Состояние жилищного фонда Архангельской области 2002-2012гг

 

Дело в том, что при  конкуренции (противоречии) норм различных  законов, предпочтение отдается специальным  нормам отраслевого законодательства, то есть в данном случае - жилищного права, а не «ипотечного». К этому законодательству имеется и прямая отсылка в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 292): «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.»

 

А жилищное право предусматривает  выселение на улицу лишь в одном  случае (ст. 98 ЖК РСФСР): если проживающие  систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению. Впрочем и эта норма не нашла широкого практического применения за многие годы своего действия. Во всех других случаях прямо в судебном решении о выселении должно быть указано другое жилое помещение, удовлетворяющее санитарным нормам и находящееся в черте того же населенного пункта, куда выселяемый обязан переселиться. Поэтому банк должен быть готов к тому, что ему при широкой программе ипотечного кредитования придется организовывать переселенческий фонд. Либо придется выдавать кредиты лишь тем, кто имеет другое достаточно просторное жилье. Можно описать и другие экзотические, но вероятно, «рабочие» схемы обеспечения реального освобождения квартир неплатежеспособных заемщиков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. Ипотечное кредитование на практике

 

Предположим, человек  принимает решение купить квартиру. Перед ним два пути. В первом случае, став потенциальным заемщиком, я обращаюсь в банк за кредитом. Банк проверяет у меня наличие  возможностей получить кредит и возвратить его в срок, и только затем принимает решение о размере выделяемой суммы. Удостоверившись в размере его доходов, наличии собственности, банк вручает ипотечный сертификат на сумму кредита и 30 процентов взноса от стоимости будущей квартиры. Затем ему предстоит встреча с продавцом жилья и выбор квартиры в соответствии с выданным ипотечным сертификатом. Вместе они подписывают предварительный договор купли-продажи.

 

По правде говоря, разумнее выбрать второй вариант. Сначала  обратиться к продавцу жилья и в соответствии с соглашением зарезервировать понравившуюся квартиру. Лишь подписав соглашение о ее резервировании на обусловленный срок и взяв пакет документов предварительной купли-продажи, обратиться к кредитору для получения ипотечного кредита.

 

Как и в первом случае, после проверки кредитоспособности получателя займа банком выдается ипотечный  сертификат. Обязательным условием обоих  вариантов является страхование  закладываемого недвижимого имущества, страхование жизни и трудоспособности заемщика.

 

 

Итак, часть пути преодолена. Однако все его последующие действия будут зависеть от ипотечного банка, к которому мне предстоит обратиться. В случае положительного решения  банк и заемщик в моем лице заключают  кредитный договор и предварительный  договор о залоге жилья. Одновременно мною на банковский счет вносится аванс за жилье.

 

Покупка квартиры оформляется  договором купли-продажи и регистрируется в соответствии с законодательством. По данному договору банк оплачивает стоимость жилья из аванса и суммы кредита. Наконец, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно зарегистрировать переход права собственности на квартиру, и покупатель смело может вселиться в квартиру и зарегистрировать залог жилой площади. А в ближайшие десять лет мне предстоит ежемесячно выплачивать платежи по ипотечному кредиту.

 

Поскольку в программе  ипотечного кредитования предполагается участие разных категорий населения, то и схемы выплат будут различными. При стандартной схеме 30 процентов вкладывается собственными средствами, кредит стоимости жилья составляет 70 процентов. Гражданам, которые не располагают достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, предлагается следующий вариант: 30 процентов от стоимости квартиры оплачивается за счет собственных средств, доля государственных субсидий составляет 20-50 процентов и на ипотечный кредит приходится 20-50 процентов. Однако постепенно доля рынка с льготными условиями кредитования будет сокращаться. Первоначальный взнос также может формироваться за счет имеющегося жилья и приниматься к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12. Социальный аспект ипотеки

 

Ипотека -- это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Посудите сами. Можно в течение 5-10 лет откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашения производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

 

Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости  приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

 

Есть целый ряд схем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую оформляется в собственность заемщика только после полной выплаты задолженности. Это чревато возможной потерей выплаченной суммы и квартиры в случае банкротства организации-продавца. Такие схемы теперь не очень популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.

 

Для настоящего становления  ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а  также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».

13.Жилищный национальный проект

Российская академия архитектуры и строительных наук ежегодно проводит сессии. В 2004 году на пять лет вперед была распланирована тематика сессионной работы. Тема майской  сессии РААСН этого года «Проект  как гарантия обеспечения качества жилой среды» совпала с темой национального проекта, и совпадение не случайно. Прогнозная тематика работы архитектурного сообщества отвечает требованиям времени, выраженным в государственной программе.

Национальный проект - это практическая часть национальной идеи, поэтому такой широкий отклик в обществе уже получили. Начиная с конца прошлого года, РААСН представляет властным структурам и общественности свои предложения по реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Понятие «жилище» включает в себя и дом в целом, и участок земли, и город в пространстве страны. Строительство жилья - это, в конечном счете, проектирование будущего для следующих поколений.

Каждая страна решает жилищный вопрос по-своему: исходя из общественно-политического строя, идеологии, экономических возможностей. Россия на общественном фоне представляет собой уникальное явление. На протяжении всего ХХ века Россия занималась крупномасштабным жилищным строительством. К началу ХХ века мы пришли с новой для того времени формой массового жилья - жилищами для рабочих. Они были разными: казармы и поселки, некоторые из них вполне на уровне европейского жилища того времени для рабочих. До сих пор такие дома остались жилыми.

