Состояние жилищного фонда Архангельской области 2002-2012гг

 

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже указывается в регистрационной записи об ипотеке. Все данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об ипотеке.

 

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование МКР, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Комитет оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

 

Расходы по уплате государственной  пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей.

 

Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается. Это происходит на основании совместного  заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее.

 

Отказ в регистрации  либо уклонение от нее, отказ от внесения в регистрационную запись исправлений, погашение записи с нарушением установленных  правил, регистрация несуществующей ипотеки, а также иные действия МКР, которые противоречат закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд общей юрисдикции или арбитражный суд. МКР возмещает заинтересованному лицу убытки, причиненные незаконными действиями. Таковыми могут быть: необоснованный отказ в регистрации; необоснованный отказ от внесения исправлений в регистрационную запись; задержка в государственной регистрации ипотеки сверх положенного срока; ошибки в регистрационной записи; уклонение от выдачи закладной или ее дубликата; неправомерное погашение регистрационной записи; необоснованный отказ от выдачи сведений об ипотеке и заверенной выписки из регистрационной записи.

 

Закладная выдается первоначальному  залогодержателю органом осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки и передается путем исполнения передаточной надписи (отчасти подобно векселю, при условии соблюдения правил госрегистрации) Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Ипотека, по общему правилу, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом (ст. 393 ГК РФ). Вопрос о возможности взыскания с физического лица, не выступающего в качестве предпринимателя, процентов за пользование чужими средствами в настоящее время пока открыт и также не имеет положительных судебных прецедентов. Дело в том, что в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющихся у него средств, а использовал их иначе. У субъектов же предпринимательской деятельности этот факт не доказывается, а резюмируется. - в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

 

Правила закона об ипотеке  применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, при условии, что оно возводится на земельном участке, отведенном для  строительства в установленном  законодательством порядке. Но нельзя принимать в залог сельский дому семьи, которая зарабатывает на жизнь сельским хозяйством, так как на такой дом нельзя обратить взыскание. Здесь просматривается потенциальная возможность для мошенничества. Но если сам дом возведен на невозвращенный кредит, то обратить на него взыскание возможно. Об общих трудностях, возникающих при обращении взыскания на жилье, будет сказано ниже Понятно, что ипотека недвижимости, находящейся в общей собственности возможна лишь с согласия всех собственников. Но залог доли в общей долевой собственности согласия остальных сособственников не требует. Правда, возникают дополнительные трудности при реализации залога, в том числе ввиду права преимущественной покупки реализуемой доли, возникающего у других сособственников. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения договора, обеспечиваемого ипотекой.

 

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его  наименования, места нахождения и  достаточным для целей идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В случае жилья это должно быть только право собственности. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом «Об оценке» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это обстоятельство указывается в договоре об ипотеке.

 

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и  подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой  регистрации. Очень важно, что кредитный  договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договора и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен. Для однозначности правового положения сторон полезно заключать и предварительные договоры. До возникновения права залога имущество третьими лицами не будет считаться обремененным ипотекой.

 

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с  условиями ипотечного договора, при  этом банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового перед другими кредиторами. Поэтому полезно страховать заложенное не ниже размера основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуре и по документам. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь согласия банка. При любом универсальном правопреемстве (например, в порядке наследования) ипотека сохраняется, даже, если правопреемство произошло с нарушением закона о переходе прав. Сделка об отчуждении имущества без согласия банка признается недействительной.

 

При конфискации недвижимости в порядке санкции за совершение преступления, по общему правилу залог  прекращается (п. 2 ст. 354 ГК РФ), но закон об ипотеке предусматривает ее сохранение и в этом случае (п. 2 ст. 41). Представляется, что в данном случае действует норма специального закона. То есть ипотека сохраняется и при переходе прав собственности к государству. А вот при виндикации заложенного имущества (возврат законному собственнику из чужого незаконного владения по суду) ипотека прекращается.

 

Это произойдет, например, при покупке квартиры у реэлтора, которому она не принадлежала или  переход прав, к которому признан  судом недействительным. В общем случае, законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает кредитоспособность заемщика, на которую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание этого негативного фактора следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

 

Со своей стороны  сам банк может уступать свои права  по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому  лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношения. Являясь обороноспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая госрегистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. В случае периодических платежей: при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Взыскание, как правило, производится по решению суда. Причем, если залогодателем является гражданин, суд может по его просьбе, отсрочить исполнение присужденного взыскания на 1 год, при условии, что сумма нарастающего долга не перекроет стоимость недвижимости. Во внесудебном порядке реализация может происходить на основании нотариально удостоверенного соглашения между сторонами (помните, упоминавшееся выше отступное ?), но при этом право залога не прекращается.

Очень важный вопрос: доверие  населения к ипотеке. Большая  часть людей потеряла доверие  не только к банкам, но и к государству. Гарантия государства состоит в  том, чтобы обеспечить своими ресурсами возможные потери денежных средств. Правительство Москвы такие гарантии дает. Но если этот вопрос в России не будет решен повсеместно, то ипотека не пойдет. Так, при внедрении ипотечного кредитования необходимо обязательное участие страховых компаний. В случае, если семья временно потеряет возможность платить за строящееся жилье, за нее будет выплачивать взносы страховая компания. Если же семья и в будущем будет не способна заплатить стоимость жилья, то ей могут предложить переселиться в менее дорогостоящее жилье, построенное на средства страховых компаний, задействованных в ипотеке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Особенности страхования ипотеки

 

Одним из самых действенных  инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог и в особенности залог недвижимости (ипотека). В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные риски позволяет страхование.

 

Правовой основой осуществления  страхования при ипотечных операциях  являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке).

 

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель  в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке, иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

 

Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого  имущества, являющегося предметом  залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества. Данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не свыше полной (страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к так называемому неполному имущественному страхованию, закреплено в статье 949 ГК РФ.

 

Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. Выселение некредитоспособных залогодателей

 

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка  в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной  регистрации договора купли-продажи  жилого дома или квартиры (ст. 77 закона об ипотеке). Залогодержателем по данному  залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании указанного положения закона, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Данная норма закона об ипотеке удобна в целях упрощения сбора доказательств для возможного в будущем судебного доказывания прав банка. Но пока отсутствует устоявшая судебная практика, учёные не советуют основывать на ней правоотношения с заемщиками.

 

Все существенные условия  и даже все, на первый взгляд, малозначимые детали, желательно включать в отдельный  договор. Правда, московская ипотечная  программа пошла по пути упрощения. Все существенные условия ипотеки  предполагается включать в кредитный договор с банком и договор купли-продажи приобретаемой на кредит квартиры, а право залога будет возникать в силу упомянутой выше нормы ст. 77 закона об ипотеке.

 

К сожалению, проблема «членов  семьи» и их возможного выселения, пока остается актуальной при любом самом юридически проработанном договоре. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

 

Для случаев ипотеки  жилья, купленного как раз на банковский кредит (интересующий нас случай), закон  делает исключение. Неплатежеспособные жильцы по закону об ипотеке сами обязаны выселиться. Правда, эта обязанность возникает в течение месяца после фактической реализации (продажи) третьим лицам занимаемого ими жилья. Понятно, что сама стоимость квартиры с жильцами, которых еще только предстоит попытаться выгнать, резко упадет. Разве что бандиты будут их покупать с умеренным дисконтом. Но думается, что даже в тех случаях, когда закон об ипотеке предусматривает выселение, называя его «обязанностью освободить занимаемое помещение», никакой суд иск приобретателя о выселении прежних жильцов без предоставления другого жилья не удовлетворит.