Ипотечное кредитование в современной экономике

6. Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.

Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

7. Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств.

Как любят выражаться финансисты, банки в нынешних условиях имеют «короткие деньги». Это означает, что большую часть депозитных средств вкладчики оставляют в банках максимум на один год, а юридические счета проходят по безналичным расчетам – «до востребования». Наличных денег в бюджете не хватает не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнить нечем - значит должны «работать» финансовые инструменты, какие обычно используются на фондовых рынках.

Альтернативным вариантом служат еще программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию населения. Должен быть налажен выпуск ценных бумаг и акций, которые можно продать или купить в любой момент, которые должны стать источником финансовой «подпитки» для кредитных организаций на длительный срок. Государство должно быть заинтересовано в развитии программ поддержки ипотеки и в развитии схемы дополнительного финансирования кредитных портфелей.

Коммерческие банки и частные кредитные организации получают свой основной доход за счет разницы между предложениями своих средств и их выгодным размещением. Ипотека для таких организаций наименее выгодна при формировании стабильного кредитного портфеля, так как наиболее длительна по срокам по формированию прибыли.

Выдаваемые краткосрочные кредиты на потребительские нужды населения обычно окупаются банковскими учреждениями гораздо быстрее и с максимальными процентными выгодами. Процесс популяризации ипотеки среди населения будет происходить слишком медленно, если в схему кредитования еще более активно не включится государство с самыми разнообразными и выгодными программами господдержки ипотеки.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:

• сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;
• быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента.;
• привлечение инвестиций в строительство нового жилья;
• усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;
• достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;
• упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;
• сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;
• развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;
• создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
• уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
• для того чтобы снизить риски инвесторов при вложении средств в ипотечные ценные бумаги, на мой взгляд, законодатели прежде всего должны создавать ясные правила игры на этом рынке. Если нет четко прописанных прав, ответственности кредитора и заемщика, то инвестор вряд ли будет вкладывать свои средства в этот рынок.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2013 г. должны стать:

• создание правовой основы рынка жилья;
• увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;
• увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв.м.;
• увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все, же составляют непосредственно кредитные отношения. 
С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков. Таким образом ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране.

В Российской Федерации ипотечное кредитование регулируется:

1. Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
2. Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",
3. Федеральный закон № 122 – ФЗ от 21.06.1997 г  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
4. Федеральный Закон №152-ФЗ от 11.11.2003г.  «Об ипотечных ценных бумагах»,
5. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», Жилищный Кодекс РФ,
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях"
7. Гражданским кодексом Российской Федерации.

Предметом ипотеки могут выступать:

• здания и  сооружения вместе с земельным участком или его частью;
• земельные участки  с указанием границ на чертеже;
• жилые дома, квартиры и их части, состоящие  из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жильё;
• дачи, садовые дома, гаражи и др. Строения;
• объекты незавершённого строительства;

В настоящее время существует несколько видов ипотечного кредитования:

1. Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья)
2. Квартира в кредит на вторичном рынке жилья
3. Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости
4. Социальная ипотека
5. Ипотека для молодой семьи
6. Военная ипотека.

На 1 января 2013 года количество кредитных организаций предоставляющих ипотечные жилищные кредиты составило 580 участников. За 2012  год было предоставлено 691 724 ипотечных кредитов на общую сумму 1032,0млрд. рублей, что составляет 14,3% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составляет 1,49млн. рублей. В 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, возросла на 0,1 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2013г. 12,3%.

Участники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. И второстепенные: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы, инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и ипотечные (кредитные) брокеры.

Ипотечное кредитование в современной экономике сталкивается с рядом проблем:

• общеэкономические проблемы;
• инфляционные проблемы;
• проблемы, связанные со сроками вложения;
• проблемы, связанные с монополиями;
• проблемы, связанные с альтернативой вложения;
• проблемы, связанные с миграционной политикой;
• проблемы, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств

Решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое.

