Оценка трехкомнатной квартиры в кирпичном девятиэтажном доме г. Реутова

ГБОУ СПО  КАМС № 17

Специальность: 120304 «Градостроительный кадастр»

Дисциплина: «Экономическая оценка недвижимости»

Группа 411

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Тема: «Оценка  трехкомнатной квартиры в кирпичном  девятиэтажном доме г. Реутова»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Якушева П.П.

Проверила: Коблова О.Н.

Оценка:

 

 

 

Задание

Оценить 3-комнатную квартиру в 9-этажном кирпичном жилом доме, расположенном в г.Реутов

Московской области  тремя подходами: затратным, сравнительного анализа продаж и доходным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание:

1)Введение

2)Краткое изложение существенных  фактов и заключений

2.1) Краткое  изложение существенных факторов  и заключений

2.2) Описание  местоположения

2.3) Описание  здания

2.4) Описание  квартиры

3) Анализ наилучшего и  эффективного использования

4)Отчет об оценке объекта  недвижимости

4.1) Затратный  подход

4.2) Подход  сравнительного анализа продаж

4.3) Доходный  подход (капитализация дохода)

5) Заключительное решение  о стоимости объекта

6) Приложения:

- документы  на право собственности

- договор  об оценке

- технический  паспорт на здание

- анализ рынка  трехкомнатных квартир в девятиэтажном  кирпичном доме в г.Реутов                          за период февраль- декабрь 2011г.

- фотографии  квартиры.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                           1. ВВЕДЕНИЕ

Объект  оценки

Объектом оценки является трехкомнатная  квартира девятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Реутов, ул. Котовского, д. 5, кв. 4.

Цель  оценки

Целью оценки является определение  рыночной стоимости полных прав собственности  на квартиру без права пользования  землей.

Функция оценки

Оценка будет  использована с целью принятия решения  относительно продажи квартиры.

Собственники  объекта недвижимости

Оцениваемый объект на момент оценки находится в собственности Якушевой П.П., правами на землю обладает Администрация  города Реутов, земельный участок, на котором расположено здание, остается в собственности государства.

Определение рыночной стоимости

Понятие «рыночная стоимость», используемое в настоящем отчете, является определение  согласно МСОИ-4 (Международному стандарту  оценки имущества).

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности  на свободном конкурентном рынке, при  соблюдении всех необходимых для  продажи условий, под которыми понимается следующее:  покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для  принятия решения и действуют  осмотрительно. Сделка купле- продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие.

Переход права собственности от продавца к покупателю осуществляется при следующих условиях:

• Стандартная мотивация продавца и покупателя( продавец хочет продать собственность, а покупатель хочет ее купить) ;
• Обе стороны сделки  либо хорошо проинформированы, любо проконсультированы о предмете сделки и действуют исходя из лучших своих интересов;
• Оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными;
• Цена сделки не является следствием специального кредитования при продаже на одна из сторон, участвующих в сделке.

Дата  оценки

Оценка квартиры проведена по состоянию  на декабрь 2011 года, что совпадает  с датой осмотра здания и квартиры.

Единицы измерения стоимости

В курсовой работе в качестве единиц измерения используются $ США. В связи с тем, что информация о продажах (предложении)  объекта недвижимости, представлена в $ США, поэтому во всех расчетах всех методов подходов оценки стоимость переводится в $ США. Курс $ США по данным Московской Международной валютной биржи(ММВБ) на день оценки составляет:

1 $ = 32 руб.

Оценка  прав собственности

Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования квартирой.

Процедура оценка

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1. Осмотр здания и квартиры
2. Собеседование с собственником ( знакомство с документами на право собственности, проводились ли капитальные и текущие ремонты здания и квартиры, время постройки здания, были ли предыдущие собственники)
3. Исследование ранка продаж и аренды аналогичных объектов
4. Сравнительный анализ объекта ( изучение ранка исследуемых типов зданий, емкости этого рынка, степени загруженности помещений и уровень расходов по их содержанию)
5. Использование трех подходов и методов в каждом из подходов для оценки стоимости объекта
6. Заключение об определении рыночной стоимости собственности.

Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра  месторасположения здания, списания самого здания, его состояния и  выделения особенностей здания и  квартиры. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения эффективного. Эффективный вариант рассмотрен как с точки зрения «как будто бы свободного ЗУ» так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на земельном участке объекта собственности.

Следующим этапом является определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так непосредственно ни ценности рассматриваемой собственности.

При определении стоимости квартиры в курсовой работе используются три  подхода:

1. Затратный подход
2. Подход прямого сравнительного анализа продаж
3. Доходный подход.

Каждый  из этих подходов приводит к получению  различных ценовых характеристик  квартиры. Дальнейший сравнительный  анализ позволяет взвесить достоинства  и недостатки каждого из подходов и установить окончательную оценку объекта собственности, на основании  данных того подхода, который расценен как наиболее надежный.

Описание  последовательности расчета каждого  из подходов оценки.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости и исходя из того, что инвестор проявляет должную благоразумность, и не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания на дату оценки. Этот подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом из взноса увеличения на стоимость земли.

