Ипотекалық несиелендіру

Ипотекалық  несиелеудің ірі нарығы ретінде  АҚШ танылады. Ипотекалық  несие  беруші мекемелер болып ссудожинақтаушы  ассоциоциялар, коммерциялық банктер  мен арнайы ипотекалық компаниялар  табылады. Ипотекалық  несиелеуді реттеуші арнайы заңнама жоқ, 1930-1970 жылдар аралығында ссуданың кең таралған  түрі болып бекітілген пайыз мөлшерлемесі бар және ссуданың іске асу мерзіміндегі қарыздың негізгі сомасының амортизациясы бар ұзақ мерзімді (30 жыл) ссуда табылады. 70-інші жылдары жоғары инфляция жағдайларында  пайыз мөлшерлемесінің қобалжуына байланысты  жылжымалы пайыз мөлшерлемесі бар ссудалар тарала бастады. Қаржыландырудың арнайы құралдары болған жоқ.

Алғашқы эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National Home Loan PLC компаниясымен жасалды. Жедел қарқынды дамудан кейін  80-жылдардың басында дағдарыс кезеңінде  британдық нарықта эмиссия тоқтатылып, артынан жағдайы түзетілді. 1996 жылдың аяңында аталған құралдар бойынша  қарыздың көлемі 10миллиард фунд стерлингті құраған. Америкаға қарағанда Британияда бұл нарықтың дамуына мемлекет тарапынан  қолдау көрсетілмеген.

Немістің  бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын  атауға болады:

1. қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3. ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4. басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың  өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5. жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.

Америкалық  және неміс үлгілерінің ұқсастығы  келесіден табылады.

 

Кесте 1  

Шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының салыстырмалы кестесі

Мемлекет	Несие сомасы	Несиелеу мерзімі	Пайыз мөлшерлемесі
Дания	20-85 %	10-35	3-4%
Германия	70-80%	10-25	3-4%
Ұлыбритания	70%	25	1,9-2,2%
Франция	60%	15	2-3%
АҚШ	70-80%	10-25	2,5-3%
Голландия	60-70%	20-25	4-6%
Жапония	80-85%	15-20	1,5-2,5%
Қазақстан	70%	10-20	10-20%
Қытай	70-80%	5-15	15-20%

 

Жоғарыда бейнеленген кестеде  шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының  салыстырмалығы көрсетілген. Әр мемлекеттің  несиелеу ерекшелітерін байқауға болады.

 

2. ҚАЗАҚСТАН  РЕСПУБЛИКАСЫ  КОММЕРЦИЯЛЫҚ  БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ

 

1. Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты

 

Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру мәселелерін  шешу барысында еліміздің кейбір екінші деңгейлі банктері өз несие  саясатын жүзеге асыруда. Олардың әрқайсыс өзіндік сипатқа ие.

Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясатын зерттеудегі ең алғашқы банк «Халық Банкі» болып табылады.

Банк  заңды және жеке тұлғаларға қысқа  мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несиелік саясатты  одан әрі іске асыру шараларын  жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік  базасын  кеңейту мақсатында ҚХБ  АҚ қолданыстағы  бағдарламаларын  дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.

Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз  келісімшартымен  төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:

1) қаржы  нарығының конъюнктурасы; 

2)  банктік  қарыздар нарығындағы бәсекелестік  деңгейі;

3) тартылған  ресурстардың құны;

4) несиелік  тәуекелді  өтеу үшін және  қажетті табыс алу үшін банк  қарызға қызмет көрсету барысында  жұмсаған шығындарын,

5) қарыз  алушының несиені өтеу қабілеттілігі. 

ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға  несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді  1-кестеден көруге болады.

 

  Кесте 2

  Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер

Тұтынушылық несиелердің түрлері	АҚШ долларындағы  несие сомасы	Несиенің айлардағы  мерзімі	Орташа есептелген  пайыздық мөлшерлеме	Қамсыздандырудың түрі
Ипотека	100000 дейін	240 дейін	11 %	Жылжымайтын мүлік

 

2-кестеге  қарағанда, тұтынушылық несиелердің   басым бөлігі ипотекалық несиелендіруге  келеді.