В советский период была сделана героическая, я считаю, попытка дать достойное жилье всем людям. Конечно, это было сделано в рамках не комфортного, а минимально обеспеченного комфортом жилья. Обоснованы с точки зрения санитарно-гигиенических требований.

Еще один героический  рынок в области строительства жилья начался в момент перехода на массовое жилище конца 50-х годов и длился вплоть до перестройки. Этот период завершился горбачевским лозунгом «Каждой семье - отдельную квартиру!». И все работали на идею, создавая не элитарное, а нормальное жилье.

Прогресс в строительстве жилья второй половины ХХI веке. Жилищный фонд, построенный в 60-80 годы составляет ,порядка 80% нынешнего жилого фонда. Четверть века давно прошла, и вот теперь перед нами стоит проблема с отложенным решением…

В отношении строительства жилья надо решать все сразу. Задачу обеспечения жильем можно решить только комплексно. Но до сих пор на государственном уровне планирования нет. А ведь требуется предусмотреть ресурсные возможности отрасли, технологии, потребности разных слоев населения, чтобы реально оценить масштабы предстоящей работы.

Проблем много, например, нам говорят, что полностью исчерпан резерв свободных территорий для  строительства. А как оценить  возможности по выделению городских  территорий, если в России меньше половины городов имеют генеральные планы? Приоритеты в строительстве и развитии большинства селитебных территорий страны не определены, неизвестно, что и где надо строить. Ясно, что через точечное строительство глобальный вопрос строительства жилья не решить - только через генплан.

Основой планирования и  строительства жилья должна стать  масштабная оценка жилой недвижимости по всей стране, связанная с учетом населения и реальной потребности  в жилье. Необходимо собрать огромный массив информации: учесть существующий жилой фонд по физическим и техническим характеристикам, по структуре, уровню обеспечения удобствами, компоновке квартир с разным комнатным составом. В настоящее время идет процесс перераспределения жилья, требуется знать, как меняются общая площадь жилья в среднем на одну семью, заселенность, количество комнат и многое другое.

Следует создать модель социально доступного жилья, чтобы  знать цель, к которой мы идем. При формировании модели требуется  учесть коэффициент доступности, включая  стандарт потребительского качества социально доступного жилья.

Существующий мониторинг состояния жилищного фонда страны явно недостаточен. У нас фактически учитываются две категории: жилой  фонд. Ветхому - прямой путь в аварийное, то есть снос. Это любимое занятие  строителей. На месте 5-этажного строят 20-этажное здание, большая площадь всегда превалирует перед другими соображениями. Уже подсчитано, что строительство на месте выбывшего ветхого фонда фактически стоит столько же, сколько и строительство нового жилья. Так что имеет смысл задуматься над санацией существующего фонда, не торопясь перевести его в ветхое, а затем в аварийное. Таким образом, надо вести в два раза больше объемов строительных работ, чтобы сохранять нормальное качество существующего фонда и организовывать новое строительство.

14. Минусы ипотеки

 

Чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек вкладывает, как  минимум, не облагались подоходным налогом. А сейчас с этих денег берут  подоходный налог. Вначале, мол, заплати, а уж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это ненормально, так в мире не делается.

 

У нас все операции с квартирами облагаются НДС, поэтому  ипотечники выдумывают разные хитрые схемы, чтобы НДС не платить. Когда  люди через ипотеку купили квартиру, им надо образовывать кондоминиум, и выясняется, что и там поборы: и по части НДС, и по части несоответствия платы, которую они будут потом платить за коммунальные услуги, плате за обычное коммунальное жилье. В банковском законодательстве тоже есть что менять.… В общем, есть целая серия законов, которые надо “чистить”, поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки.

 

В связи с ипотекой в первую очередь главное - решить вопрос с налогами налоги. Нужны  поправки к НДС и подоходному  налогу, так, чтобы человек мог, не скрывая ничего, показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна быть высокой. Второе: вложение денег в жилье должно освобождаться от подоходного налога. Правда, если это не хоромы за миллион долларов-то легко сделать. Просто нужно разбить на категории недвижимость. Недвижимость одной категории подпадает под налогообложение, другой категории - нет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Анализируя вышеизложенный материал можно сказать, что ипотечное кредитование далеко не совершенно, но, тем не менее, вопрос об этом решается.

 

Слушая СМИ можно  заметить, что государство всерьез  обеспокоено обеспечением населения  жильем. На мой взгляд, с этим вопросом лучше справляются на базе местного управления. Так, например, в Кемерово значительно ниже уровень инфляции, чем по стране, тем самым кредит становится более доступным. Так же на Череповетском металлургическом заводе проблему решают по-своему - дают беспроцентный кредит своим подчиненным.

 

Наша область в этом не отличилась, собирая данные по кредиту, я побывала в нескольких банках и заметила, что не во всех есть такой вид кредитования, так как он находится на стадии внедрения (развития).

 

Состояние жилищного  фонда у нас не самое лучшее, так ветхий и аварийный жил. фонд на 2005год составляет 2342,5 тыс. м2 . К этому можно прибавить и число семей нуждающихся в жилом помещении на начало 2005 года - 71254,из них 9948 проживают в ветхих и аварийных домах.