PV= PV_L + PV_B - PV_износ

Восстановительная стоимость, используемая в курсовой работе- расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки в точной копии оцениваемого здания из таких же материалов с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификация рабочей силы по такому же проекту, который был применен при строительстве оцениваемого здания на дату его постройки.

Основными этапами  проведения оценки затратным подходом являются:

1. Расчет стоимости приобретения свободного земельного участка или прав аренды на него в целях оптимального его использования.
2. Расчет стоимости возведения нового аналогичного здания в целях определения его восстановительной стоимости.
3. Определение величины совокупного износа.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму совокупного износа для получения реальной стоимости здания.
5. Определение стоимости собственности затратным подходом по формуле.

Подход  прямого сравнительного анализа  продаж основывается на предположении, что субъекты на рынке осуществляют сделки купле- продажи по аналогии, т.е. основываясь на рыночной информации о предложении аналогичных объектов.

Этот  подход основывается на принципе замещения, в основе которого лежит предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую денежную сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по полезности объект.

Основными этапами  оценки являются:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, катеровках и предложениях по продаже объектов.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности, полезности и подтверждения того, что сделки совершались и совершаются в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения стоимости и проведение сравнительного анализа для каждого количественного элемента сравнения.
4. Сравнение оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами путем внесения поправок в сопоставимые объекты на единицу измерения ( стоимость 1 кв.м).
5. Установление цены оцениваемого объекта и отобранных для сравнения характеристик, сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Доходный  подход основывается  на принципе ожидания, который утверждает, что инвестор или покупатель, который приобретает недвижимость, ожидает в будущем получить определенный доход.

Основными этапами оценки являются :

1. Определение потенциального валового дохода на основе анализа арендных плат сопоставимых объектов.
2. Анализ потерь о недозагрузки помещений и невзыскания арендных платежей, которые оцениваются на основе анализа рынка, характера его изменения в течение года.
3. Определение действительного валового дохода, как разность между ПВД и недозагрузкой помещений.
4. Расчет операционных расходов оцениваемой собственности.
5. Определение чистого операционного дохода, как разность между ДВД и ОР.
6. Определение коэффициента капитализации
7. Определение стоимости доходным подходом 1 из методов.

 

2.1Краткое изложение существующих фактов и заключений.

Тип объекта	Жилое кирпичное девятиэтажное здание
месторасположение	Г.Реутов, ул. Котовского, д. 5, кВ.4
Оценка прав собственности	Полное право собственности на квартиру без права пользования  землей
Дата оценки	Декабрь 2011 г.
Краткое описание месторасположения  объекта	Здание расположено на участке  земли общей площадью 1109,1 кв.м.  с ровным рельефом, участок прямоугольной формы, подход к зданию осуществляется со стороны двора
Оптимальное использование: - ЗУ «как будто бы свободного» - с учетом существующего здания	Строительство жилого здания Эффективное использование осуществляется при выполнении эксплуатационной инструкции на здание (капитальные и текущие  ремонты)

 

2.2Месторасположение.

Территория  города составляет 900 гектаров.

Границами города являются  Нижегородское и Носовихинское шоссе, МКАД, которые отрицательно влияют на экологию города.

Транспортная  структура города развита достаточно хорошо - в городе действуют  автобусы, маршрутные такси, электрички.

Время пути от центра до окраины города 20 мин на автобусе.

Производственная  зона включает 10 предприятий.

На территории города расположен парк с фонтаном, аттракционами, детскими площадками.

Функционально-планировочное  решение города  удачное, т.к. застройка  строчная, пространство между домами озеленено, микроклимат в районе благоприятный .

Плотность жилой  застройки соответствует градостроительным  нормам .

Комфортность  жилых домов 20 кв.м./чел

На территории района расположены  поликлиники ,больницы, школы, детские сады , музыкальные школы, библиотеки, художественная школа, детский муниципальный театр, молодежно-досуговый центр, филиалы ВУЗов.

Историческую  ценность представляет мануфактурная  фабрика, ныне не действующая, НПО машиностроения, церковь, памятники и обелиски.

Комфортность  территории оценена как выше среднего для проживания.

 

                         

 

2.3Описание здания.

Год постройки	1979
Наличие подвала	Есть
Реконструкция	Нет
Форма здания	Прямоугольное
Этажность	9
Общая площадь здания	5403,9
Жилая площадь здания	4538,7
Нежилая площадь здания	865,2
Строительный объем	34566
Коммуникации	Здание оборудовано необходимыми элементами коммуникационного обеспечения, включая: Горячее и холодное водоснабжение, электричество, централизованное отопление, газоснабжение, горячая телефонная линия, домофон.
Конструктивные элементы	Фундамент(кирпичный ленточный), стены(кирпичные), перекрытия(железобетонные), крыша(железобетонные настилы), кровля рулонная, полы(паркетные), проемы(деревянные), лестницы (железобетонные).

            

2.4Описание квартиры.

Количество комнат	3
Этаж	1
Общая площадь квартиры	62
Жилая площадь квартиры	45
Площадь кухни	7
Наличие балкона \ лоджии	Лоджия
с\у	Раздельный
Наличие телефона	есть
Высота потолков	2.65
Покрытие пола	Ламинат
Внутренняя отделка	Обои
Ориентация окон	Окна во двор и на проезд