Ипотекалық несиелендіру

Алайда, ипотекалық несиелендіру бағдарламасы өзінің жүзеге асырылу барысында  басымдықтарымен қатар, экономикалық тетіктердің жеткілікті өңделмегенін көрсетті. Жеңілдетілген бағамен  салынған тұрғын үйлер барлық дерлік жерлерде (Астана, Алматы, Атырау мен  Ақтау қалаларынан басқа)  сұранысқа  ие емес екендігін көрсетті. Мемлекеттік  бағдарлама бойынша иоптекалық несие  алу үшін отбасының айына 80 мыңнан кем емес табысы болуы керек болды. Баспасөз құралдарының мәліметтері  бойынша 2005 жылы Аламаты қаласында  мембағдарлама бойынша ипотекалық несиемен пәтер алғысы келетін 10 мың  адамның тек 3,5 банктермен төлемқабілеттілігі туралы бекіту алды; Ақтөбе қаласында 7 мың адамнан тек 1,1 банктердегі  төлем қабілеттілік табалдырығынан өтті; Қызылорда қаласында банктердің талаптарына арызданушылардың тек 30% -ына жауап бере алды; Өскемен  қаласында - 10%-дан аз; Семейде - 40%.

Себептері: біріншіден, мемлекеттік басқару, денсаулық  сақтау, білім беру, әлеуметтік сала қызметкерлерінің жалақысының төмендігі, ондағы орташа жалақы 25-30 мың теңге  деңгейінде. Екіншіден, есептеулер көрсетіп отырғандай, айына 40-50 мың теңге алатын Қазақстан азаматы ипотекалық үйден ең арзан пәтерді ипотеканы өтеу есебінен алған күннің өзінде банктерге 11-15 жыл бойы қарызын өтеуіне тура келеді. Мұнда адам тұрақты жалақы алып отыруы қажет. Ешбір банк форс-мажорлық жағдайларды назарына алмайды (жалақының уақытылы төленбеуі, ауыру, жұмыстан шығып қалу және т.б.). Несие мен оның пайыздық сыйақысын төлеуді кешіктірсе, банк айыппұл төлетіп, әрі қарай келісім-шартты бұза отырып, кепілдікке қойылған тұрғын үйді тартып алады. Мұндай жағдайларда сатып алушыларға тұрғын үй ипотекасының қажеттілігі жөнінде психологиялық кедіргілері жоюына тура келеді. Үшіншіден, бастапқы кезде несиелендіру мерзімі 10 жыл болды және пайыздық мөлшерлемелер 13%-ды құрады (жекелеген банктерді қосымша төлемдерді  қосқанда сыйақы мөлшерлемесі 16-17% жетеді). Еуропада ипотека бойынша орташа мөлешерлемелер жылына 3-4% құрайды және де сапаны ескергенде тұрғын үй бағасы Аламаты қаласына қарағанда төмен, әрі еуропалықтардың жалақысы қазақстандықтарға қарағанда біршама жоғары. Мәселенің жалғасы келесі бөлімшеде қарастырылады.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы  жұмысының бірінші сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан №1290 Қаулысы  арқылы  Қазақстан Республикасында  Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие  беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны  іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі  әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып  табылатын «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады.

Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған орны толтырылған  ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2011 жылдың басындағы жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

2012 жылдың 14 желтоқсанында Президент өзінің Қазақстан халқына жолдауында бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің бірі – тұрғын үй мәселесін көтерді.

ҚР Президентінің  Жарлығын орындау үшін тұрғын үй құрылысын  дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде  «ҚИК» АҚ қаржы операторының рөлін  атқарды.

Сөйтіп  арнайы бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның әлеуметтік дамуында да, сонымен қатар  оның экономикалық дамуында да маңызды  рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл  орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында  қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы  болмайды.

 

 

ҚОРЫТЫНДЫ

  

Курстық жұмыстың  шеңберінде жүргізілген  зерттеудің нәтижелері бойынша  Қазақстандағы  ипотекалық  несиелендірудің  болашағы зор деп айтуға болады. Бұл үшін  елде тұрақты қаржы жүйесі,  дамыған  нарықтық инфрақұрылым қалыптасқан, сондай-ақ халық тарапынан мол сұраныста  орын алып отыр. Алайда, тиісті  құқықтық қамсыздандырусыз қойылған мақсаттарға  толығымен қол жеткізуге    мүмкін емес. Сондықтан  нақ қазірдің өзінде  қолға түсіп тұрған мүмкіншіліктерден  айырмау үшін   жұмысты барынша  белсендеткен жөн.

