Ипотечное кредитование в РФ

Ну а что заемщики? Их контингент значительно изменился. Лица с доходами 25 -30 тыс. руб. в месяц с трудом могут рассчитывать на получение кредита. На авансцену выходят люди с доходом 90 - 100 тыс. руб. в месяц. На рынке первичного жилья ситуация еще более сложная. Кроме вышеперечисленных сложностей здесь есть и свои. Банки требуют полную или на 2/3 готовность нового жилья и дополнительный залог. Какой? Заемщику желательно уже иметь собственную квартиру, да еще, чтобы в этой квартире не было зарегистрировано несовершеннолетних детей.

Многие сейчас предпочитают брать небольшие кредиты для т.н. альтернативных обменов: продают свою имеющуюся жилплощадь, добавляют кредитные деньги и покупают лучшую квартиру. Поскольку цены на жилье снизились, то операция, безусловно, выгодная. В докризисные времена банки сотрудничали с риэлтерскими компаниями, предоставляя их клиентам скидки и бонусы. В кризис все рухнуло. Сейчас только ВТБ -24 возвратился к прежнему сотрудничеству с риэлтерами. Каков итог? С мертвой точки процесс ипотечного кредитования сдвинулся. Можно ожидать, что 2011 год будет переломным в восстановлении ипотечного рынка.

 

2.Текущее состояние ипотеки

 

К концу лета 2010 года стало ясно, что видимая либерализация на ипотечном рынке имеет довольно четко очерченные границы. Главным достижением стало снижение ставок по кредитам. Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы позволили себе умерить аппетиты.

Другим позитивным для рынка результатом кризиса можно назвать широкое распространение плавающих ставок. Причем, горький опыт кризиса заставил использовать их более цивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень повышения, как это и принято в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки до кризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент. В результате клиенты, позарившиеся на возможность сэкономить на плате за кредит, да и сами банки получили массу проблем, когда изменяемая база ставок в конце 2008 - начале 2009 года увеличилась в разы из-за паники на финансовых рынках.

Что касается снижения первоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.

Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки "ДельтаКредит", "Еврофинанс", "ЖилФинанс" и "МИА", Нордеа Банк, банк "Открытие", Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

До возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше - нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как "В десятку!" Сбербанка, либо рассчитано на работников материнской компании, как у ТрансКредитБанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк "Россия".

 

2.2Плавающая ставка

До кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только "дочки "иностранных банков - Сведбанк, банк "ДельтаКредит", Райффайзенбанк, ОТП банк. Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе. Например, по словам представителя ВТБ24, в Санкт-Петербурге, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных банков жилищных кредитов приходится около 20%.

Коммерческие банки привязывают плавающие ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования - LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК - предпочитают ориентироваться на ставку рефинансирования Центрального банка РФ.

Наиболее распространено «привязывание» плавающих ставок к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime. Европейская межбанковская ставка предложения EURIBOR используется в качестве базы плавающих ставок значительно реже, поскольку кредиты в евро у россиян спросом не пользуются.

Следствием кризиса стало появление гибридной, или комбинированной фиксировано-плавающей ставки. По таким программам на несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. Зафиксированная на начальный период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой.

Собственные кредитные программы на приобретение жилья с плавающей ставкой предлагают 12 крупных банков: АМТ Банк (экс-БТА Банк), "БНП Париба", банки "ЖилФинанс" "ДельтаКредит" и "Московское ипотечное агентство" (МИА), ВТБ 24, Банк Интеза, Нордеа Банк, ОТП банк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк.

По партнерской сети АИЖК активно распространяется предложение нового кредитного продукта Агентства - "Переменная ставка". Индивидуальная кредитная маржа, которая добавляется к основе переменной ставки - ставке рефинансирования Центрального банка РФ, зависит от параметров кредита. Ставка пересматривается один раз в год, причем действуют верхний и нижний предел - не менее 5 и не более 20% годовых.

 

Впрочем, на этом поле наблюдаются и потери - в июле банк «Возрождение» отказался от использования плавающей ставки по ипотеке, которая представляла собой, пожалуй, самый оригинальный вариант из всех действующих, будучи привязана к стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ.

Для большинства развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Для российских банков это вдвойне актуально, поскольку они испытывают перманентный дефицит «длинных денег» для фондирования ипотечных операций, и потому вынуждены рефинансировать ипотеку за счет краткосрочных заимствований, которые могут неожиданно резко подскочить в цене.

Заемщика плавающая ставка привлекает тем, что в условиях благоприятной экономической ситуации ее значение заметно ниже среднего уровня фиксированной процентной ставки, в которую заложены риски колебания рыночной стоимости ресурсов.

