и квартиры по данным затратного подхода.

Матрица продаж.

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Сопоставимый объекты
		1	2	3	4
Дата оценки	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011
Количество комнат	3	3	3	3	3
Общая площадь, м2	62	68	64	62	80
Жилая площадь, м2	45	47	40	48	52
Площадь кухни, м2	7	8	7	6	12
Этажность	9	9	9	5	14
Материал стен	кирп	кирп	кирп	кирп	кирп
Этаж	1	9	2	5	4
Транспортная доступность	5	5	3	7	7
Наличие телефона	есть	нет	нет	нет	Нет
Наличие балкона	лоджия	есть	есть	есть	есть
Сан. узел	разд	разд	разд	разд	разд
Изолированность комнат	изол	изол	изол	изол	изол
Высота потолков	2,65	2,65	2,65	2,65	2,65
Цена продажи, р		8000000	6300000	5250000	13000000
Цена за 1м2, р		117647	98437	84677	162500