Ипотекалық несиелендіру

- жеке  тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне құқығын растайтын  құжаттар; құрылыс салуға рұқсат  қағаз; белгіленген тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық құжаттама;  қарыз алушының төлем қабілеттілігін  анықтауға қажетті құжаттар; банк  талап етуі мүмкін өзге де  құжаттар. Несиені қамтамасыз ету  үшін  кепілзат мен кепілдіктер  беріледі. Тақырыпты тереңірек келесі бөлімшеде қарастыруға болады.

 

 

2.  Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендіру және оның құқықтық негіздері

 

Ипотекалық  несиелендіру – бұл несие алушыға  кепіл мүлігінің сомасына қарыз  алушының қанағаттану деңгейіне  құқық беретін банктен кепіл  алу барысындағы жылжымайтын  мүлік кепілі.

Ипотекалық  несие – бұл банктің жылжымайтын  мүлікті кепілге салу арқылы берілетін, меншік құқығы несиелендіру кезеңінде  несие берушінің иелігінде, алайда мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында  болатын ұзақ мерзімді несие.

Ең маңызды  мәселелердің бірі материалдық активтердің  қолма-қол және депозиттік қаражаттарда, қағаздарда «конверсияланатын» мәселесі болып табылады. Осындай «конвертацияның» ерекше маңызды механизмі «жылжымайтын мүлік» түсінігіне кіретін капиталдан ипотека және шектер арқылы араластыруға қабілетсіз, жылжымайтын мүлікте  ерекше сипаттың бар болуы болып  табылады. Ипотека тұрғын  үй мәселесінің  маңызды шешім механизмі ғана емес, сонымен қатар инвестициялық  климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады. 

Ипотекалық  бизнестің дамуы шынайы экономика  секторының дамуына әсер етеді.

Үстемемен қамтамасыз етілген, ссудалардың екінші нарығымен қалыптастырумен байланысты банктік жүйенің ипотекалық несиелендіру жүйесінің тағы бір маңызды әсері  бар. Мұндай нарық капиталдың рентабельді  экономика ортасына (банктік капиталдың диверсификациясы) құйылуын қалыптастырады, сонымен қатар мемлекеттің масштабындағы  бірыңғай капитал бағасын қалыптастыруға қабілетті, әр түрлі географиялық аудандардағы пайыздық ставкалар арасындағы айырмашылықты  төмендетеді.

Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі  даму сатысында ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына лайықты көңіл  бөлу қажет. Өйткені мұндай жүйенің  дамуы – бұл Қазақстандағы  нарықтық қатынастар дамуындағы кезекті  саты.

Осылайша, мемлекет экономикасы үшін ипотека  мағынасы келесідей қорытындылады:

- үстеме  бағалы қағаздардың екінші нарығы  арқылы, кепіл механизмі арқылы  шаруашылық айналымға жылжымайтын  мүлік түрінде капиталдарды тарту  – экономиканы сауықтырудың мәнді  факторы;

- жылжымайтын  мүлікті ақша қаражаттарының  елеулі бөлігімен байланыстырады  және бұл антиинфляцияның маңызды  факторы болып табылады. Мысалы, АҚШ-та американдықтың орташа  кірісінің 25%-ы жылжымайтын мүлік  бойынша қарыздарды төлеуге кетеді;

- жылжымайтын  мүлікке енгізілген халықтың  ақша қаражаттары ауылдардың, қалалардың, жергілікті құрылыс кешендерінің  дамуына, жұмыс орындарын ұстауды  құруға енгізіледі;

- кепілге  несиелендіру технологиясын, әсіресе  жылжымайтын мүлікке кепіл, жетілдіру  банктердің жұмысына дүниежүзілік  жалпы қабылданған жүйеде несиені  қайтару кепілін қамтамасыз ету  қадамын басуға мүмкіндік береді.

Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен  ипотекалық нарықтың маманданған  басқа  қатысушыларына закладнойларды (қарыз  міндеттеме) ұстаудан басқа амалы  жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну– бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның қызметі  басқа негізде ұйымдастырылады.                                                        

Екінші  деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі  субъектілеріне жататындар:

• Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да қаржы-несиелік мекемелер;
• Ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
• Нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
• Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.

Схемалық  түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге болады:

Сурет 1 Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметі

Екінші  деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын  құнды қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы сияқты әр түрлі сипаттамалары бар.

Берілген  нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты – соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық шеңберінде шешім  қабылдау үшін приоритетті.

Берілген  материалды қарастыру негізінде  біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы алушыға кепілақыны  берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.

Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру  үшін ипотекалық жүйенің барлық буындарының  қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.

Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан  Республикасының Азаматтық кодексі  болып табылады. Қазақстан Республикасында  әртүрлі ипотекалық бағдарламаларды  жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс банкі мен  Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай  тұрғын үй құрылыс банкі келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк центр кредитке қосылып, ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен  айналысатын болды. Ал Лариба-банк қарыз  алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100 несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.

Алайда  «Тұрғын үй жинақ банкісінің»  арқасында Қазақстан Республикасында 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің  «Жылжымайтын мүлікті  ипотекалау туралы» заң күші бар  жарлығы қабылданды. Ол мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі  ретінде қолданғанда пайда болатын  қатынастарды реттейтін Қазақстандағы  негізгі нормативті акт болып  табылады.

Сол уақытта  келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:

1). Қазақстан  Республикасы Президентінің 22 желтоқсан  1995 жылы «Жер туралы» заң күші  бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан  Республикасы заңдылықтарымен өзгертулер  енгіізілген 14.07.97ж №158-1, 30.06.97ж  №139-1-1, 01.07.98ж №259-1, 10.07.98ж  №283-1, 11.05.98ж  №381-1 )

2). Қазақстан  Республикасы Президентінің 22 желтоқсан  1995 жылы  «Жылжымайтын мүлікке  құқықтарды және онымен жасалатын  шарттарға құқықтарды тіркеу»  туралы заң күші бар жарлығы

3) Қазақстан  Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы «Жер учаскелерінің кепілақысына  тәртіп және ипотекалық несиені  қамтамасыз ету үшін жерді  пайдалану құқықтары туралы»  Қаулысы

4) Жер учаскелеріне  ипотеканың  ерекшелігі, жерді пайдалануға  құқықты беру тәртібі, бұл құқықтарды  беру үшін жүргізілетін акт  пен келісім-шарттарды формалары  (Жер заңдылығымен қарастырылған)  сондай-ақ:

 

а) Қазақстан  Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы №711 «Жер учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары  туралы» қаулысы;

 

б) Қазақстан  Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720 «Тұрғын үй жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін беру тәртібі  туралы» қаулысы;

в) Қазақстан  Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы №1813 «Кондоминимум ғимаратының  меншік иелеріне жер учаскелерін  беру тәртібі туралы» қаулысы.

«Жерге  жеке меншік құқығы» түсінігінің  енуі ипотеканың дамуына әсер етеді, өйткені ипотекалық несиелеудің  негізінде меншік құқығы немесе салынатын  жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.

Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік  емес заңды тұлғаларға оларға тиесілі  жер учаскелерін  пайдалануға, иеленуге және төз қалауынша жүзеге асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар мен шеңберінде құқық береді.

Азаматтардың  жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал шаруашылығымен айналысуға және дачалық құрылыс үшін берілетін  учаскелер болуы мүмкін.

«Кондоминимум»  түсінігне де анықтама бере кеткен жөн. Кондомимнимум дегеніміз жылжымайтын  мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің бөлек бір  бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың, заңды тұлғалардың  және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.

Жоғарыда  айтылғандардың барлығы Қазақстандағы  ипотеканың дамытудың (жылжымайтын  мүлік кепілі) объективті қажеттілігін орнатады. Тақырыптың мәнін ашу мақсатында ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін қарастырайық.