Екінші  нарық тұрғын үй сатып алушыларды қаражатпен қамтамасыз етуде маңызды  рөл атқарады және оның маңыздылығы  күннен күнге артуда.

Қазақстан Республикасындағы ипотекалық қатынастардың  дамуы мен нығаюын талдай отырып, келесідей нәтижелерді жасауға  болады:

1. Халықаралық  тәжірибе көрсеткендей, ипотекалық  несиелендірудің дамуы мемлекетке  елеулі табыс әкеледі. Ең алдымен,  ол тұрғын үй мәселесін әлеуметтік  саясат көзқарасынан шешуге ықпал  етеді. Мұнымен қоса, азаматтардың  өзіндік ықыласы артады. Одан  басқа, несиелендіру үшін ішкі  инвестициялар тартылады – халықтың  салымдары, институционалды инвесторлар  ақшасы. Нәтижесінде экономиканың  шынайы секторын, нақтырақ айтқанда, онымен құрылыстық және аралас  салалардың, қосымша қаржыландыруы  болады. Сәйкесінше, мемлекеттің араласуынсыз  ауыстыру мәселесі және тұрғын  үй қорының, инфрақұрылымның дамуы  шешіледі. Осының бәрі салық салу  базасының өсуіне және салық  және жинақ түрінде бюджетке  түсімдердің жоғарылауына ықпал  етеді. Әлемдік тәжірибе ипотекалық  несиелендіру мемлекет экономикасының  дамуының елеулі факторы болатынын куәландырады.

2. Қазақстандағы  ипотекалық несиелендіруді дамыту  үшін негізгі алғышарттар –  бұл тұрғын үйге потенциалды  жоғары сұраныстың, миграциялық  үрдістердің, экономика тұрақтығының, банктік операциялардың құрылымын  өзгертудің бар болуы.

3. Қазақстандағы  ипотекалық несиелендіру 10 жыл көлемінде  іске асырылып келе жатыр. Өкінішке  орай, әлі халықтың көбісі қымбат  тауарларды несиеге алуға болатынын  түсіне бермейді, оларды ұзақ  мерзімді берешек туралы ойдың  өзі алаңдатады. Әлі де қажет  қаражаттарды жинау әдеті сақталған.  Дегенмен, барлық дамыған елдерде  қалаған игіліктеріне болашақ  табыс арқылы ие болу – қалыпты  жағдай. Сонда да, ипотекалық несиелендіру  шет тілінде түсініксіз сөз  болудан қалып бара жатыр. Бүгінгі  таңда бұл тұрақты табысы бар  көптеген қызмет етуші қазақстандықтар  үшін жылжымайтын мүлікті иеленудің  шынайы мүмкіндігі. Онымен қоса, егер ипотекалық несиелендірудің  туындауының бастауында қарыз  алушы сатып алынған пәтерін  өз меншігіне банкпен толық  төлемді өтеп біткенге дейін  ала алмаған болса,  қазірде  ол несиеге алған жылжымайтын  мүліктің иесі болып табылады. Банктер, ипотекалық компаниялар  тек қана тұрғын үйді сатып  алу ғана емес, коммерциялық жылжымайтын мүлікті несиелендіруді белсенді бастады, сонымен қатар олардың реконструкциясына немесе жөндеуіне несие алуға мүмкіндік пайда болды.

4. Қазақстандағы  ипотекалық несиелендіру жүйесіне  енгізуді ерік блдіруші болып  прототип ретінде малайзиялық  модель таңдаған Ұлттық банкі  шықты. Мұның негізінде батыстық  ноу-хау жатыр – ипотека үшін  арналған бағалы қағаздар нарығында  «ұзақ» мақсатты ақшалардың арқасында  банктер аккумуляциялайтын нарықтың  екі деңгейлі құрылымы және  соншалықты «ұзақ» және «жұмсақ»  тұрғын үй несиелерін (жоғары  емес пайызға) беруге мүмкіндік  береді. Мұндағы бірінші деңгей  – несиелердің өзі, ал екінші  – арнайы ипотекалық бағалы  қағаздар (облигациялар, үстемелер).

5. Ипотекалық  ұсыныстардың кеңеюімен ішкі  инвестициялық потенциалды пайдалануда  ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру барысында банктердің өтімділігін шешу сұрақтарын қамтамасыз ететін қаржылық институттарды құру қажеттелігі туындады. Осы міндеттерді шешумен Қазақстандық ипотекалық компания айналысады. Мемлекет бағдарламаны тікелей қаржыландыра алмаған жағдайда, ипотеканы дамытудың басты факторы басқа көздердің қол жетімділігі болады. Нарықтық экономикада бұл – қор нарығында тартылатын институционалды инвесторлар қаражаттары. Қазақстандық ипотекалық компания ипотекалық несие бойынша талап құқығының кепілін қамтамасыз ететін ипотекалық бағалы қағаздар шығару жолымен қажет қаражаттарды іздестіруді жоспарлайды. Бұл көптеген мемлекеттер үшін дәстүрлі құрал және ол шетелдік инвесторлар арасында үлкен сұранысқа ие, себебі сенімділіктің, табыстылықтың және ликвидтіліктің өте сәтті симбиозы болып табылады.

