Право собственности на квартиру и жилой дом

 

                                                        Содержание

Введение………………………………………………………………………….3

Глава 1. Содержание права собственности на жилое помещение ……….5

Глава 2. Формы и виды собственности на жилое помещение.………….10

Глава 3. Основания возникновения права собственности на жилое помещение……………………………………………………………………….12

§ 1. Первоначальные способы приобретения права собственности………….13

§ 2. Производные  способы приобретения права собственности……………..14

Глава 4. Основания прекращения права собственности на жилое помещение.............................................................................................................15

Глава 5. Защита права собственности на жилое помещение…………….17

§ 1. Вещно-правовые иски ……………………………………………………...20

Глава 6. Анализ судебной практики…………………………………………26

Заключение……………………………………………………………………...32

Список использованных источников………………………………………..33

 

 

 

 

 

 

                                                         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                          Введение

   

    Право собственности, наряду с другими правами, является одним из видов вещных прав. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Вещное право закрепляет отношение лица к вещи (имуществу), обеспечивая за счет этой вещи удовлетворение самых различных потребностей.

     В нашей стране  на протяжении двадцатого века дважды происходила ломка отношений собственности. Первая началась в октябре 1917 г. и завершилась крахом института частной собственности на жилье в России. Вторая происходит в наши дни. Как мне видится, основная цель этих преобразований - возвращение отношениям собственности их подлинное содержание, формирование слоя частных собственников.

     Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем в нашей стране. Проводимая многие годы политика распределения квартир и комнат не решила проблемы обеспечения граждан жильем, не уменьшила числа очередников. Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на получение жилья, улучшение жилищных условий, переселение из ветхого и аварийного фонда. Постоянно растет список остро нуждающихся в жилье военнослужащих и других категорий граждан.

     Таким образом, монополия  государства в жилищной сфере  не только не решала жилищной  проблемы граждан, но и усугубляла  её: отсутствие развитого института  частной собственности на жилье  не предоставляло гражданам широкой возможности приобретения жилья по иным основаниям, кроме получения в пользование путем распределения государственными органами.

Развитие права частной собственности  на жилое помещение, которое предоставляет  возможность гражданам быть собственниками своей квартиры, дома, комнаты,  приобрело на сегодняшний день особое значение.

     Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются  каждому  гражданину РФ. Статьей 40 Конституции Российской Федерации¹ (далее РФ) гарантировано:

     1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

     2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

     3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

     Отказавшись от монополии права собственности на жилье, государство предоставило гражданам широкие возможности:

- приобретение жилья по различным  основаниям;

- улучшение жилищных условий  в результате сделок;

- признание права собственности на самовольные постройки;

- индивидуальное строительство  жилья;

- инвестирование (долевое участие) в строительство жилья;

- приобретение права собственности на жилье в результате приватизации.

     Данная курсовая работа  посвящена изучению права собственности на жилье, его содержанию, основаниям возникновения и прекращения этого права.

 

 

Глава 1. Содержание права собственности на жилое помещение

 

     Для того чтобы раскрыть содержание права собственности лиц на жилое помещение необходимо дать определение права собственности как правового института.

     Право собственности - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.²

     Ранее, институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен, и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновением права на него - индивидуальное строительство на отведенном для этих целей в установленном законом порядке земельном участке, либо участие в жилищно-строительном кооперативе (далее ЖСК). Реже применялся договор купли-продажи, дарения, мены, возникновение права собственности по праву наследования.

Приобретение квартиры или комнаты  из государственного фонда жилья  было и вовсе невозможно. В то же время, находящийся в личной собственности гражданина жилой дом не мог использоваться им в целях, так называемой, личной наживы, извлечения нетрудовых доходов, не может использоваться им в ущерб интересам общества.

