Ипотечное кредитование в РФ

АИЖК, поддерживая восстановление рынка, за первое полугодие 2010 года рефинансировало 23,8 тыс. закладных на сумму 25 млрд. рублей, что почти в два раза больше уровня первого полугодия 2009 года (12 тыс. закладных).

Первое полугодие 2010 года характеризовалось оживлением рынка жилья. По данным Росреестра, в сделках с жильем зарегистрировано 1,25 млн. объектов, что на 41% превышает уровень первого полугодия 2009 года (887 тыс. объектов). При этом доля ипотеки в сделках с жильем по итогам первого полугодия составила 13,9%, что также превышает уровень первого полугодия 2009 года (11,9%).

 

Банки вновь соглашаются кредитовать строительный сектор, благодаря чему начало восстанавливаться жилищное строительство. В первом полугодии было введено 21,6 млн. квадратных метров жилья. Объем индустриального домостроения составил 10,8 млн. квадратных метров, что на 12,7% превышает уровень сопоставимого периода 2009 года.

Объем кредитования строительного сектора вырос на 34% по сравнению с сопоставимым периодом 2009 года и на 20% - по итогам первого полугодия.

Цены на жилье росли, однако основной потенциал роста был исчерпан в I квартале. По итогам полугодия средние цены на жилье на вторичном рынке составили 59 206 рублей заквадратный метр и 48 036 рублей за квадратный метр - на первичном рынке жилья (рост на 11,9% на 0,7% соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2009 года).

Начавшееся восстановление рынка жилья на фоне ярко выраженной сберегательно-выжидательной стратегии населения имеет неустойчивый характер. Значительное количество заключенных в первом полугодии 2010 года сделок купли-продажи жилья носило альтернативных характер. Инвестиционный и спекулятивный спрос крайне незначителен.

По оценкам АИЖК, за 2010 год населению будет предоставлено ипотечных кредитов на 320 - 360 млрд. рублей. В III квартале прогнозируется выдача кредитов в объеме 95 - 115 млрд. рублей. Средневзвешенные ставки по кредитам в рублях на конец III квартала прогнозируются на уровне 13,1 - 13,4%, по кредитам в иностранной валюте - 10,8 - 11,2%.

Доля просроченной задолженности по итогам III квартала предположительно составит от 3,9 до 4,3%.

Прогнозы по индустриальному домостроению на 2010 год остаются консервативными.

Объем ввода жилья (без учета индивидуального жилищного строительства) в 2010 году,скорее всего, не превысит уровня 2009 года, и, возможно, даже понизится из-за крайне низких объемов строительных работ и кредитования строительства в 2009 году.

По данным рэнкинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим  образом

Первое полугодие 2010 года			Итоги 2009 года		Первое полугодие 2009 года
Банк		Объем, млн руб	Банк	Объем, млн руб	Банк	Объем, млн руб
Сбербанк*		78 819	Сбербанк*	107 365	Сбербанк*	37 614
ВТБ 24		11 301	ВТБ 24	11 689	ВТБ 24	6 619
Газпромбанк		5 799	ТрансКредитБанк	5 231	ТрансКредитБанк	2 937
ДельтаКредит		4 300	ДельтаКредит	4 816	ДельтаКредит	1 339
ТрансКредитБанк	2 106		БСЖВ	2 380	Росбанк	1 162

 

*) - в рамках  жилищных кредитных программ (включающие кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию, кредиты под различные виды обеспечения)

 

Выделим отдельно долю Сбербанка на рынке жилищных и ипотечных жилищных кредитов

	2007		2008		2009		2 кв 2010
	Всего млрд	Сбербанк, %	Всего млрд	Сбербанк, %	Всего млрд	Сбербанк, %	Всего млрд	Сбербанк, %
Жилищные кредиты	650.2	29	756.8	38	182.2	59	155.3	51
Ипотечные	564.6	27	655.8	35	152.2	56	133.4	47

 

* - источник  ЦБ, Сбербанк   ** - экспертная оценка  Русипотеки

Динамика роста задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

 

Дата	ВВП,млрд руб	Задолженность по жилищным кредитам, млн руб	Задолженность по ипотечным кредитам, млн руб	Доля задолженности по жилищным кредитамк ВВП, %	Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %
01.01.10	39 016	1 180 761	1 010 889	3	2.6
01.01.09	41 540	1 267 759	1 070 329	3.1	2.6
01.01.08	33 114	757 530	611 212	2.3	1.8
01.01.07	26 904	350 174	233 897	1.3	0.87
01.01.06	21 625	125 723	52 789	0.58	0,24
01.01.05	17 048	54 405	17 772	0.31	0.1

 

Динамика роста задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

 

Регионы - лидеры по объему жилищных ипотечных кредитов в рублях, выданных за 7 месяцев 2010 года

