Проблемы ипотечного кредитования в России

Содержание

 

Введение	3
1 Основы ипотечного кредитования 1.1 Сущность ипотеки 1.2 Нормативное регулирование ипотеки в РФ 2 Проблемы ипотечного кредитования в России 2.1 Проблемы развития  ипотечного рынка  2.2 Проблема страхования  ипотечных кредитов 3 Перспективы и тенденции развития ипотечного банковского рынка в России	5 5 10 13 13 16   20
Расчетная часть	27
Заключение	44
Список использованных источников	46

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Россия, интегрируясь в  мировую финансовую систему и  становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам  долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Ипотечный рынок очень  бурно рос на протяжении последних  десяти лет, мировой финансовый кризис отбросил его фактически к уровню начала 2006 г. Сейчас происходит быстрое  восстановление рынка, обусловленное  особой перспективностью ипотеки на фоне других банковских продуктов. Ипотека может стать локомотивом роста банковского сектора.

Надлежащим образом  функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в  России существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует  финансовым возможностям потенциальных  покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с  функционированием рынка ипотечных  кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. Поставленная цель обусловила перечень задач:

- определить сущность  и нормативное регулирование ипотечного кредитования;

- охарактеризовать основные  проблемы развития и функционирования ипотечного рынка в России;

- выявить перспективы  ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

1 Основы ипотечного  кредитования

1.1 Сущность ипотеки

 

Ипотека (от греч. hypotheke – залог, заклад) – это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

В случае не возврата ссуды  собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.

Субъектами ипотечного кредитования являются: заемщик, банк-кредитор, ипотечное агентство, инвесторы, риэлторские, оценочные и страховые компании.

Особенности ипотечного кредитования:

ипотекой признается залог  имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

заложенное имущество  на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой  ипотечного кредитования является залоговое  право, на основе которого оформляется  договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Оформление, заключение и  обслуживание кредитной сделки —  длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и  получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1)  предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2)  сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3)  оценка вероятности погашения кредита;

4)  принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5)  заключение кредитной сделки;

6)  обслуживание кредитной сделки;

7)  закрытие кредитной сделки.

На предварительном  этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Цель следующего этапа  «Сбор и проверка информации о  клиенте и залоге» — выявление  потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой  сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны  третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе  «Оценка вероятности погашения  кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение  о выдаче кредита или отказе в  кредитовании. Отказ должен предоставляться  в письменном виде с указанием  всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято  решение продолжить переговоры, «стабильному»  потенциальному заемщику предоставляют  список необходимых для кредитования документов.

Следующий этап — «Принятие  решения по кредиту». На этом этапе  оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются  заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается  на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

-  желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

-  анализ объекта залога;

-  информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

-  описание предполагаемой сделки;

-  источники погашения кредита;

-  расчет возможной суммы кредита;

-  анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

-  риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

-  предлагаемые варианты обеспечения.

Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение  кредитной сделки» оформляются  и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи недвижимости;

-  кредитный договор;

-  договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

-  договоры страхования.

Договор купли-продажи  недвижимости, на приобретение которой  берется кредит, заключается между  заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны  предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита  и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Права и обязанности  сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Этап завершается перечислением  кредитных средств безналичным  путем согласно договорам купли-продажи  или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание  кредитной сделки» заключается  в следующем:

-  осуществляется прием платежей;

-  проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

-  ведется бухгалтерский учет операций;

-  рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

-  взимаются просроченные платежи;

-  ведется работа с проблемными кредитами:

-  переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

-  ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки»  — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения  задолженности по кредиту, уплаты начисленных  процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и  залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.