Право собственности на квартиру и жилой дом

     Типичным примером  собственности юридического лица  является служебное жилье, предоставленное  гражданину по договору найма.

Кроме того, в качестве примера  государственной или муниципальной собственности можно привести виды жилых помещений специализированного фонда.¹¹

     Кроме форм собственности,  необходимо отметить, что жилое  помещение может находиться в  собственности нескольких лиц.  Такое имущество является общей  собственностью.¹²

     Имущество может находиться  в общей собственности с определением  доли каждого из собственников  в праве собственности (долевая  собственность) или без определения  таких долей (совместная собственность)¹³.

     Так, в качестве  примера совместной собственности в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, можно привести имущество супругов, нажитое во время брака.¹⁴ Кроме того, общая совместная собственность на жилое помещение может образоваться у членов семьи, не являющихся супругами, на приватизируемые жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в соответствии с Законом от 04.07.1991 N 1541-1

(ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в РФ».¹⁵

      Следует обратить  внимание на то, что распоряжение, пользование и владение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.¹⁶

 

     Несмотря на многообразие  форм и видов собственности,  необходимо еще раз отметить, что жилое помещение может  использоваться собственником не  иначе как для проживания самого собственника, членов его семьи, других граждан на законных основаниях (в соответствии с договором найма, аренды).

 

 

    

 

             Глава 3. Основания возникновения права собственности

                                               на жилое помещение

     Основания приобретения права собственности – это юридические факты, общий перечень которых содержится в ст.8 ГК РФ.

     В соответствии с  ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество,  подлежащие государственной регистрации,  возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

      Жилые помещения,  дома, квартиры, комнаты относятся  к объектам недвижимости, поскольку  прочно связаны с землей (см. ст.130 ГК РФ). Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. ч.1 ст.131 ГК РФ), и возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

      Статья 218 ГК РФ содержит основания приобретения права собственности. Однако следует отметить, что содержащийся в данной статье перечень носит исчерпывающий характер, на практике данный перечень не охватывает всех возможных оснований приобретения прав собственности.

     В цивилистической  науке основания возникновения  права собственности принято  подразделять на первоначальные и производные.

     В основу выделения первоначальных и производных способов приобретения права собственности положен в одних случаях критерий правопреемства, в других – критерий воли. Деление способов приобретения права собственности в действующем законодательстве прямо не закреплено. Однако такое деление имеет практическое значение. Поскольку с наличием или отсутствием правопреемства закон связывает определенные последствия, то в основу разграничения способов приобретения права собственности должен быть положен критерий правопреемства.¹⁷

   § 1. Первоначальные способы приобретения права собственности

   

  К первоначальным способам приобретения права собственности необходимо относить такие способы, в основе которых правопреемства нет, а к производным способам – способы, основанные на правопреемстве.

     На основе вышеуказанной  классификации и будут перечислены  основания приобретения права собственности на жилые помещения, дома, квартиры, комнаты.

     Таким образом, к первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

- индивидуальное жилищное строительство (ст.218 ГК РФ);

- приобретение права собственности  на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ);

- приобретение права собственности по давности владения (ст.234 ГК РФ);

- приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в ЖСК (ч.4 ст.218 ГК РФ).

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

        § 2. Производные способы приобретения права собственности

 

     К производным способам приобретения права собственности относятся:

- приватизация жилого помещения  (ст.217, ч.2 п.2 ст. 235 ГК РФ);

- приобретение права собственности  по договору купли-продажи жилого  помещения (ст.549 ГК РФ);

- приобретение права собственности  по договору о пожизненном  содержании с иждивением (ст.583 ГК  РФ);

- приобретение права собственности  по договору мены жилого помещения  (ст.567 ГК РФ);

-приобретение права собственности  по договору дарения жилого помещения (ст.572 ГК РФ);

- приобретение права собственности в порядке наследования жилого помещения (ст.1110,1112 ГК РФ);

-  национализация (ч.3 п.2 ст.235, ст.306 ГК);

- приобретение права собственности  на имущество юридического лица  при его реорганизации и ликвидации (п. 7 ст. 63 и абз. 3 п.2 ст. 218 ГК);

- обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подпункт 1 п.2 ст. 235 и ст. 237 ГК);

- обращение имущества в собственность государства в интересах общества (реквизиция) или в виде санкции за правонарушение (конфискация)  (ст. 242, 243 ГК);

- выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК);

- выкуп бесхозяйственно содержимого имущества (ст. 240, 293 ГК);

- прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать (подпункт 2 п.2 ст. 235, ст. 238 ГК).

 

 

             

             Глава 4. Основания прекращения права собственности

                                           на жилое помещение

     Неприкосновенность  права собственности не означает, что право собственности на  жилое помещение  сохраняется  за данным собственником - гражданином или организацией - до тех пор, пока он продолжает быть субъектом права. Циркуляция вещей в гражданском обороте означает смену их владельцев. А это влечет прекращение права собственности у одних лиц и возникновение его у других.

     Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. К первым относятся сделки по отчуждению своего жилого помещения самим собственником (купля-продажа, мена, дарение).

     Право на жилье  может быть утрачено также  в результате умышленного уничтожения  его собственником. 

     Более разнообразны  случаи, когда право собственности прекращается помимо воли его хозяина. Сюда относятся принудительное изъятие имущества при обращении на него взыскания по обязательствам; реквизиция; национализация; конфискация; изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение. Согласно общему правилу, изъятие жилых помещений допускается только в случае прямого указания на это в законе.

     С другой стороны, и сами вещи в процессе их использования претерпевают изменения, вплоть до полного исчезновения вещей. По этим и многим другим причинам прекращение права собственности у одного лица с возникновением или без возникновения его у другого неизбежно.

     В предшествующем  изложении случаи прекращения  права собственности у одного  лица с возникновением этого  права у другого уже рассмотрены. Случаи принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества, перечисленные в п. 2 ст. 235 ГК, поскольку все они так или иначе связаны с возникновением права собственности на это имущество у другого лица, рассмотрены в предшествующем изложении.

Следует иметь в виду, что нормы  ст. 293 ГК РФ практически не применяются  судами. Как отмечает Л.В.Щенникова, «можно констатировать: суды сегодня «не решаются», «не отваживаются» лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания... ни тем более права собственности на жилое помещение...».¹⁸

 

 

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           Глава 5. Защита права собственности на жилое помещение

 

     Под гражданско-правовой защитой  права собственности и других  вещных прав понимается совокупность предусмотренных гражданским законодательством средств, применяемых в связи с совершенными против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов их обладателей.¹⁹

     Указанные средства неоднородны  по своей юридической природе и подразделяются на несколько самостоятельных групп. Прежде всего, необходимо выделить вещно-правовые средства защиты права собственности. Они направлены непосредственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, не связаны с какими-либо конкретными обязательствами и имеют целью либо восстановить владение, пользование и распоряжение собственника принадлежащей ему вещью, либо устранить препятствия или сомнения в осуществлении этих правомочий.

     Соответственно к вещно-правовым искам относятся иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), иск об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения (негаторный иск), и, наконец, иск о признании права собственности.

    Право собственности как конкретное субъективное право защищается лишь с помощью исков названной группы.

     Вторую группу гражданско-правовых средств защиты права собственности образуют обязательственно-правовые средства. К ним относятся, например, иск о возмещении причиненного собственнику вреда, иск о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, иск о возврате вещей, предоставленных в пользование по договору и т.д. Для всех них характерно то, что составляющее их притязание вытекает не из права собственности как такового, а основывается на других правовых институтах и соответствующих этим институтам субъективных правах. Так, если собственник сдал в аренду принадлежащее ему имущество, от возврата которого по истечении срока договора арендатор уклоняется, права собственника будут защищаться нормами договорного права, а не нормами о праве собственности. Иными словами, обязательственно-правовые средства охраняют право собственности не прямо, а лишь в конечном счете. В ряде случаев, например, когда вещь погибла, а значит, и прекратилось право собственности на нее, указанные средства направлены уже не на защиту права собственности, а на защиту имущественных интересов собственника.

Защита прав собственников жилья обязательственно-правовым способом делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Например, арендатор не произвел обусловленного договором ремонта помещения. Арендодатель может требовать либо производства ремонта от арендатора, либо произвести ремонт самому и возместить расходы за его счет.

Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

     Третью группу гражданско-правовых средств защиты права собственности составляют те из них, которые не относятся ни к вещно-правовым, ни к обязательственно-правовым средствам, но вытекают из различных институтов гражданского права. Таковы, например, правила о защите имущественных прав собственника, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим, в случае его явки (ст. 43, 46 ГК РФ), о защите интересов сторон в случае признания сделки недействительной (ст. 167—180 ГК РФ), об ответственности залогодержателя (ст. 344 ГК РФ), и т.д.

     В четвертую группу следует выделить те гражданско-правовые средства, которые направлены на защиту интересов собственника при прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным в законе. К ним, в частности, относятся гарантии, установленные государством на случай обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация).   

     Национализация может производиться только на основании закона, а не каких-либо иных правовых актов. Собственнику имущества гарантируется возмещение стоимости этого имущества и других убытков, которые он несет в связи с изъятием имущества. В качестве лица, обязанного возместить убытки, выступает государство, а споры о возмещении убытков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

     Обязательная выплата стоимости имущества предусматривается законом также при его изъятии в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (реквизиция); при изъятии у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст.240 ГК); при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279—283 ГК) и в некоторых других случаях.