Состояние жилищного фонда Архангельской области 2002-2012гг

 

В ипотеке следует  различать два аспекта: юридический  и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

 

Ипотечный рынок можно  условно разделить первичный  и вторичный сегменты.

 

В первичном сегменте происходит реализация экономических  интересов участников ипотечных  отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

 

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

 

2. Предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности.

 

3. Жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат.

 

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

 

5. Воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические 6. Объе6кы незавершенного  строительства недвижимого имущества,  возводимого на земельном участке,  отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

 

7. Право арендатора  по договору об аренде недвижимого  имущества (право аренды) с согласия  арендодателя, если федеральным  законом или договором аренды  не предусмотрено иное.

 

В п. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

По сути, первичный  ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Схема первичного  сегмента ипотечного рынка

ипотека жилищный рынок договор

 

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

 

Главным прорывом в новом  законе явилось появление "закладной" как свободно обращающейся на рынке  ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и сведения о нем, название кредитного договора или иного денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, имя и сведения о должнике, сумма основного обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, подпись залогодателя (если это третье лицо, а не должник), сведения о нотариальном удостоверении сделки. Закладная не требуется, если объектом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также право аренды имущества.

 

Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает  все права прежнего. Он может требовать  исполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, и получает право его  переуступки. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется, если иное не предусмотрено законом. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей.

 

В общем случае законодательство допускает многократный последующий  залог уже обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает  кредитоспособность заемщика, на которую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание этого следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор. Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь обороноспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

 

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных  происходит следующим образом:- заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных  договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;- эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;- денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Схема вторичного  сегмента ипотечного рынка

 

Таким образом, вторичный  рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными. К сожалению, в Законе "Об ипотеке" не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

 

Жилищный вопрос в  России был и по-прежнему остается трудно решаемым.

 

Треть россиян проживает  в неблагоустроенных квартирах. Московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и много твердили, была доступна большинству россиян, она стала бы основным инструментом успешной реализации жилищной политики.

 

Предложенная ранее  правительством схема ипотеки была неоднократно опробована и в Европе, и в Америке. Ее реализация подразумевает, что покупатель берет в банке кредит под залог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права собственности остаются у него, но распорядиться этим жильем он может лишь после того, как рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. По мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет пока развитого рынка оценочных и риэлтерских услуг, внедрение ипотеки все же продолжается во многих регионах России.

 

Позиция властей в  вопросе ценообразования вредна еще и тем, что лишает большую  часть общества возможности почувствовать  результаты своего труда, получить материальное удовлетворение - собственная квартира становится недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную проблему в нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то есть на тех, кто или уже имеет жилье, или может приобрести его, не влезая в дорогостоящий кредит. Наверное, именно этим объясняются весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России. Чтобы программа ипотеки заработала активно, доходы населения должны быть на порядок выше нынешних.

 

 

 

 

 

8.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке

 

Правило первое и очень важное: ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Правило второе: датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

 

Документы, необходимые для регистрации

 

Для государственной регистрации  ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор  об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке  в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

 

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в МКР, одновременно с  документами, указанными в пункте 2 настоящей статьи, представляются также: закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

 

Отказ в государственной регистрации

 

Заявителем может выступать  только банк, который выдал кредит на покупку закладываемой квартиры. Другие лица, в том числе покупатель недвижимости, могут действовать только по доверенности. В противном случае в регистрации ипотеки может быть отказано.

 

Другой причиной для  отказа могут быть документы, представленные для регистрации, если они не соответствуют требованиям законодательства. Например, на договоре отсутствует необходимое нотариальное заверение. Недопустима государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений и их отдельных частей, которые еще не учтены в государственных органах (например, в БТИ). Соответственно, в просьбе зарегистрировать договор ипотеки в отношении такой недвижимости вам будет справедливо отказано. Если принимается решение об отказе в государственной регистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами. Отказ в регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде общей юрисдикции или арбитражном суде. Исправление технических ошибок, допущенных при регистрации

 

Технические ошибки в  записях, допущенные при государственной  регистрации, исправляются в трехдневный  срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Отложение регистрации

 

Регистрация может быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); необходимо проверить подлинность представленных документов (например, подписи вызывают сомнение);

 

Принимая решение об отложении регистрации, МКР запрашивает  необходимые документы или требует  устранения выявленных несоответствий. Если же эти требования не выполняются, то в регистрации ипотеки будет отказано. Регистрационная запись