Оценка трехкомнатной квартиры в кирпичном девятиэтажном доме г. Реутова

 

Таблица корректировок.

Элементы сравнения	Сопоставимые объекты
	1	2	3	4
Дата оценки	0	0	0	0
СКЦ	117647	98437	84677	162500
Соотношение общей площади и жилой	0	-5%	+5%	-5%
СКЦ	117647	98437*0,95= 93515	84677*1,05= 88911	162500*0,95= 154375
Площадь кухни	-5%	0	0	-10%
СКЦ	117647*0,95= 111765	93515	88911	154375*0,9= 138938
Этажность	0	0	+6%	0
СКЦ	111765	93515	88911*0,06= 94246	138938
Материал стен	0	0	0	0
СКЦ	111765	93515	94246	138938
Этаж	-10%	0	-10%	0
СКЦ	111765*0,9= 100588	93515	94246*0,9= 84821	138938
Место расположения	0	0	0	0
СКЦ	100588	93515	84821	138938
Транспортная доступность	0	0	0	0
СКЦ	100588	93515	84821	138938
Наличие телефона	+4%	+4%	+4%	+4%
СКЦ	100588*1,04= 104611	93515*1,04= 97256	84821*1,04= 88214	138938*1,04= 144495
Наличие балкона	+5%	+5%	+5%	+5%
СКЦ	104611*1,05= 109842	97256*1,05= 102119	88214*1,05= 92625	144495*1,05= 151719
Сан. узел	0	0	0	0
СКЦ	109842	102119	92625	151719
Изолированность комнат	0	0	0
СКЦ	109842	102119	92625	151719
Высота потолков	0	0	0
СКЦ	109842	102119	92625	151719
∑ поправок	-6	+4	+10	-6
Вес	2	3	1	2
Весовой коэффициент	0,3	0,4	0,1	0,3
Средневзвешенная цена	32953	40848	9263	45516
Цена 1м2 оцениваемой квартиры, $	128580
Стоимость квартиры, $	128580* 62= 7971960

 

Описание поправок. 
1. Дата оценки: 
В связи с тем, что анализируем сопоставимые продажи оцениваемый объект в один и тот же временной период, и на финансовом рынке не произошло никаких изменений, то на дату оценки вносится нулевая поправка. 
 
2. Соотношение общей и жилой площади: 
Коц.об. = 62/45 = 1.4 => 1 
К1 = 68/47 = 1,4 => 1                К2 = 64/40 = 1,6 => 0,95 
К3 = 62/48 = 1,3 => 1,05          К4 = 80/52 = 1,5 => 0,95 
 
3. Размер кухни: 
Коц.об. = 7 => 1 
К1 = 9 => 0,95            К2 = 7 => 1 
К3 = 6 => 1                  К4 = 12 => 0,9 
 
4. Этажность: 
Анализируются технические характеристики, такие как наличие мусоропровода и лифтов. Разница в стоимости каждого из этих параметров составляет ±3% 
      М      Л  
Коц.об. = 1 1 => 0 
К1 = 3 3 => 6%          К2 = 1 1 => 0% 
К3 = 3 1 => 3%          К4 = 1 1 => 0% 
 
5. Материал стен: 
Разница в стоимости между кирпичными, монолитными и панельными материалами составляет 10, 5, 1% 
Коц.об. = кирпич => 10% 
К1 = кирпич => 0            К2 = кирпич => 0 
К3 = кирпич => 0            К4 = кирпич => 0 
  
6. Этаж: 
Если оцениваемый объект находится на первом или последнем этажах, то стоимость снижается на 10%, а в остальные этажи поправки не вносятся. 
Коц.об. = 1 => 10% 
К1 = 9 =>-10%           К2 = 2 => 0 
К3 = 5 => -10%          К4 = 4 => 0 
 
7. Месторасположение: 
В связи с тем, что все сопоставимые объекты выбраны в исследуемом районе с оцениваемым, то на месторасположение вносится нулевая поправка. 
 
8. Транспортная доступность: 
Если здание оцениваемого объекта расположено в пределах 200 метров (10 минут пешком) от станции метро, то вносится нулевая поправка. Если здание находится в радиусе более 200 метров - поправка составляет 10% 
Коц.об. = 10 мин => 0 
К1 = 10 мин => 0          К2 = 10 мин => 0 
К3 = 10 мин => 0          К4 = 10 мин => 0 
 
9. Наличие телефона: 
С наличием мобильной связи ушла актуальность стационарной телефонной связи, поэтому поправка вносится в разницу стоимости абонентской платы по среднему тарифу и средней стоимости мобильной связи (700/505 = 1,39 ≈ 40%). 
Разница в стоимости составляет 40%, но при покупке жилья стационарная телефонная связь мало влияет на его стоимость, поэтому за отсутствие телефона вносим поправку 4%. В связи с тем, что во всех сопоставимых объектах и в оцениваемом есть телефон, вносится нулевая поправка. 
 
10. Наличие балкона: 
Разница в стоимости между наличием и отсутствием балкона составляет 5%, а между наличием балкона и лоджии еще 5% 
Коц.об. = лоджия => 1,05 
К1 = балкон => 1       К2 = балкон => 1 
К3 = балкон => 1       К4 = балкон => 1 
  
11. Сан.узел: 
Разница в стоимости между совмещенным и раздельным сан.узлом оценить невозможно, но мы можем оценить удобство. В связи с тем, что наличие лифта и мусоропровода оценивалось в 3%, то разницу между этими конструктивными элементами условно примем 3% 
Коц.об. = раздельный => 0 
К1 = раздельный => 0         К2 = раздельный => 0 
К3 = раздельный => 0         К4 = раздельный => 0 
 
12. Изолированность комнат: 
Оценивается в 4%. В связи с тем, что во всех сопоставимых объектах и в оцениваемом все комнаты являются изолированными, вносим нулевую поправку. 
 
