Ипотечное кредитование в РФ

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости.

 

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б)   проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка, клиента  и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

1.5Роль государства в  системе ипотечного кредитования

Успешное формирование и развитие системы ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки  с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами,  косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования:

1. Методы кредитно-денежной политики направлены на изменение денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

 

• регулирования ставки рефинансирования;
• проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами;
• регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

 

2. Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных шагов.
3. К специальным методам правительства относятся:

 

1. Инициирование создания специальных организаций операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты.
2. Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) – разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные.
3. Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов.
4. Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования.
5. Прямое регулирование процентных ставок.
6. Стимулирование заемщиков за счет кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам.
7. Выпуск облигаций обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства.
8. Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.

 

1.6 Проблемы ипотечного  кредитования в РФ на современном  этапе

Проблемы с ипотечным кредитованием начались в последние месяцы 2008 года. Если вы успели приобрести квартиру раньше, то это было под небольшой процент (12 – 13%) и подъемный кредит. Иначе, вы бы просто не стали связываться с этим долгосрочным, рискованным предприятием. А риск скоро себя показал, разразился кризис, который грамотные аналитики прогнозировали задолго до этого. Заемщики пострадали крепко: кто работу потерял, у кого зарплата уменьшилась, жизнь подорожала. Кто-то брал валютные кредиты, а на этом рынке вышла большая чехарда - доллар стал расти. Это не весь перечень проблем: если в договоре с банком были соответствующие пункты, то банк мог потребовать досрочного погашения кредита. Квартиры дешевели, а значит, банк рисковал, даже получив их в счет долгов, не покрыть расходов кредитования.

 

Государство обещало помочь, но жизнь показала, что это только слова. Те единичные случаи реструктуризации долгов, которые имели место, так и остались единичными. Какие меры предполагали оживить ипотеку в стране?

создание Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), увеличение его уставного капитала до 20 млрд. рублей

снижение процентной ставки до «здоровой» - не более 10% годовых

создание программы по предложению бюджетного жилья с ценой не более 30 тыс. рублей за кв. м.

 

Миновал год. Ипотечный кризис прошел несколько стадий за это время. Зима и весна 2010г. - полная «заморозка». Однако банки услуги ипотечного кредитования продолжают рекламировать, но получить кредит крайне сложно. Лето 2010г. - робкие признаки оживления рынка. Осень 2010г. - по мнению некоторых аналитиков появились признаки полноценного возрождения ипотеки. Давайте посмотрим внимательно на этот «ренессанс». Итак, помесячно: в июле 2010г. кредитов выдано на 16,2 % больше, чем в июне; в августе относительно июля больше на 26%. В абсолютных цифрах - это 13529 единиц кредитования. Для нашей страны это очень мало. А в сравнении с летом 2008г. эта цифра все равно на 60% меньше. Ставка рублевых кредитов в сентябре 2010г. колебалась от 17,5 до 20,7%. Лишь один банк (Смоленский) заявил о снижении ставки до 10,5% по ипотечной программе «Собственник».

 

На рынке ипотечного кредитования реально осталось пять банков (Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы). На них приходится 60% от общего количества кредитов. Сумма первоначального взноса увеличена всеми банками до 30 - 40% от размеров кредита. Ужесточены требования к пакету предоставляемых документов, в частности подтверждения доходов (только форма «2 - НДФЛ», т.е. та, что подается в налоговую инспекцию). Банки неохотно удлиняют сроки погашения кредитов до 20 - 25 лет, создавая различные препятствия и вынуждая заемщиков «идти» на более короткие сроки (10 -15 лет).