Ипотечное кредитование в современной экономике

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян, поэтому и была выбрана эта тема. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства и механизмов обеспечения как неотъемлемой части стабилизации социально-экономического положения в стране.

Одним из современных и актуальных механизмом решения проблем с жильем у населения лежат в области ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Формирование системы ипотечного кредитования – одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства.

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

По данным Центрального Банка Российской Федерации1 на 1 января 2013 года количество кредитных организаций предоставляющих ипотечные жилищные кредиты составило 580 участников. За 2012  год было предоставлено 691 724 ипотечных кредитов на общую сумму 1032,0 млрд. рублей, что составляет 14,3% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составляет 1,49 млн. рублей. В 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, возросла на 0,1 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2013г. 12,3%.

Целью курсовой работы является изучение механизмов ипотечного кредитования.

Для достижения этой цели в ходе курсовой работы решаются следующие задачи:

- раскрыть понятие  ипотечного кредитования, определив  его социально-экономическое значение;

- проанализировать  текущую ситуацию на рынке  ипотечного кредитования в России;

- выявить проблемы  ипотечного кредитования в России  и определить пути их решения.

Курсовая работа включает в себя введение, три главы, заключение, список литературы и три приложения.

Существует  несколько схем ипотечного кредитования, но главная роль в становлении  ипотеки всё же отводится банку  как основному кредитору последней инстанции, оценивающей кредитоспособность заёмщика, а соответственно, выдающей или нет кредит на приобретение недвижимости.

Предметом данной работы являются экономические отношения, возникающие между участниками системы ипотечного кредитования.

Целью работы является – анализ действия механизма ипотечного кредитования и его совершенствование. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Теоретические  основы ипотечного кредитования

1.1 История появления ипотечного кредитования

 

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.).

Ипотека, зародившаяся более двух тысяч лет тому назад, в настоящее время является важнейшим инструментом обеспечения обязательств.

Принято считать, что первое упоминание об ипотеке имело место в Законах Солона в VI до н.э.2 Ипотека — слово древнегреческое, которое переводится как «заклад», «залог». Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А. Базанова.

Еще К.П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов».

В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Понятие «ипотека» возникло с зарождением в Древней Греции частной собственности на землю и, как следствие, появлением и развитием залогового права. То есть еще в те времена существовала практика передачи в залог определенных вещей, которые отдавались кредитору и находились в его владении до момента уплаты долга. Если же долг уплачен не был, то кредитор получал право реализовать залог для удовлетворения своих требований и возмещения своих убытков. Интересно, что в Древней Греции для первоначальных форм ипотеки была характерна гласность, и правом любого заинтересованного лица было получение полной и достоверной информации о состоянии данной земельной собственности.

Для Древней Греции возникновение ипотеки имело очень большое значение, так как появление этого института способствовало выработке нескольких форм вещевых обеспечений, ставших впоследствии фундаментальными при развитии института залога. Прежде всего, речь идет о фидуции, которая стала первоначальной формой залога в Древнем Риме и заключалась в том, что для обеспечения своего долга должником могло передаваться во владение или в собственность кредитору любое имущество, которое должно было обязательно быть возвращено кредитором должнику после погашения последним своего долга. Далее появился пигнус, при котором должник передавал свое имущество во временное владение кредитору до выплаты долга.

Во времена возникновения ипотеки кредитор мог самостоятельно продать предмет залога только в том случае, если должник допускал просрочку в исполнении своего обязательства. Римским правом ипотека, выработанная в Греции, была воспринята как форма залога, которая не предполагала передачу заложенного имущества во владение залогодержателю.

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. Один из наиболее авторитетных специалистов по римскому праву в дореволюционной России, автор популярной работы «Система римского права» В.М. Хвостов описывал два типа кредита: личный и реальный. Личный кредит обусловлен доверием кредитующего лица к кредитуемому. Гарантией доверия служит все имущество должника в том объеме, какой оно будет иметь к моменту реализации кредитной сделки. Альтернатива кредита личного — кредит реальный. Суть реального кредита заключается в том, что для обеспечения исполнения обязательства в имуществе должника выделяется определенная вещь, по отношению к которой кредитор имеет определенные права. Так, в случае неисполнения должником своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи выделенной вещи, даже если право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причем при получении удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимущество перед личными кредиторами.