13. Высота потолков: 
Коц.об. = 2,65 => 1 
К1 = 2,65 => 1         К2 =2,65  => 1  
К3 =2,65  => 1         К4 = 2,65 => 1 
 
14. Веса: 
Распределяются между сопоставимыми объектами по следующему принципу –  
чем меньше суммарная поправка, тем больший вес присваивается объекту. При этом на знаки +/- внимания не обращаем, так как они учтены в скорректированной цене.

4.3 Доходный подход

Доходный  подход  основан на принципе ожидания, который гласит, что инвестор от приобретенной собственности ожидает доход, который возместил бы вложенный капитал и принес бы прибыль за период владения.

Доходный  подход оценки квартиры будем производить  на основе анализа арендных плат сопоставимых объектов для выявления ожидаемого дохода, который необходимо капитализировать.

Оценку будем производить  двумя методами:

1. Метод прямой капитализации
2. Доходный подход с использованием мультипликатора валовой ренты.

1)На основании анализа  рынка сдачи в аренду 3-комнатной  квартиры в Г.Реутов выделяем 4 объекта сдачи в аренду для определения общего коэффициента капитализации.

Показатели	Сопоставимые объекты
	1	2	3	4
АП	45000	35000	40000	30000
ПВД	540000	420000	480000	360000
ДВД	486000	378000	432000	324000
ОР	66000	66000	66000	66000
ЧОД	420000	312000	366000	258000
SP	7971960	7971960	7971960	7971960
Rо соп.об.	0,05268	0,03914	0,04591	0,03236
Вес	2	3	1	2
Весовой коэфф.	0,3	0,4	0,1	0,3
Rо соп.об. взв.	0,016	0,016	0,005	0,005
Rо оц.об.	0,042

 

АП= 40000

ПВД= 480000

ДВД= 432000

ОР= 66000

ЧОД= 366000

PV= = 8714286 р.

2)Мультипликатор валовой  ренты- коэффициент, отражающий постоянную взаимосвязь между величиной валового дохода от объекта недвижимости и его ценой.

МВР=SP/АП

Для оценки стоимости собственности  с использованием МВР, необходимо:

- определить МВР

- определить рыночную  АП

- определить стоимость  собственности, как

 

PV= АП ^рын * МВР

Определение мультипликатора  валовой ренты

Сопостав. объекты	SP	АП	МВР
1	5250000	28000	181,5
2	8000000	35000	228,6
3	13000000	45000	288,9
4	4500000	30000	150
5	4600000	20000	230

 

 

МВР _ср = = 186,7

 

 

Определение рыночной арендной платы

Показатели	28000	35000	30000
Дата	0	0	0
СКЦ	28000	35000	30000
Этажность	+6%	0	0
СКЦ	28000*1,06=29680	35000	30000
Этаж	0	0	0
СКЦ	29680	35000	30000
Материал стен	0	0	0
СКЦ	29680	35000	30000
∑ поправок	+6	0	0
Вес	1	3	3
Весовой коэффициент	0,1	0,4	0,4
АП взвеш	2968	14000	12000
АП рын	28968

 

Скв= 28968*186,7=5408326 р.

 

Из двух методов определения  стоимости квартиры принимаем стоимость  определенную методом прямой капитализации, в связи с тем , что по анализу  ставки дохода депозитных счетов в  течении года , которая колебалась в течение года 3-4%, у нас в расчетах общий коэффициент капитализации составляет 4,2%.

Расчет стоимости по использованию  МВР недостаточно точен, так недостаточно информации по определению самого МВР.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ  РЕШЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

В курсовой работе мы рассчитали 3 стоймостные  оценки полных прав собственности на квартиру без права использования земельным участком, исходя из рыночной информации и технического паспорта на здание,  в результате получены следующие стоимостные оценки:

1. Затратный подход- 8184704руб
2. Подход сравнительного анализа продаж- 7971960 руб.
3. Доходный подход- 8714286 руб

Исходя из этих результатов, необходимо определяем преимущества и  недостатки каждого из подходов и  тем самым определяем единую стоимостную  оценку.

Преимущества каждого  метода определяются по следующим критериям:

Критерии оценки	Подходы оценки
	затратный	Сравнительного анализа  продаж	доходный    1            2
Возможность отразить действительные намерения  потенциального покупателя (продавца)	-	-	+            +
Тип, качество, обширность информации, на основании которой проводится анализ	+	+	-             -
Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания  и стоимость денежных средств	-	+	-            -
Способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его  стоимость, такие, как месторасположение, потенциальный доход и др. элементы сравнения и экономические показатели.	-	+	+          -

 

ВЫВОД :

Я считаю, что  больше всего подходит метод сравнительного анализа продаж, т.к. он основан на достаточно обширной рыночной информации, анализе продаж, так же он учитывает  колебания и стоимость денежных средств и направлен на изучение конкретного объекта с его  особенностями.  Кроме того согласно принципа замещения, что благоразумный  покупатель не заплатит за недвижимость большую стоимость чем стоит  аналогичный объект на рынке недвижимости , а по данным расчета, стоимость по подходу сравнительного анализа продаж ниже,чем стоимости определенные другими подходами, поэтому стоимость 3-ех комнатной квартиры , расположенной по адресу         ___принимаем ___________

     Затратный подход ориентирован  не на получении дохода, а основывается  на  технических характеристиках  здания, поэтому он нам не подходит. Доходный подход основан на  принципе ожидания, поэтому он  нам тоже не подходит.