 

 

 

 

 Кесте 3

2009-2012 жылдары аралығында берілген  несиелердің көлемі,  мың теңге 

Көрсеткіштер	2009	2010	2011	2012
Берілген  несиелердің жалпы сомасы	336116	896034	3570254	673483
Тұтынушылық  несиелердің  сомасы, барлығы	128893	306559	3077446	825179
Оның ішінде:
Ипотекалық несиелендіру	118250	220564	2856414	563215

 

Ипотекалық  несие тұтынушылық ссудалар көлемінде үлкен орын алады, оны 2-суретте көрсетілген динамика арқылы байқауға болады.

Сурет 2 АҚ «ҚХБ» - тің 2009 – 2012 жылғы ипотекалық несиелендіру.

Ескерту: автормен ақпарат көзінің негізінде  құралған

 

Несиені «Қазақстанның халық банкі» АҚ салынып жатқан пәтерді кепілге алу арқылы береді.

Ең төмен  бастапқы жарнаның сомасы – 15%.

Несиелендірудің мерзімі – 7-ден 15 жылға дейін 

Пайыздық  мөлшерлемесі – жылдық 11%-тен бастап (бастапқы жарнасына қарай).

«БТА  Банкі»  2009 жылдың 2 ақпанындағы дағдарысқа қарсы шаралардың аясында ҚР Үкіметі ҚР қаржы нарығы мен қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау агенттігінің 75,1 пайыз көлемінде «БТА Банкі «Самұрық-Қазына»Ұлттық әл-ауқат қорының акцияларының бақылау пакетін сатып алу жайындағы ұсынысын қабылдады. Өтеуді төлеу банктің қосымша эмиссиясы арқылы жүзеге асты. Соның нәтижесінде банк 251 319 485 теңге мөлшерінде қосымша капитал алды.

 

 

 

 

Кесте 4

«БТА банкінің»  ипотекалық несиелендіру бағдарламасы

Несиелеу бағдарламасы	Тұрғын үйді сатып алуға	Тұрғын үйді жөндеуге
Заем валютасы	Теңге, АҚШ доллары
Пайыздық ставкасы	Несиелеудің бүкіл мерзімі үшін белгіленген
Заемның ең көп сомасы	Тұрғын үйдің бағаланған құнының 70%-на дейін	Тұрғын үйдің бағаланған құнының 60%-на дейін
Несиелеудің ең көп мерзімі	10 жылға дейін зейнеткерлік жасқа  жеткенге дейін (мүмкін 65 жасқа  дейін)	10 жылға дейін 20 жылға дейін
Мерзімінен бұрын өтеу	Шектеулерсіз және айыппұлдарсыз
	Сатып алынатын және қолда бар мүлік	заемшыға/ортақ заемшыға немесе үшінші тұлғаға (зат кепілгеріне) тиесілі  тұрғын үй
Заемшының төлем қабілеттілігін растау	толық/жанама
Қосымша артықшылықтар	Тұратын жеріне тәуелсіз, ҚР-ның кез  келген қаласында тұрғын үйді сатып  алу мүмкіндігі	банктегі ипотекалық несие бойынша  кепілде тұрған тұрғын үйді жөндеу үшін несие алу

 

«Темірбанк» АҚ 1992 жылдың 26 наурызында құрылды. Бас  кеңсе Алматы қаласында орналасқан. Банктің филиалды байланысы 21 филиалға толы және Қазақстан Республикасы бойынша 100-ге жуық сату орталықтары бар. Банк Қазақстанның барлық дерлік облыстық орталықтарында және 50 000-нан астам  халқы бар қалаларда көрсетілген. 2010 жылдың жазында Темірбанк қайта  құрылу процесін сәтті бітірді.

Екінші  нарықта тұрғын жылжымайтын мүлікті  иелену займы.

• Займның максималды сомасы – жылжымайтын мүліктің бағалау құнынан 70%-ға дейін
• Займның максималды мерзімі – 20 жылға дейін
• Мерзімсіз өтеу – комиссияны алусыз
• Жылжымайтын мүлікті сақтандыру – талап етілмейді.