 

 

1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік  тәжірибесі

 

Екінші   дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған  мемлекеттердің қоғам құрылысындағы  әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының  дамуына түрткі болды.

Тұрғын  үйді қаржыландыру механизмінің аса  маңызды және болашағы бар бағыты болып мемлекеттегі халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу табылуы  тиіс.

Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын іске асыруға  екі үлгі беріліп отыр:

1. еуропалық
2. американдық

Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын  банктерге көмек көрсетуді қарастырады. Мұндай көмек көрсету құралы болып  салық салу жеңілдіктері, несиелеу жеңілдіктері және тағы басқа табылады. Негізгі институттар ретінде жоғары капиталдандырылған мемлекеттік емес ұйымдар қызмет атқарады.

Американдық үлгі несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың  ипотекалық несие облигацияларды шығаруды қамтамасыз етуші институттардың мемлекеттің  қатысуымен қалыптасуын қарастырады. Америкадағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемі бойынша мемлекеттік  облигациялардың кейбіреуіне ғана жол береді де, құнды қағаздардың  барлық (жалпы) көлемінің 1/3 бөлігін  құрайды. Сонымен қатар, АҚШ-та бұл  сектор дамушылар қатарына жатады. Соңғы 25 жыл ішінде оның үлесі екі  есе көбейді, 1975 жылы ипотекалық облигациялар үлесі 16%-ті ғана құраған.

Ресейдегі ипотекалық несиелеу тәжірибесінің  тарихы бар. 18-ғасырдың екінші жартысынан бастап қазыналық дворян банктері пайда  бола бастайды. Олар қызмет сипаты бойынша  ипотекалық несие мекемелеріне жатады. Жалпы алғанда, революцияға дейінгі  Ресейдің ипотекалық несие жүйесінде  басты орында келесілер болды: екі  қазыналық ипотекалық  банктер  – дворяндық жер банкі және шаруашылық жер банкі (жылжымайтын  мүлік кепіліне сауданың 2/3 бөлігінен  астам) , қалалық және губерниялық  несиелік қоғамдар, дворяндық мемлекеттік  емес банктер және акционерлік жер  банктері. Айта кететін жағдай, Ресей  ол кезде тұтастай аграрлық мемлекет болған.

Өзінің  қызмет көрсету барысында несиелік қоғам мен жер банктері үш тұлғаны  қамтиды: қарыз міндеттемелерінің  эмитенті, ипотекалық несие беру кезіндегі  алашақ (кредитор) несиені қамтамасыз етуге қарыз алушыдан кепілақы куәләгән қабылдағанда кепіл ұстаушы.

Қажет қаражаттарды алу үшін қарыз алушы өзінің орблигацияларын  екінші қайтара нарықта сатқан. 1862 жылынан бастап Санкт-Петербургтік қалалық несие қоғамдастығының  өтініші бойынша Қаржы министрлігі  мемлекеттік банкке осы облигациялар кепілінің астына олардың биржалық бағасының 80%-ң көлемінде ссуда  беруге рұқсат берді.

Уақыт өте  аталған ереже Мәскеулік несие  қоғамдастығының  ипотекалық несиелеріне  де кең таралды. Бұл мекемелердің несие саясаты жеткілікті түрде  консервативті болып, олардың тұрақтылығын қамтамасыз еткен. Несиелер мүліктің бағаланған құнының 50-60% түрінде берілген. Дворяндық  жер банкінің кепілақы парақтары  эмиссиясының көлемі резервтік және жарғылық капитал сомасының он еселі  өлшемімен шектелген. Кейбір дворяндық  жер банктерінің облигациялары  шетелде сатылып, бірнеше валюта түріндегі номиналға ие болады.

Ресейдің  нарықтық экономикаға көшуімен бірге  ипотекалық несиелеу де жаңғыра бастады. 1997-1998 жылдары Ресейде, ең алдымен, Мәскеуде құнды қағаздардың америкалық жүйесін (mortgage backed securities кепілақыға негізделген) іске асыру бойынша шаралар қабылдана  бастады.