Ипотекалық несиелендіру

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КІРІСПЕ

 

Жақын арада  ғана Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен  іс жүзінде ешкім кездеспеген.

Курстық жұмыстың өзектілігі. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдайдың күрт өзгеруі:

Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының  кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері  жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.

Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының  әрбір сегментінде өзінің  белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар  бар.

Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі  таңда жылжымайтын мүлік нарығында  пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер,  құрылысқа  арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс  объектілері мен жерді жалға  беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер  айналысқа түсуде.

Курстық жұмыстың мақсаты -– ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу. Берілген мәселені жан жақты талдау, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту. Тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына  тигізетін әсерін қарастыру .

Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің  перспективаларын анықтайды.

Тұрғын  үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл  сұрақтың шешімін Батыс елдерінде  ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін  қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру  үшін осы курстық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік кепілімен  шартталуына байланысты, несиені  қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді  әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі  өсе түсуде.

Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: кепілге берілетін  заттың иесінің болмауы, яғни жер  мен жылжымайтын мүлікті тек  кепілге беретін зат иесі ғана сала алады.

Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп  жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал  нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің  институционалдық құрылымының оптималды  формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ .

   Курстық жұмыстың негізі міндеттері:  

-   Экономикалық  құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің  мәнін зерттеу;

-   Қазақстандағы  ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық  базасын қарастыру;

-   Ипотеканы  дамыту мақсатында дамыған елдердің  тәжірибесін ашып көрсету;

- ҚР-дағы  ипотекалық несиелендіру жағдайын «БТА-Ипотека» АҚ мысалға ала отырып зерттеу.

Зерттеу объектісі ретінде «БТА-Ипотека» АҚ болып табылады.

Берілген  жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынды.

Курстық жұмыстың құрылымы. Курстық жұмыс кiрiспеден және үш тараудан тұрады. Бiрiншi тарау “Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері ” деп аталады, онда жалпы ипотекалық несиелендірудің мән-мағынасы анықталынды, несиелендіру жүйесінің ұғымы, бағыттары, нарықтық экономикадағы рөлі мен шетелдік тәжірибесі қарастырылады. Екiншi тарау “Қазастан Республикасының коммерциялық банктердегі ипотекалық несиелендіруді талдау” деп аталады, бұл бөлімде Қазақстан Республикасының коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты зерттеліп, «Банк Тұран Әлем» АҚ үлгісінде ипотекалық несиелендіру ерекшеліктері анықталады. Үшінші тарауда “Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру проблемалары мен оларды шешу жолдары” қарастырылады. Курстық жұмыс, сонымен қатар қорытынды, пайдаланған әдебиеттер тiзiмiнен тұрады.

Курстық жұмысты жазу барысында отандық  әдебиеттер, статистикалық ақпарат  көздері, нормативті актілер  мен  мерзімді басылымдар қолданылды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

 

1. Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері

 

Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді  кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық  экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге  деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде  жекешелендірілген  пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты  тартады.

Ипотекалық  несие кәсіпорындардың, фирмалардың  және тұрғын үй  құрылысының қажеттіліктерін  мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен  рөл атқарады. Оның алға басуы шаруашылық субъектілерінің ұзақ мерзімді сипаттағы  несиелік ресурстардың тапшылығы,  инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін  ұлғайтуға  әсер етеді. 

Ипотекалық  несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:

- ипотекалық  несиелердің шаруашылық субъектілеріне  және халыққа тікелей берілуі; 

- ипотекалық  несиелерді (несиелік міндеттемелерді)  несиелендіруге  ресурстардың қосымша  тартылуын қамтамасыз ететін  екінші нарықта сату.

Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,  екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге  қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды  қағаздар (облигациялар) шығаратын  қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған  және олар инвестициялар арқасында  ұзақ мерзімді және тұрақты табыс  алуға мүмкіндік береді [1].

Кейбір  қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде  мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың  сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиеде  жылжымайтын мүлікті кепілге  қою - ипотекаға негізделеді.

Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуынсыз  дамыту мүмкін емес, өйткені жер  мен жылжымайтын мүлікті кепілге  тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті  еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.

Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге  рәсімделеді. Қазақстанда жылжымайтын  мүлікпен және жермен  операцияларды  жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік  құқықтық база  әзірленуде. Қазақстан  Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды  заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл, банктер мен банк қызметі, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді  дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.

Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты  немесе өзге де объектіні оған тиесілі  жер телімімен бірге  немесе оны  пайдалану құқығымен кепілге  қою танылады.

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған  жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын  мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге қатысты  міндеттемені қамтамасыз етуге  пайдаланылады.

Ипотекалық  несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрде рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге  қойылатын жылжымайтын мүлікке  деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада  ипотекалық несиелендірудің нақты  бір тәртібі көзделген.

Кепілзат  туралы келісімнің субъектілері болып  мыналар табылады:

- кепіл  туралы келісімнің тараптары  (кепілгер және кепілге қойылған  затты ұстаушы) заңды және жеке  тұлғалар;

- біртұтас  кепіл реестрін ұстаушы. 

Ипотека туралы келісім жазбаша түрде  жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы  тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің  әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі  мүмкін, атап айтқанда онда келесідей  мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:

а) кепілге  қойылған мүлікті міндеттеме бойынша  қарызды сатып алушыға  ауыстырып  шеттету;

ә) мүлікті  жалға беру;

б) мүлікке  жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

Кепілзаттың  бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге  салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз етілетін  несие бойынша міндеттеме орындалғанша  беріледі.

Кәсіпорынның  ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі  қорларына  және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша  белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген  өзге де құнды заттарға  қолданылады.

Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

- кепілгердің   және кепілзатын ұстаушының атауы  және олардың орналасқан жерлері; 

- орындалуы  осы кепілге салу шартымен  қамтамасыз етілетін несиелік  келісімнің немесе өзге де  міндеттеменің  атауы, келісімді   жасау күні және орны;

-   ипотекамен қамтамасыз етілген  негізгі міндеттеменің сомасы;

-   ипотекамен қамтамасыз етілген  сомаларды төлеу мерзімдері;

-  кепілге  қойылған жылжымайтын мүліктің  сипаты және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;

- иегердің  кепілге қойылған мүлікке деген  құқығын растайтын  құжаттардың  атауы; 

- кепілге  қойылған мүлікке өзге міндеттемелер  салынбағандығы туралы  сілтеме; 

- кепілгер  мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

- ипотеканы  тіркеген органның атауы, тіркелген   күні мен жері.

Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына  өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.

Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз  сомасының және ол бойынша пайыздардың  төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін  және қажет болған жағдайда ипотека  затын сатуға жұмсалатын  шығындардың  өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека  кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі  тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека  затына меншік құқығы  ауысқан кезде  өзге тұлға ипотека қай жерде  тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс [2].

Несиелендіру  субъектісіне қарай  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы  үйдің болашақ иегеріне берілетін  несиеге және мердігерлерге  берілетін  ссудаларға бөлінеді.

Тұрғын  үйді  салуға (реконструкциялауға) несие  жобалармен және құрылыс-монтаждық  жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік  келісімдермен көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны аясында беріледі.

Несиелендіру  объектілеріне мыналар жатады:

- тұрғын  үй құрылысына жер сатып алу  және оны  жайластыру;

- тұрғын  үй салу (реконструкциялау);

- тұрғын  үй сатып алу. 

Несиелендіру  объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін  ұсынады:

- жерге  берілетін несие; 

- құрылысқа  берілетін несие; 

- тұрғын  үй сатып алуға берілетін несие. 

Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен  қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:

- заңды  тұлға қарыз алушылар үшін  – құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың  және міндетті  төлемдердің түсу  графигі;  ссуда  қамтамасыз етілетінін  растайтын   құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық негіздемесі  және несиеленетін шығындардың  болжамды  өтелімділігін есептеу;  құрылыс салынатын жер теліміне  деген құқықты растайтын  құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік  құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісімшарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.