Проблемы ипотечного кредитования в России

 

1.2 Нормативное регулирование  ипотеки в РФ

 

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1) Гражданский кодекс  РФ.

2) Земельный кодекс  РФ от 25 октября 2001 года (в ред.  от 30.06.03 г.)

3) Жилищный кодекс РФ  от 29 декабря 2004 года.

4) ФЗ РФ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

5) ФЗ РФ «Об оценочной  деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

6) ФЗ РФ «Об ипотечных  ценных бумагах» от 17 ноября 2003 года.

Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма  формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке (рисунок 1). В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы – это  долгосрочные залоговые обязательства  банка, обеспеченные надежными (или  совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый  процент.

Погашение ипотечного кредита  осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

 Рисунок 1 - Схема ипотечной ссуды

 

ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (в редакции от 17.06.2010 года) дает основное понятие сделки ипотечного кредитования.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Проблемы ипотечного  кредитования в России

2.1 Проблемы развития  ипотечного рынка

 

В отличие от прежних лет возможность  развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью  рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

1. Население:

- разгосударствление жилого фонда  (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;

- возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса  населения на жилье, обусловленное  не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения  в пределах территории страны;

- рост понимания значимости  недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

2. Российские предприниматели:

- разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции,  в том числе со стороны иностранных  подрядчиков; 

- острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

- стремление к модернизации  предприятий стройиндустрии и  улучшению технологий строительства  для обеспечения возросших потребностей  покупателей жилья и обеспечения  конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления  строительства при относительном  увеличении качества для обеспечения  доступности жилья и расширения  масштабов жилищного строительства;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

3. Банки и финансовые инвесторы:

- укрепление законодательной и  нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками  пробных пилотных проектов ипотечного  кредитования и обучения специалистов  ипотечному делу;

- стимулирование со стороны  государства финансирования реального  сектора и инвестиционных потребностей  населения;

- активизация государства и  местных органов в поддержке  ипотечного кредитования граждан; 

- сокращение сферы спекулятивного  вложения капитала;

- ограниченность объектов инвестирования  для финансовых инвесторов в  условиях нестабильности фондового  рынка;

- повышение привлекательности  в условиях финансового кризиса  ипотечного кредитования и операций  по привлечению сбережений населения; 

- рост конкуренции; 

- создание структур вторичного  рынка ипотечных кредитов (Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию).

4. Органы государственной и местной власти:

- создание новой возможности  решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего  класса, рост занятости населения  и связанное с этим повышение  социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений  и расширение финансовой базы  для обеспечения социальным жильем  населения с низким уровнем  доходов; 

- выполнение градостроительных планов.

Такое сочетание интересов создает  необходимую почву для решения  жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем (приложение 1):

- устранение имеющихся недостатков  в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры и др.;

- слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации  сделок с недвижимостью в органах  юстиции, в том числе в увязке  с регистрацией договора залога;

- высокие расходы на удовлетворение  сделок в нотариальных конторах;

- слабое развитие оценочного  и страхового дела для целей  обслуживания ипотечных кредитов;

- недостаток и дороговизна средств  у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

- отсутствие вторичного рынка  ипотечных кредитов;

- высокие и нестабильные ставки  рефинансирования;

- нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие  значительный риск процентных  ставок при долгосрочном кредитовании;

- высокие издержки и риски  банков на ипотечное кредитование  из-за слабой стандартизации процедур  выдачи ипотечных кредитов и  их последующей продажи; 

- дополнительные риски банков  из-за отсутствия кредитной истории  у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

- высокие некоммерческие риски  банков из-за отсутствия эффективных  механизмов их ограничения и  покрытия со стороны государства  и органов местного самоуправления;

- высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышения инфляции;

- низкие доходы преобладающей  части населения в сравнении  со стоимостью жилья; 

- недостаток средств у коммерческих  банков для предоставления жилищных  субсидий заемщикам ипотечных  кредитов;

- рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;

- несовершенство налогообложения.

Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства  и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный  подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.  

2.2 Проблема страхования  ипотечных кредитов

 

При правильном определении  целей и структуры общенациональная схема страхования кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов. Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.

Страхование кредитов может  сделать возможным повышение  доли ипотечного кредита в общей  стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая  заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде таких банков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.

Страхование кредитов требует  наличия данных за прошлые периоды  по когортам выдачи ипотеки с выделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущества и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России по большому счету еще не существует.

Любая программа страхования  кредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем. Второй этап включал бы продажу страховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных, предположительно, сформирует основу для третьего этапа —развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые два этапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшить риск для правительства путем приобретение перестраховочных инструментов на мировых рынках.

Проект страхования  ипотечных кредитов — по необходимости федерального уровня ради диверсификации географического риска — является перспективным в смысле содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект:

• Будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования;
• Будет отличаться правильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;
• Обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятность чрезмерных первоначальных потерь;
• Обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;
• Обеспечит правильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъюнктуры;
• Будет должным образом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующие условные обязательства перед правительством.

В настоящее время  в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием  и механизмом работы. В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.