Реализацией реального кредита в римском праве, наряду с другими видами обеспечения, являлась форма залога без передачи владения вещью кредитору — hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь как вещное право (закрепление непосредственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью. Кроме ипотеки, в римском гражданском праве существовали, по мнению В.М. Хвостова, и другие залоговые формы обеспечения: «Древнейшей формой обеспечения уплаты по обязательствам была fiducia cum creditore, при которой должник переносил на кредитора право собственности на свою вещь и получал против кредитора только личный иск... о возврате вещи в случае уплаты долга. При этой форме обеспечения кредитор получал больше прав, чем то было необходимо в целях его обеспечения, а у должника оставалось слишком мало средств против кредитора. Обратным характером отличалась другая форма обеспечения обязательств, выработавшаяся в древнем праве, — pignus. Pignus состоял в том, что кредитор получал в производное владение... вещь должника и мог ее удерживать в своих руках, пока не был уплачен долг» .

Позднее в римском праве fiducia cum creditore была предана забвению. Получили развитие две формы залога:

• pignus, т.е. залоговое право, при котором кредитору передается право владения вещью;
• hypotheca, т.е. залоговое право, при котором вещь остается во владении должника до момента просрочки обеспеченного обязательства.

В римском праве ипотека была возможна как для движимых, так и для недвижимых вещей и, согласно общему правилу, устанавливалась неформально и негласно, не требовалось даже письменного договора.

Это было существенным недостатком римской системы залога: трудно было уследить за тем, сколько ипотек обременяло известную вещь, и кредитор рисковал, так как на заложенную ему вещь раньше уже могли быть установлены неизвестные ему ипотеки. В средневековой Европе все усложнялось допущением так называемых генеральных ипотек, т.е. ипотек, которые обременяли все имущество должника, даже то, которое он мог приобрести в будущем.

Уже в практике Древнего Рима ипотека получила наибольшее распространение при залоге земельных участков. Землю и другое недвижимое имущество, в отличие от движимого, невозможно перенести на другое место. К тому же недвижимость являлась основным средством производства, лишившись которого должник практически был не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

Наиболее значительным вкладом в развитие ипотеки в феодальной Европе стало введение института ипотечных книг. Так, в Германии появилось множество различных форм ипотеки. «Гражданское уложение Германской империи, — пишет В.М. Хвостов, — знает, помимо так называемой ипотеки собственника, зачатки которой могут быть обнаружены и в римском праве, еще так называемую Grundschuld, римскому праву совершенно неизвестную. Эта форма залога состоит в том, что кредитор с самого начала получает только залоговое право на известный земельный участок, не сопровождаемое никаким обязательственным правом требования личного характера. Он может требовать от всякого обладателя заложенной недвижимости известного предоставления под страхом продажи участка; но в случае неполного удовлетворения из продажи участка кредитор не имеет ни к кому особого личного иска» .

Рассматривая развитие форм залога, можно обнаружить, что источником развития формы реального кредита был поиск баланса прав сторон и стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом. Напомним, что «вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений... Этим они отличаются от обязательственных прав, определяющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений. Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. Специфика вещных прав традиционно усматривается также и в том, что их объектом могут служить только индивидуально определенные вещи... Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица должника» .

В то же время исследователи правовой природы залога (сам термин «залог» применялся к недвижимости — залог движимых вещей традиционно именовался закладом) отмечали целый ряд его особенностей. По поводу принадлежности ипотеки к вещному или обязательственному праву велись длительные споры. Сторонники обеих концепций признают, что ипотеке присущи черты и вещного, и обязательственного права. Одним из основных аргументов сторонников отнесения ипотеки к вещному праву было то, что право сохраняется при смене собственника недвижимого имущества. Интересную характеристику залога дает Л.А. Кассо: «Залоговое право как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами.

Но среди последних оно тем не менее занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью ни пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права» .

В комментарии к ст. 1040 проекта Российского гражданского уложения (оно так и не было принято, но эта работа оказала значительное влияние на развитие гражданского права в нашей стране) сказано: «Вотчинный характер залогового права состоит, собственно, в том, что оно тяготеет непосредственно на имении, составляет обременение последнего и потому разделяет его судьбу, переходит вместе с ним на всякого нового приобретателя имения» .