 

 

Литература

 

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
2. Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
3. Федеральный закон № 122 – ФЗ от 21.06.1997 г  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
4. Федеральный Закон №152-ФЗ от 11.11.2003г.  «Об ипотечных ценных бумагах»
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях"
6. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности» N 395-1 от 02.12.1990г.
7. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»
8. Жилищный Кодекс РФ,
9. Гражданским кодексом Российской Федерации.
10. Банки и банковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство [Текст]: Учеб.для вузов / Под ред. В.А. Челнакова. – М.: Высшая школа, 2009. – 291 с.
11. Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. — 2012. — № 25.  с. 53.
12. Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // Законодательство и экономика. — 2011. — № 12. с. 57.
13. Гасяк В. - М., Пастухова Н.С. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. - М.: 2006.
14. Довдиенко И. В.. Ипотека Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. В. 3. Черняка. - М.: Изд-во РДЛ 2002. 272 с.
15. Косарева Н.Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации - М.: Дело, 2010.
16. Лаврентьев С. Ипотека восстанавливается. - РБК-daily, 31.05.2010.
17. Лукьянов А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования // Деньги и кредит - 8/2010.
18. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело. - 9/2009.
19. Мусин Р.М. Сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования Российских кредитных организаций // Финансы и кредит. — 2012. № 19. — с. 65—70.
20. Развитие рынка ипотечного кредитования //Отчет аналитического центра АИЖК. - Выпуск №12 - 2010.
21. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009.
22. Россия в цифрах. 2010:Крат.стат.сб./Росстат-M., Р76, 2010. -558 с.
23. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие/ Г. А. Лигай; Каф. теории рыночной экономики и инвестирования. - М.: МЭСИ, 2006. - 328 с.
24. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ Г. А. Лигай, К. М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008;.
25. Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе // Деньги и кредит. — 2012. — № 10. — с. 51.
26. Саркисянц, А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе [Текст] / А.Г. Саркисяц // Банковское дело. - 2008. - № 8. - С. 46-51.
27. Черемных К. Ипотека: замыслы и реальность. - АСН-инфо, 04.06.2010.
28. www.absolutbank.ru
29. www.ahml.ru
30. www.alfabank.ru
31. www.bankuralsib.ru/index.wbp
32. www.cbr.ru
33. www.investsberbank.ru
34. www.ipocredit.ru
35. www.finmarket.ru
36. www.gazprombank.ru
37. www.khmb.ru
38. www.minfin.ru
39. www.raiffeisen.ru
40. www.rusipoteka.ru
41. www.russianipoteka.ru
42. www.sberbank.ru
43. www.sbrf.ru
44. www.vtb24.ru
45. www.unicreditbank.ru/rus/index.wbp

 

Приложение А. Сведения о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях.

 

	Количество предоставленных кредитов, единиц	Объем предоставленных кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.		Средневзвешенный срок кредитования, месяцев		Средневзвешенная ставка, %
			Всего	В том числе просроченная	по выданным с начала года кредитам	по кредитам, выданным в течение месяца	по выданным с начала года кредитам	по кредитам, выданным в течение месяца
2010 год
01.янв	176 146	170 311	966 786	20 660	188,4	187,2	14,6	14
01.апр	52 073	53 695	968 289	23 193	188	188,4	13,9	13,7
01.июл	140 874	145 363	990 625	24 996	189	189,6	13,7	13,6
01.окт	248 503	258 171	1 033 770	28 029	188,7	187,6	13,6	13,5
2011 год
01.янв	392 302	418 209	1 102 324	26 726	188,7	189,1	13,3	12,6
01.апр	91 472	112 136	1 134 453	27 863	187,6	189	12,6	12,5
01.июл	232 628	288 945	1 225 010	28 965	185	180,5	12,3	12,2
01.окт	391 240	489 874	1 321 632	29 208	178,7	164,3	12,1	11,7
2012 год
01.янв	587 600	745 971	1 448 522	29 313	174,6	165,7	12	11,7
01.апр	136 432	187 040	1 529 396	28 993	172,8	174,9	12	12,1
01.июл	318 388	441 116	1 662 618	29 071	174,9	176	12,1	12,3
01.окт	513 166	717 081	1 807 153	28 782	175,4	174,4	12,2	12,4
2013 год
01.янв	739 393	1 054 073	1 992 388	31 213	176,6	182,5	12,3	12,5
01.апр	150 773	230 821	2 083 173	31 248	177,4	176,8	12,9	12,9
01.июл	356 294	550 886	2 258 551	29 994	175,4	173,1	12,8	12,6