     Это явно противоречило  самому содержанию права собственности  гражданина, то есть, права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника; на первый план выдвигались такие полномочия как владение и пользование. К распоряжению, отчуждению, собственник прибегал редко.     Крупным собственником жилья являлось государство, которое в свою очередь распределяло жилье по основаниям нуждаемости среди граждан. Государственная собственность не отчуждалась вовсе.

     Для современного  правового регулирования характерно  следующее: на собственность лиц  в жилищной сфере в полной  мере распространен принцип дозволения, который получил закрепление  в современном законодательстве.

     Право собственности на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, производить переустройство и перепланировку, сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. В соответствии со ст.288 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.³

     Таким образом, в  современной юридической традиции  право собственности на жилое  помещение раскрывается через триаду правомочий: право владения, право пользования, право распоряжения.

Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что право владения может принадлежать и лицу, которому собственник передал свое жилое помещение на основании договора. Законными владельцами жилых помещений в таком случае становятся лица, проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Право пользования охватывается возможностью совершения действий, направленных на извлечение из вещи ее полезных свойств. Право пользования собственника жилого помещения заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством. Собственник жилого помещения вправе наделять правом пользования и других лиц в соответствии с договором.

Право распоряжения – это признанная собственником и гарантированная ему законом возможность совершать действия, направленные на передачу права собственности и других вещных прав другим субъектам. Это означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, т.е. свободу его отчуждения, свободу его передачи в пользование другим лицам, и т.д. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания, а также посредством договора найма или аренды.

При этом собственность на жилое  помещение или его часть не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Объектом собственности в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством. Перечень объектов жилищных прав закреплен в ст.15, 16 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).⁴

Данные объекты намеренно поименованы  во множественном числе, чтобы подчеркнуть  возможность обладания несколькими  однородными и различными объектами  одновременно одним лицом.

Однако существует ряд ограничений  права собственности в жилищной сфере. Так, например, не допускается  использование жилых помещений  собственником для нужд промышленного  характера. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан.⁵

Право собственности на жилой дом  следует отличать от права собственности  на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки, инженерные коммуникации, и другие части дома, которые обслуживают более одной квартиры, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме⁶.

Бремя содержания и ремонта собственности  возложены на собственника жилого помещения⁷ с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. В соответствии со ст.26 ЖК РФ перепланировка, переустройство, реконструкция жилого дома, квартиры, комнаты производится с разрешения органов местного самоуправления.

     Собственник квартиры  не вправе отчуждать свою долю  в праве собственности на общее  имущество жилого дома, а также  совершать иные действия, влекущие  передачу этой доли отдельно  от права собственности на  квартиру⁸.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм, как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме⁹.

Случаи ограничения права собственности  следует отличать от ограничения круга действий собственника.

Определив объекты права собственности на жилое помещение, необходимо назвать субъектов права, перечень которых также законодательно закреплен.

Субъектами права собственности по общему правилу в соответствии со ст.212 ГК РФ являются: 

- граждане;

- юридические лица;

- Российская Федерация;

- субъекты Российской Федерации;

- муниципальные образования.

Этот же перечень закреплен и  в специальной норме, ч.2 ст.4 ЖК РФ.

 

 

              

 

 

 

 

 

 

 

   

           Глава 2. Формы и виды собственности на жилое помещение

 

     Форма собственности – это совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ определенным субъектам и устанавливающих правовой режим соответствующего имущества.¹⁰

     Правовой режим имущества, в рассматриваемом случае - жилого помещения, определяется в зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности.

     Согласно п.2 ст.8 Конституции  РФ в нашей стране признаются  и защищаются равным образом  частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

     Статья 212 ГК РФ закрепляет  аналогичные положения, но подвергает  их дальнейшему делению в зависимости  от того, находится ли имущество  в собственности граждан или  юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований (см.ст.212-215 ГК РФ).

     Таким образом, жилое  помещение может являться собственностью  частной – гражданина или юридического  лица, государственной – федеральной  собственностью или собственностью  субъекта РФ, муниципальной – собственностью городских, сельских и др. муниципальных образований.