 

2.3 Краткий обзор основных  ипотечных программ

 

Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир, как их называют банки  в описании своих продуктов - «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.

 

Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую в докризисный период экзотику как приобретение комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа - Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. В частности, получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке "Уралсиб", Ханты-Мансийском банке.

По-прежнему неохотно идет восстановление предложения рефинансирования (перекредитования) выданных кредитов на других, более выгодных условиях. Большинство действующих в данный момент программ с точки зрения привлекательности для заемщиков выглядят сомнительно, а в некоторых случаях просто бессмысленно, так как предлагаемые ставки выше среднерыночных. Впрочем, программы рефинансирования и до кризиса были не самым популярным продуктом. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

Не особенно распространенные и до кризиса кредиты на приобретение земельных участков и сегодня выдают немногие банки.

Презентованный в августе ипотечный продукт АИЖК "Малоэтажное жилье" позволяет получить кредит на приобретение жилого дома с земельным участком или земельного участка с условием строительства на нем жилого дома под залог приобретаемого объекта недвижимости. Однако и эта программа имеет ряд ограничений: строительство дома должно вестись по согласованному типовому проекту и на территории организованной малоэтажной застройки, вошедшей в перечень, утвержденный АИЖК. Сейчас в этом перечне всего пять территорий, и еще пять заявок находятся на рассмотрении в Агентстве.

Новые кредитные продукты с социальной составляющей, предложенные АИЖК, - "Новостройка", "Материнский капитал", "Военная ипотека", "Переменная ставка", "Малоэтажное жилье" получили неплохой отклик, как со стороны партнеров, так и со стороны заемщиков. В отношении некоторых программ даже разгорелся ажиотаж. К примеру, при плане АИЖК по "Военной ипотеке" на этот год в 4 млрд рублей заявок на поставку закладных поступило на 13 млрд рублей и Агентству пришлось пересмотреть бизнес-план и увеличить объем рефинансирования до 10 млрд рублей. По "Материнскому капиталу" лимит фондирования партнеров был выбран уже к началу августа.

Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из-под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.

 

2.4 Реструктуризация

Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

 

2.5 Итоги. Рынок жилья  и ипотечного кредитования

В первом полугодии российская экономика демонстрировала признаки восстановления, однако это восстановление по-прежнему нельзя назвать устойчивым, поскольку все позитивные изменения должны рассматриваться в контексте низких показателей соответствующего периода прошлого года (эффект "низкой базы") и сохраняющейся высокой зависимостью от роста мировой экономики.

Банки значительно активизировали свою кредитную политику, и тенденция к снижению ссудной задолженности реального сектора и физических лиц на балансах банков была, наконец, переломлена. Тем не менее, внутренний спрос не оказывает значительной поддержки экономике. Он еще слаб, и население по-прежнему придерживается выжидательно-сберегательной стратегии.

Таким образом, вопрос устойчивости дальнейшего восстановления экономики, включая рынок жилья и ипотечного кредитования, заключается в том, будет ли достаточен внутренний спрос, а также каков будет его характер и качество, отмечают в аналитическом центре АИЖК

Итоги первого полугодия 2010 года свидетельствуют о продолжении восстановления рынка ипотечного жилищного кредитования. По данным Центрального банка РФ за январь - июнь предоставлено 107,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 133,4 млрд. рублей, что в 2,4 раза больше, как в количественном, так и в денежном выражении, чем было предоставлено за аналогичный период 2009 года.

За первое полугодие 2010 года средний размер кредита вырос с 1,17 млн. рублей в 2009 году до 1,24 млн. рублей (+6,3%). Доля кредитов в иностранной валюте в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов практически не изменилась и соответствует уровню в 5,6%. Ставки по кредитам в рублях снизились на 0,8 п.п., а по кредитам в иностранной валюте - на 1,6 п.п., и составили 13,5 и 11,1% годовых соответственно.

Средневзвешенный срок выдачи ипотечных кредитов в рублях практически не изменился и составил 16,48 года (по итогам 2009 года - 16,46 года), а в иностранной валюте значительно увеличился (+2,1 года) и составил 13,7 лет. Объем просроченной задолженности продолжает расти и составил 38,6 млрд. рублей. При этом доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности на конец первого полугодия 2010 года составила 3,7% (2,65% по кредитам в рублях и 8,47% - по кредитам в иностранной валюте).

 

Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2005 г. - I квартале 2010 г. (поквартально)

 

Доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным образом,

Сбербанка) в количестве выдаваемых ипотечных кредитов заметно снизилась (-8%) и составила 60%. Это отражает активные действия менее крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и снижению ставок, благодаря как программам рефинансирования АИЖК, так и повышению доступности фондирования в целом. Большинство участников рынка продолжают активно смягчать условия для заемщиков, что способствует росту конкуренции.