Ипотечное кредитование в современной экономике

Известный дореволюционный цивилист, автор популярного учебника русского гражданского права Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству» .

В проекте Российского гражданского уложения была отражена утвердившаяся к тому моменту доктрина о залоге как о «вотчинном» (вещном) праве, имеющем акцессорный (дополнительный) характер. Вотчинный характер залога прямо определен в ст. 740: «Вотчинные права суть: 1) право собственности; 2) права в чужом имуществе и 3) залог и заклад» . В ст. 1040 сказано: «Залог есть обеспечение требования недвижимым имением и дает верителю, в случае неисполнения должником обязательства, право на преимущественное удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось» .

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг. были введены Гражданским кодексом Российской Федерации (часть I), принятом в 1994 г. (далее  ГК РФ).

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик.

Сегодня система ипотечного кредитования является составной частью любой развитой системы частного права. С каждым годом ее значение в системе мировой экономики растет, потому что в настоящее время экономика претерпевает определенные трудности, а с помощью продуманной и эффективной ипотечной системы можно достичь снижения инфляции и решить целый ряд экономических и социальных проблем. В Российской Федерации временем возникновения ипотеки можно считать 1992 год, а именно – принятие закона Российской Федерации «О залоге», закрепляющего возможность рассматривать ипотеку как способ обеспечения обязательств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Сущность ипотечного кредитования

 

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В Российской Федерации ипотечное кредитование регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.3

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

В таблице 1 показаны основные условия  возникновения ипотеки, предметы ипотеки и случаи, когда ипотека не допустима.

Таблица 1 — Недвижимость как предмет залога (ипотеки) В РФ.

Залог недвижимости (ипотека)
Предметы  ипотеки	Условия ипотеки	Ипотека не допускается
- Здания и  сооружения вместе с земельным участком или его частью; Земельные участки  с указанием границ на чертеже; - Жилые дома, квартиры и их части, состоящие  из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жильё; - Дачи, садовые дома, гаражи  и др. Строения; - Объекты незавершённого строительства; - предприятия,  а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - Воздушные и  морские суда, суда внутреннего плавания.	- Объект должен  принадлежать заёмщику на праве собственности или хозяйственного ведения; - При общей  совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально  удостоверенное согласие всех собственников; - Участник общей  долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; - Право залога  земельного участка распространяется  на находящееся или строящиеся на нём здания и сооружения, если нет иного в договоре об ипотеке.	- Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; - Земли сельскохозяйственных  организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств; - Полевые земельные  участки личных подсобных хозяйств; - Земельные участки  в части, если это часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка, установленный нормативными актами для земель целевого назначения; - Жилые неизолированные  помещения; - Долю в праве  собственности на общее имущество  жилого дома отдельно от права  собственности на квартиру; - Особо охраняемые природные территории; - Имущество,  на которое не может быть обращено взыскание по закону и иное имущество, изъятое из оборота.

 

Из  таблицы видно, что предметом  ипотеки может быть не только законченное сооружение, земельный участок, предприятие, квартира, но и незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на участке земли, отведённом для строительства в установленном законом порядке. Часть имущества, которое является неделимой вещью, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Предмет ипотеки должен определяться в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. ФЗ № 102 также устанавливает правило, в силу которого залог здания или сооружения возможен лишь вместе с земельным участком, на котором они находятся.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке4.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение  убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Согласно статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные  участки, за исключением земельных  участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и  иное недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

3) жилые  дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

5) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.