 

 

 

 

Кесте 5

«Темірбанктің»  несиелендіру шарттары

Мақсатты тағайындау	екінші нарықта пәтерлер мен үйлерді  иелену
Займ валютасы	теңге
Займ сомасы	- Алматы және Астана қаласы  үшін: 750 000 - 37 500 000 теңге  - басқа аймақтар үшін: 750 000 - 22 500 000 теңге
Бастапқы салым	займ сомасынан 30-дан төмен емес
Несиелендіру мерзімі	1 жылдан 20 жылға дейін
Өтеу әдісі	клиенттің қалауы бойынша әр ай сайын:   - аннуитетті (теңестірілген) төлемдер немесе   - тең үлесті негізгі қарызбен марапаттаумен қоса.
Мерзімсіз өтеу	комиссияны алусыз, 150 000 теңгеден кем емес сомада
Тапсырысты қарастыруға комиссия	7 000 теңге
Займды ұйымдастыруға комиссия	займ сомасынан 1%
Кірістерді растау	міндетті зейнетақы жинақ қорынана ұсынылған үзіндімен
Сақтандыру  - жазатайым оқиғадан қарыз алушыға   - титулдық	- бірлескен қарыз алушының жоқ  болған уақытында ғана  - Несие комитетінің шешімі бойынша

 

Бүгінгі күні «Альянс Банкі» АҚ активтер мөлшері бойынша елімізде алтыншы  орында және бөлшек нарықта артықшылық фокуспен бизнестің барлық бағыттары  бойынша, сондай-ақ ШОБ субъектілерін  несиелеуде әмбебап қаржы институты  ретінде дамуда.

«Альянс Банкі» АҚ мажорлық акционері  болып Банкінің 67% жай және 67% артықшылықты акцияларына ие «Самұрық-Қазына»  Ұлттық әл-әуқат қоры табылады. 33% жай және 33% артықшылықты акциялар миноритарлы акционерлерге тиесілі.

• Бастапқы жарна - сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15%-ынан

Бастапқы  жарна болмаған жағдайда қосымша  кепіл ретінде өтімді тұрғын үй жылжымалы мүлкін ұсыну мүмкіндігі бар.

• Төлем қабілеттілігін талдау:

- бастапқы  жарнада жылжымайтын мүлік құнынан  15% – кірісті толық растау талап етіледі

- бастапқы  жарнада жылжымайтын мүлік құнынан  50% – кірісті жартылай растау мүмкін

- бастапқы  жарнада жылжымайтын мүлік құнынан  70% және онан жоғары – төлем  қабілеттілігін талдау сауалнама  мәліметтеріне сәйкес 

• Несие мерзімі - 20 жылға дейін.
• Несие сомасы - 50 000 000 теңгеге дейін:
• Сыйақы мөлшерлемесі:

- 14,0% - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;

- 14,5% - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;

- 15,0% - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін болса.

• Жылдық тиімді мөлшерлеме:

- 15,08%-дан  - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;

- 15,62%-дан - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;

- 16,18%-дан - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін болса.

Елімізде  ипотекалық несиелендіру саясатын іске асыру барысында екінші деңгейлі банктердің өзіндік бағдарламалары жасалды. Осы бағдарламалар арқылы коммерциялық банктер еліміздегі тұрғын үй мәселесін, яғни жылжымайтын мүлікті  несиелендіру шараларын шешуге тырысуда. Бұл орайда «Халық Банкі», «БТА банкі», «Темірбанк» және «Альянс Банкінің»  екінші деңгейлі банктердің бағдарламалары бойынша талдау жасалынды.

 

Кесте 6

Екінші деңгейлі банктің ипотекалық несиені алу  шарттары

Екінші деңгейлі банктер	Орташа пайыздық ставка, %	Өтеу мерзімі, жыл
«Халық Банкі»	15	15
«БТА банк»	14	20
«Темірбанк»	20	20
«Альянс Банк»	14,5	15

 

Қазақстанда халықты ипотекалық несиелендірумен  қамтамасыз ету барысында «Халық Банкінің» және «Альянс Банктің» бағдарламалары жақынырақ.