 

Регион	Объем, млн рублей	Количество единиц
1.Москва	16 824	5 253
2.Тюменская область	13 920	9 244
3. Московская область	9 756	4 199
4. Санкт-Петербург	6 240	3 072
5. Новосибирская область	5 369	4 865
6. Свердловская область	4 835	3 967
7.  Красноярский край	4 788	4 219
8. Челябинская область	4 756	5 356
9. Республика Татарстан	4 364	6 791
10. Иркутская область	3 952	3 610
11. Пермский край	3 745	3 840
12. Самарская область	3 696	4 015
13. Краснодарский край	3 313	2 740
14. Ростовская область	2 921	2 496
15. Республика Башкортостан	2781	2496

 

 

Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision

 

2.6Основные события.

Основными событиями, повлиявшими на рынок ипотечного кредитования в 2010 году были следующие:

1. Снижение ставки рефинансирования  ЦБ РФ.

Продолжившееся с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых игроков, завлекающих заемщиков очень привлекательными условиями.  Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.

В итоге, на ноябрь 2010 года даже заемщик с усредненными показателями (не полностью подтвержденный доход, кредит на 15-20 лет, собственных средств 20-30%), планирующий купить квартиру на вторичном рынке - может получить ежегодную фиксированную процентную ставку по кредиту на уровне 10,5-13,5%; заемщик с подтвержденным доходом, 40-50% собственных средств и намерением погасить кредит в ближайшие 10-20 лет может рассчитывать на фиксированную процентную ставку от 9-12,5% в рублях. Стоит оговориться, что в период с ноября по декабрь включительно практически все банки вводят новогодние акции, которые выражаются в подарках потенциальным заемщикам в виде понижения процентной ставки и/или отмены комиссии за выдачу кредита. Однако, по моему опыту, многие банки после завершения новогодних акций ставки до прежнего уровня не поднимают.

2. 02 марта 2010 года Постановлением  Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации № 7171/09 признано незаконным взимание  с заемщиков комиссии за ведение  ссудного счета и изменение  условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке. 20 марта 2010 года, вступили в силу изменения в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Новые нормы запрещают банкам повышать процентные ставки по кредитам, выданным гражданам в одностороннем порядке.

Два этих события стали дополнительными кирпичиками в фундаменте дома под названием «возвращение доверия граждан к ипотечному кредитованию».

3. В марте 2010 года были внесены  поправки в статью 3 Федерального  закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%. В итоге сейчас, для городской вторичной недвижимости стандартным стал первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемой недвижимости (в 2009 году он был 30% и выше), появились банки, предлагающие 15% и 10% при соблюдении некоторых условий. Минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости 20-30%.

4. Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте строящегося жилья, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку новостроек, сделав условия кредитования доступным и привлекательным, в разы увеличилось количество объектов, аккредитованных банками. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка  9,5-10% годовых.

 

2.7Условия кредитования.

Минимальный процент по фиксированным ставкам в рублях – 9% годовых в рублях, от 7,45% в долларах, верхний предел колеблется между 15-16% в рублях и 12-13 % в валюте. Если брать тот же период 2009 года, то разница в ставках в сторону повышения составляет 4-5 пунктов.

Условия кредитования по сравнению с 2009 годом также изменились в лучшую сторону (снизились процентные ставки, уменьшился размер первоначального взноса, расширился спектр предлагаемых ипотечных продуктов). Требования к заемщикам стали более лояльными, банки опять готовы кредитовать бизнес и ИП; изменились и требования к объектам недвижимости, также став более лояльными. Появились ипотечные продукты, которых в 2009 году не было. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта). До кризиса банков, предлагающих плавающие или комбинированные ставки было очень мало – в основном иностранные банки.

Кроме того, в 2010 году вернулся на рынок обычный кредитный продукт на покупку строящегося жилья, не требующий дополнительного обеспечения. Особенно интересными с точки зрения условий кредитования (процентной ставки, размера собственных средств) программы кредитования новостроек стали во второй половине 2010 года. Однако стоит заметить, что банки по-прежнему выдают кредиты только на одобренные объекты. До момента оформления квартиры в собственность процентная ставка по кредиту на 2-3 пункта выше, чем при покупке готовой квартиры; после оформления квартиры в собственность процентная ставка снижается до уровня ставки на вторичном рынке. По некоторым продуктам или в рамках специальных акций ставки на строящееся жилье на уровне или даже ниже ставок на покупку готовых квартир.

Кредиты на покупку загородной недвижимости тоже постепенно возвращаются, ставки по ним снижаются. А вот минимальный первоначальный взнос колеблется в рамках 20-50%.

Тем не менее, спрос на ипотечные продукты восстанавливается очень медленно, что связано с несколькими факторами:

подрыв доверия к институту ипотечного кредитования в целом;