Ипотечное кредитование в современной экономике

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

4. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», в соответствии с которым  в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов было создано федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК) в форме акционерного общества со 100 % пакетом акций, принадлежащим государству.

Основные  направления деятельности ФАИЖК  зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

• содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
• привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
• содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
• стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
• представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях. 

5. Постановление Правительства РФ от 11.01 2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»  (с изм. в ред. от 08.05.2002 г. № 302). Данным постановлением утверждена  «Концепция  развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской  Федерации».      

Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.       

Несмотря  на довольно большое количество законов  и нормативных актов, имевшаяся до 2003г. правовая база являлась явно недостаточно проработанной для организации полноценного ипотечного жилищного кредитования, а ряд положений просто создавал проблемы для дальнейшего развития ипотеки в стране.      

В этой связи в  России проведена  огромная организационная работа по подготовке и принятию целого пакета законов, реформирующих жилищное и ипотечное законодательство. Необходимо отметить, что все эти  федеральных законов разработаны с учетом рыночных реалий и основаны на том, что широкое внедрение жилищной ипотеки невозможно без опережающего развития жилищного строительства и создания рынка доступного жилья.       

На  основе анализа и обсуждения основных проблем, препятствующих развитию ипотеки  и рынка жилья и жилищного строительства, обобщения уже существовавших законодательных предложений Правительства РФ, депутатов Государственной Думы, а также новых инициатив были разработаны и оперативно приняты законы. «Основная цель данного пакета законов – создать правовые условия для формирования рынка доступного жилья за счет:      

1) развития института долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан,       

2) создания условий для увеличения  объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;      

3) повышения эффективности функционирования рынка жилья  за счет снижения административных барьеров и  транзакционных издержек на рынке, защиты прав граждан – добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации».       

По мнению специалистов, также важное значение в развитие жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования имеют  следующие нормативно-правовые акты:

1. Жилищный Кодекс РФ (вступил в силу с 1.03.2005 г.), влияние которого на ипотеку имеет место, но как бы опосредованно.

Жилищный  Кодекс (далее – ЖК) предусматривает  снижение рисков для кредитных и банковских организаций, что в последующем должно послужить основанием для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В частности, положения  нового ЖК регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам  - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также призвано устранить одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают, таким образом, гарантии возвратности выданных ипотечных кредитов, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ.   

Следует отметить также еще один очень  важный момент, который не освещается в должной мере аналитиками и  экспертами,  дающими свои оценки ЖК РФ. Новый ЖК практически говорит  россиянам  о законодательном уходе  государства от обеспечения жильем  своих граждан (за исключением т.н. «малоимущих») и призывает  решать жилищные проблемы самим. Следовательно, спрос на ипотечные кредиты начнет расти.

• Градостроительный Кодекс РФ (вступил в действие с 1 марта 2005г.) относится к числу принципиально важных нормативных документов для развития жилищного строительства, т.е. формирования предложения на рынке жилья. Он должен:
• упорядочить взаимоотношения органов местного самоуправления с инвесторами, обеспечивая прозрачность процедур землепользования и застройки,

смягчить требования к индивидуальному жилищному строительству,

упростить процедуру приобретения прав на земельные участки под жилищное строительство, при этом земельные участки для застройки должны предоставляться только на основе проведенных торгов.

2. Федеральный закон № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем поправки следующего  принципиального характера:

• отменена обязательность нотариального удостоверения договора об ипотеке.

• предусмотрена возможность страхования ответственности заемщика за не возврат кредита (в пользу кредитора).
• ограничена возможность необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процессы ипотечного кредитования.
• предоставляется возможность изменения сроков и процентных ставок по ипотеке, удостоверенной закладной (ранее – лишь в случае частичного исполнения обязательства)
• распространяются ипотечные взаимоотношения на приобретение земельных участков, капитальный ремонт и строительство.

3. Принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях", призванный обеспечить создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками) путем создания базы данных по всем гражданам, обращавшимся в банки за кредитами. Предполагается, что банки смогут «отсекать» от кредитов неблагонадежных клиентов и не терять т.о. деньги добросовестных вкладчиков.

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 1 апреля 2005 г.) вносит значительные перемены в организацию долевого строительства. Этот закон: регламентирует участие граждан  в долевом строительстве многоквартирных домов и устанавливает гарантии правовой и экономической защиты граждан и организаций, участвующих в строительстве жилья.       

На  этом представляется целесообразным завершить анализ принятых законов, направленных на развитие жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Несомненно, с вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека может стать более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдет немедленно. 

Должен пройти определенный период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения, а также выявятся как преимущества, так и  недостатки новаций законодательства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Состояние рынка ипотечного кредитования в 2012г.

 

В  2012году рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался6:

1. Увеличением количества кредитных организаций предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 января 2013г число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК}, тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов, Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте 9.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа — 363, из них в г. Москве — 310. На втором месте по количеству кредитных организаций — Приволжский федеральный округ (95 участников) из них в Республике Татарстан —20. Наименьшее количество кредитных организаций — в Северо-Кавказском федеральном округе 3;

2. Дальнейшим ростом абсолютных показателей характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В 2012 г. кредитными организациями было предоставлено 691 724 ИЖК на общую сумму 1032,0млрд. рублей, что составляет 14,3% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,49млн. рублей против 1,37 млн. рублей в 2011 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 32,1%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 43,9% (рисунок 1). В 2012г. наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа 29.4% от всего объема выданных кредитов;
3. Продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. В 2012 г. было выдано 690 050 рубленых кредитов на общую сумму 1017,3 млрд. рублей против 1674 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 14,7 млрд в рубленом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 1,3 процентного пункта и достигла 98,6%. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области — 74,5% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов. Заемщики дальневосточного федерального округа практически не использовали ИЖК в иностранной валюте (1%);

Рисунок 1. Динамика объемов и темпов прироста потребительских кредитов и ИЖК (млрд. рублей).

 

4. Дальнейшим увеличением задолженности по предоставленным ИЖК в рублях. Задолженность по ИЖК в рублях в целом по Российской Федерации по сравнению с 2011г. увеличилась на 42,6%, в иностранной валюте уменьшилась на 25,4% и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 1874,3 и 122,9 млрд. рублей соответственно. При этом задолженность заемщиков Северо-Кавказского федерального округа по ИЖК в рублях увеличилась за год на 59,6%.
5. Уменьшением доли просроченной задолженности а сумме задолженности по ИЖК.  В 2012г удельный вес просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК, предоставленным а рублях, снизился на 0,5 процентного пункта до 1,5%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте — на 0,4 процентного пункта, составив 11,4%. При зтом в денежном выражении просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2011 г. увеличилась на 6,1%, в иностранной валюте произошло уменьшение на 27,6% (в основном за счет конвертации в рубли ранее выданных в иностранной валюте ИЖК) и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 27,5 и 14,0 млрд. рублей соответственно.

В 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, возросла на 0,4 процентного пункта, в иностранной валюте на 0,1 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2013г. 12,3 и 9,8% соответственно (рисунок2).

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился и составил 180 месяцев (15 лет), а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, уменьшился  сравнению с 2011 г. на 13 месяцев—до 135 месяцев (11,2 года).

В 2012 г. досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 252,4 млрд. рублей или 245% от общего объема предоставленных в 2012 г. ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) в рублях — на сумму 240,2 млрд. рублей.

Рисунок2. Динамика средневзвешенной процентной ставки (%)

 

Доля ИЖК июле требования по ИЖК). досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 81.1%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 15,3 млрд, рублей.

В 2012г. 177 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 90,2 млрд. рублей (в 2011 г. — 68 кредитных организаций на сумму 93,7 млрд, рублей). Причем если в 2011 г средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 13,1% общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2012 г 8,7% (рисунок 3).