6. Элиталық  тұрғын үйлерін несиелендіру  нарығы шектелген, себебі көбісі  мұндай тұрғын үйлерді алуға  мүмкіндіктері келе бермейді. Сонымен  қатар берілген несиелендіру  түрі жоғары тәуекелділік дәрежесін  құрайды: қарыз алушының міндеттемелер  мөлшері жоғары. Тәуекелділіктің  тағы бір факторы – сұраныстың  шектеулігі салдарынан тұрғын  үй құнының лезде төмендеп  кету деңгейінің жоғары ықтималдығы.  Өсудің жуық арадағы көптеген  перспективалары екінші деңгейлі  нарықта орта сападағы тұрғын  үйді иеленуге несиелендіру бойынша  операцияларға ие болады.

7. Қазақстанда,  ең алдымен, қарапайым халықтың  қажеттілігін қанағаттандыруға  бағытталған ипотекалық несиелендіру  жүйесін орнатуы тиіс.  Тиімді  шарттарға несиелендіру көлемін  ұлғайту үшін алғышарттар құру  қажет, әсіресе: марапаттаудың  жоғары емес мөлшерлемесі барысында  және ұзақ мерзімге валюталық  баламасыз теңгеде несиелендіру.

8. Болжағанымыздай,  ипотекалық тұрғын үйлерді несиелендіру  жүйесінің тұжырымдамасын құру  кезеңінде, бұл нарық республикамызда  қарқынды дамушылардың бірі болып  келеді. Бүгін де қатардағы азаматта  ипотекалық тұрғын үйлерді несиелендіру  мәні жөнінде сұрақтары туындамайды,  оны нақты шарттар көбірек  қызықтырады. Басқаша айтқанда, халық  қаржы аясында көбірек хабардар, әрі көбірек сауатты болып  бара жатыр.

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

 

1 Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” Қ.Р. Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 31 тамыздағы № 2444

“Қазақстан Ұлттық банкі туралы “ Қ.Р.Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 30 наурыздағы     № 2155

2 “ҚР-дағы банктер және банк мекемелері”  Негізгі заң актілері.  2002 ж. 1 мамырында. Алматы: Юрист, 2002ж – 108 бет.

3 Валюталық реттеу және валюталық бақылыу туралы Қазақстан Республикасының 2005 жылғы 13 маусымдағы N 57 Заңы

4 Искакова З.С «Банк ісі» 2007 ж Алматы

5  Аяпова Ж.М., Арынов Е.М. «Іскер адамның орысша қазақша экономикалық сөздігі» Алматы «Инкар», «Тұлға» 1993 ж -320 б

6  Кадерова Н.Н «Финансирование и кредитование инвестиций» 2007 г

7 Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях: Учебник. /Под ред. Гвозденко А.А.-М.:Финансы,2001г. - 320с.

8 Денги, кредит, банки: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999г – 622 с

9 Финансовый анализ: Учебник. /Под ред. Ефимовой О.В.- М.: Бухгалтер, 2002г. - 528с.

10 Омарова К.А «Инвестицияларды қаржыландыру және несиелеу» Алматы 2006 ж

11 Дүйсенбаев К.Ш., Төлегенов Э.Т., Жұмағалиева Ж.Г. Кәсіпорынның қаржылық жағдайын талдау /Оқу құралы. – Алматы: Экономика. 2001 ж – 330 бет

12 Хамитов Н.Н «Банк ісі» 2006 ж Алматы

13  Көшенова Б.А. «Ақша. Несие. Банктер» Валюта қатынастары. Оқу құралы / - Алматы: Экономика, 2000ж– 328 бет.

14 Мақыш  С.Б., Ілияс А.Ә.  Банк ісі: Оқу құралы. – Алматы: қазақ университеті, 2004. – 241 бет.

15  Асилова А.С «Инвестицияларды қаржыландыру және несиелеу» Алматы 2009 ж

17  Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңы

18 Қазақстан Республикасы Парламентінің Жаршысы, 2007 ж., N 18, 142-құжат; "Егемен Қазақстан" 2007 жылғы 9 тамыз N 237-238

19  www.bta.kz 

20 www.interfax.kz